새해 달라진 부동산 제도 … 종부세율 최고 6% 인상
새해 달라진 부동산 제도 … 종부세율 최고 6% 인상
법인 주택양도 추가세율 20%로
분양권 취득하고 3년이내 팔면 양도세 공제
신혼부부·특공 기준완화… 안전진단 강화
  • 최진 기자
  • 승인 2021.01.27 10:42
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[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 올해부터 양도소득세와 종합부동산세 등의 세율을 강화하는 부동산대책을 시행한다. 또 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위한 청약제도 개편도 진행된다. 실거주 요건이 강화되는 2021년 달라지는 부동산제도를 정리했다.

▲양도소득세 과세 시 ‘분양권’도 주택 간주

올해부터 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 분양권을 주택수에 포함해 과세 여부를 판단한다. 단, 학교·직장 등 이사 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다. 또, 1주택 1분양권 보유자가 분양권을 취득하고 3년 이내에 주택을 팔면 양도세가 공제된다.

▲장기보유특별공제에 ‘거주기간’ 요건 추가

장기보유특별공제 요건에 거주기간이 추가된다. 올해부터는 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자가 주택을 양도할 때 장기보유특별공제를 받으려면 일정기간 주택을 보유해야 한다. 보유기간 공제율은 절반으로 인하되고 나머지 절반이 거주기간 공제율로 추가된다. 보유기간·거주지간 공제율 총합은 기존(최대 80%)과 동일하다. 

▲소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간조정

소득세 과세표준 구간이 확장됐다. 기존에는 5억원 초과에 대한 42%세율이 최고치였지만, 올해부터 소득이 10억원을 초과하는 초고소득자의 최고세율 45% 구간이 생겼다. 10억원 이하 고소득자의 경우 기존 최고세율과 같지만, 10억원을 초과할 경우 3%p 늘어난 45%를 적용받는다.

▲종합부동산세율 최고 6% 인상

종합부동산세 세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유자의 경우 과세표준 구간별로 0.6~3.0%가, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자의 경우 1.2~6.0%까지 인상된다. 변경된 세율의 과세기준일은 오는 6월 1일이다.

▲종합부동산세 공제한도 최대 80%까지 확대

고령자에 대한 종부세 공제 혜택이 최대 80%까지 확대된다. 올해부터 종합부동산세 과세기준일을 기점으로 만 60세 이상 1세대 1주택자가 주택을 5년 이상 주택을 장기보유했다면 연령공제율과 보유공제율을 합친 최대 80%까지 세액공제를 받게 된다. 지난해 최고 70%에서 10%p 상향된 수치다. 

또 공제혜택에서 제외됐던 부부 공동명의 주택도 고령자 및 장기보유자에 대한 공제 혜택을 받을 수 있다.

▲법인 주택양도 추가 세율 10%→20% 인상

법인 주택양도에 대한 세율이 강화된다. 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율과 더불어 추가되는 세율이 10%에서 20%로 인상된다. 

또 추가세율 적용대상에 입주권과 분양권이 추가된다. 6월부터는 법인 장기(8년 이상) 임대등록 주택도 추가세율(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)이 적용된다.

▲신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화

무주택·실수요자들의 특별공급 신청기회를 늘리기 위해 소득요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특별공급 소득요건은 도시근로자 월평균소득 100%에서 130% 이하로, 맞벌이의 경우 120%에서 140%로 완화된다. 

또 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 소득 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람에게 신청자격을 부여한다. 

▲분양주택 입주예정일 사전통보

사업시행자가 입주예정일을 사전에 통보하도록 의무화한다. 앞으로 사업시행자는 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주예정일을 입주자들에게 통보하고 공급계약서에 이를 명시해야 한다.

▲분양가상한제 주택 거주기간 설정(2월 19일)

분양가상한제가 적용된 주택의 당첨자에게 거주의무가 부과된다. 거주기간은 공공택지 주택의 경우 분양가격이 인근시세 기준 80% 미만은 5년, 80~100%는 3년이다. 

민간택지의 경우 시세 80% 미만은 3년, 80~100%는 2년이다. 적용시점은 최초 입주가능일이며, 거주기간 의무를 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 과태료가 부과된다. 단, 해외체류·근무·취학·질병치료 등의 목적으로 이주할 경우 한국토지주택공사(LH)에 매각해야 한다.

▲전매제한 위반자·알선자 청약제한 10년(2월 19일)

전매행위 제한을 위반하거나 이를 알선한 사람은 위반행위가 적발된 날부터 10년간 청약자격이 제한된다. 또 자격이 제한된 사람은 청약시스템으로 청약을 할 수 없게 된다.

▲2년 미만 주택·분양권·다주택자 양도소득세 인상(6월)

보유기간 2년 미만일 경우 내야 하는 양도소득세가 인상된다. 현재는 주택 보유기간이 1년 미만일 경우 40%, 1년 이상부터는 기본세율이 적용됐지만, 오는 6월 이후부터는 30%p가 오른 70%가 적용된다. 1년 이상~2년 미만 보유주택은 기본세율에서 60% 단일세율로 인상된다.

또 분양권에 대한 양도소득세율도 인상된다. 현재 조정대상지역 분양권에 대해서는 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있으나, 6월 이후에는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율이 적용된다. 

다주택자가 조정대상지역 주택을 매각할 때 적용하는 양도세 중과세율도 인상된다. 현재는 기본세율과 더불어 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 각각 20%, 30%로 인상된다.

▲전·월세 신고제 시행(6월)

임대차3법 중 하나인 전·월세신고제가 6월부터 시행된다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자·보증금·임대료·임대기간 등 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도다. 

신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약을 변경할 경우도 30일 이내에 신고해야 한다. 

미신고 및 허위신고의 경우 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 주거용 오피스텔과 달리 전입신고를 할 수 없는‘비주택’은 대상에서 제외된다. 

▲재건축 아파트 실거주요건(미정)

수도권 투기과열지구 내 재건축 조합원의 경우 분양신청 전까지 2년 이상 실거주해야 분양신청을 할 수 있다. 거주기간 산정은 합산방식이며 분양신청 전까지 총 2년을 거주하면 분양신청을 할 수 있다. 

거주기간을 채우지 못한 조합원의 경우 강제로 현금청산자로 분류된다. 적용 시점은 향후‘도시 및 주거환경정비법’개정안 통과 후 유예기간(3개월)을 거쳐 최초 조합설립인가신청 사업장부터 적용된다.

▲안전진단 절차 대폭 강화(미정)

재건축의 첫 단계인 안전진단 절차가 강화된다. 1차 안전진단 기관선정과 관리주체를 시·군·구에서 시·도로 격상되고, 2차 안전진단 의뢰도 시·도가 담당한다. 또 안전진단 보고서 작성과 관련한 처벌조항도 2년 이하의 징역뿐 아니라, 입찰제한도 1년간 받게 된다. 

또 보고서를 부실하게 작성해도 2천만원 과태료와 1년간 입찰제한 등의 불이익을 받게 된다.


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