신년기획- 들썩이는 리모델링… 전국 54개단지 4만가구 가세
신년기획- 들썩이는 리모델링… 전국 54개단지 4만가구 가세
서울·분당서 용인 수지·수원 등으로 급속 확산
수직증축 등 규제완화 땐 단기간 공급 늘릴수도
  • 최진 기자
  • 승인 2021.01.28 13:00
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[하우징헤럴드최진 기자] 최근 정부가 주택수요를 반영한 공급대책 마련에 무게를 실으면서 공동주택 리모델링이 주목받고 있다. ‘투기수요 억제’와 ‘주택공급’이라는 두 마리 토끼를 모두 잡아야 하는 정부에게는 리모델링을 통한 주택공급이 정책 일관성 측면에서 최적이라는 평가가 나오고 있다. 재건축에 비해 준공 후 집값 상승폭이 적고 수요가 쏠리는 도심 아파트에 새 집을 공급을 할 수 있다는 것이 리모델링 업계의 설명이다.

전문가들도 정부가 기상천외한 공급대책을 개발하기보다는 이미 제도적인 완성도가 높고 성공사례까지 갖춘 리모델링을 활성화해야 한다고 조언하고 있다. 이미 현장사례를 통해 안전성이 확인된 수직증축에 대한 규제를 완화하고, 가구 간 내력벽 철거 규정을 정립해 개선된 수평증축이 가능해진다면 단기간 주택공급 실적은 물론, 올해부터 폭발적으로 증가할 90년대 고층·노후 아파트의 주거개선 대안까지 마련할 수 있다는 것이다.

▲ 상승세 이어가는 리모델링 시장, 기상도‘맑음’

한국리모델링협회에 따르면 지난해 4분기 기준 리모델링을 추진하는 단지는 54곳, 4만여가구에 이른다. 이는 전년도 45곳 2만7천여가구보다 30%가량 증가한 수치다. 과거 서울·분당을 중심으로 움직이던 리모델링이 최근에는 수원과 용인 수지 등 수도권 및 1기 신도시를 중심으로 활발히 추진되고 있다. 

용인 수지지구는 현재 23개 단지 1만7천여가구가 리모델링을 추진하고 있고 수지구청역 일대에서만 한국아파트를 비롯한 11개 단지들이 일제히 리모델링 조합설립을 추진하며 사업을 본격화하고 있다.

수원 영통구 신성·신안·쌍용·진흥 단지는 통합 리모델링을 추진해 1천600가구 규모의 리모델링 대단지를 기획하고 있다. 수도권뿐 아니라, 부산·대구·광주 등 지방광역시에서도 입지가 좋은 대규모 단지를 중심으로 리모델링이 활성화되고 있다.

재건축 한파로 일감이 줄어든 건설사들도 리모델링으로 눈을 돌리는 추세다. 그동안 리모델링의 시공자선정은 통상적으로 1개 건설사가 단독 입찰의사를 비추면 이후 수의계약으로 진행되는 모양새였다.

하지만 최근 리모델링이 활발히 추진되는 수원 영통구나 용인 수지구의 경우 시공자선정을 앞두고 대형건설사들이 경쟁적으로 수주의지를 내비치면서 재개발·재건축에서나 볼 수 있었던 수주전 긴장감이 감돌기도 한다.

건설업계 관계자는 “지난해부터 1군 건설사들도 전담팀과 전담일력을 배치해 리모델링 사업의 전문성을 강화하고 수주전략을 모색하고 있다”며 “리모델링은 기존 재개발·재건축보다 설계·평형에 대한 고도의 전문성이 요구되는 만큼, 차별화된 전략과 기술이 필요하다”고 말했다.

▲ 고층·노후아파트 연간 10만호… 시장확대는 당연

최근 리모델링 시장이 확장되면서 주택공급대책 마련에 고심하고 있는 정부가 제도 지원에 나서야 한다는 목소리가 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 2020년부터 2026년까지 재건축연한에 접어든 30년차 노후아파트가 연간 10만호씩 증가할 예정이다. 90년대에 준공된 이들 단지들 대부분은 기존 용적률 230~250%인 고층아파트가 많아, 사업성 문제로 재건축 대신 리모델링을 추진할 가능성이 높다.

주택시장에서는 완전한 새집을 짓는 재건축이 리모델링보다 선호되지만, 기존 용적률 200% 이상일 경우 사업성이 떨어져, 사업추진이 힘들다는 평가를 받는다. 종 상향을 통해 주거지 최대 허용 용적률인 300%를 받는다고 하더라도 일반분양을 통한 사업성 확보가 힘들어, 조합원 추가분담금이 높기 때문이다.

재건축 규제가 갈수록 까다로워지는 탓도 있다. 재건축사업의 첫 관문인 안전진단기준의 경우 지난 2018년 한차례 기준이 강화됐는데, 올해도 안전진단 적정성검토 의뢰주체가 시·도로 격상되면서 재차 진단기준이 강화될 예정이다. 또 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제, 조합원 지위양도 금지와 조합원 실거주 2년 의무제 등 재건축에 대한 규제수위가 더욱 강화되는 상황이다.

반면 리모델링에 대해서는 건축규제를 완화하거나 동의율 기준을 완화하는 등 지원정책이 이어지고 있다. 최근에는 서울·수도권을 넘어, 지방 광역시에서도 지원방안을 마련하는 등의 정책지원이 확대되고 있다.

한국리모델링협회 관계자는 “준공 30년차를 앞둔 90년대 단지들이 재건축 사업추진을 검토하는 과정에서 사업여건 악화를 우려해 리모델링으로 방향을 전환하는 경우가 많다”라며“지난해부터 시장이 대폭 확대되면서 아파트 입주자대표회의뿐 아니라, 정계·학계 및 건설업계의 문의도 크게 늘고 있다”고 말했다.



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