유동성 풍부한데다 공급부족
올 부동산가격 상승세 탈 것
풍선효과로 지방까지 ‘들썩’
[하우징헤럴드=문상연 기자] 2021년 문재인 정부 임기가 4년차에 접어들면서 부동산시장 전망에 대한 궁금증이 그 어느때보다 커지고 있다. 그동안 규제 위주의 24차례 부동산 대책에도 불구하고 집값 상승세를 잡지 못하자 정책 기조가 ‘수요 억제’에서 ‘공급 확대’로 선회하는 움직임을 보이고 있기 때문이다. 또 지난해 말 변창흠 신임 국토교통부 장관 취임과 올해 4월 서울시장 보궐선거를 앞두고 있어 많은 변수가 내재하고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 내놓을 정책은 지금과 크게 다르지 않을 것으로 보이나, 곧 있을 서울시장 보궐선거에 나서는 후보들이 다양한 주택공급방안을 공약으로 내놓을 것”이라며 “수요자가 원하는 곳에 원하는 주택공급이 이뤄지고 자유시장경제로 부동산 유통시장이 돌아야 경제가 건강해질 수 있다”고 말했다.
▲현재 부동산 시장에 대한 평가는
=문재인 정부가 출범한 지난 2017년 5월 9일 이후 정부는 24번의 부동산대책을 내놓았다. 그럼에도 불구하고 주택가격은 지역에 따라 차이는 있지만 2017년 취임당시 가격을 기준으로 적게는 1.5배에서 많게는 2배 이상 오른 지역이 대부분이라 국민들은 정부의 규제정책 탓으로 부동산 가격이 올랐다면서 부동산정책 실패를 말하고 있다.
그런데도 정부는 여전히 부동산시장 규제에 초점을 맞추고 있어 새해에도 여전히 공급부족과 가격상승에 따른 불안감으로 주택가격은 상승할 가능성이 커지고 있다. 매매가격이 상승하고 있는 원인을 한마디로 정리할 순 없지만 저금리에 유동성자금도 풍부한데다가 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다.
지난 2017년 12월 정부가 발표한 임대주택 등록활성화 방안으로 지난해 6월말 기준 임대주택에 등록한 가구 수가 무려 약160만7천가구에 이른다. 이중 서울은 약 50만가구, 경기도 약 51만가구로 서울의 경우 1기 신도시의 2배에 가까운 물량이다. 등록임대주택은 일반 매매를 할 수가 없어 공급이 더욱 부족해졌고 이로인해 주택가격이 더 상승한 것으로 판단된다.
또한 지난해 7월 31일 임대차3법을 시행하면서 전월세 시장이 요동치고 있다. 여기에 공시지가와 공시가격 현실화 추진으로 세부담은 높아지고 있다. 높아진 공시지가와 공시가격 때문에 금년 6월 기준으로 재산세와 종합부동산세 그리고 양도소득세가 중과세 될 것이다. 이렇게 다주택자를 잡고 주택으로 인한 불로소득을 인정하지 않겠다는 정책기조로 인해 몇 년 사이 주택가격은 너무 많이 올랐다.
▲부동산 시장의 불안의 원인과 해결책은
=가장 큰 원인은 정부가 수요공급법칙을 따르지 않은 것이다. 가격이 오르는 것은 수요에 비해 공급이 부족한 것이고 수요가 많은 곳에 공급대책보다는 수요억제 대책으로 일관하는 역(逆) 수요공급법칙을 택함으로써 공급량은 늘어나지 못했다. 오히려 임대주택등록활성화 방안으로 시장에서 재고물량까지 사라지는 역효과가 발생하였고 부동산시장의 불안은 계속되면서 매매가격은 물론 전월세가격까지 상승하고 있다.
근본적인 해결책은 수요자가 원하는 곳과 주택이 필요한 곳에 공급을 늘리는 것이다. 현재 수요자들은 서울에 신규 주택공급을 원하는데 서울의 재개발·재건축사업 등을 규제함으로써 공급 부족으로 인한 주택의 가격은 상승했고 그 여파가 수도권을 비롯한 지방에까지 번지게 되는 풍선효과가 나타나고 있다.
서울 및 대도시의 재개발·재건축사업 등을 활성화해야 수요자가 원하는 곳에 수요자가 원하는 형태의 주택을 공급할 수 있고 지금의 부동산시장 불안을 잠재울 수가 있다. 또한 임대주택등록자들의 매물을 매각할 수 있도록 한시적으로 양도세를 완화하는 등 주택시장 정상화 대책이 필요하다. 매매시장이 정상화되면 당연히 전월세 시장도 어느 정도 안정화된다.
한시적으로 양도세 완화 등 주택시장 정상화대책 필요
시장경제 건드리면 부작용 서울시장 보궐선거가 변수
▲정부 부동산 정책에 대한 평가와 올해 정책 방향에 대해 예상한다면
= 2017년 5월 9일 문재인정부의 출범이후 같은 해 6월 19일 첫번째 대책을 시작으로 24번의 부동산대책을 내놓았다.
그럼에도 불구하고 주택가격은 서울을 넘어 지방까지 고공행진을 하고 있다. 필요한 공급대책이 아닌 수요억제정책의 부작용으로 인해 거래량은 절벽수준에 있으나 가격은 오르는 기이한 현상이 초래되고 있다. 대책들은 대부분 다주택자들을 겨냥한 대책이다.
하지만 지금의 수요는 다주택자라고 하는 투기수요가 아닌 내 집 마련을 목적으로 하는 실수요가 더 많다. 적은 거래량에도 불구하도 신고가를 갱신하고 있는 것이 그 이유다. 최근 서울의 아파트 청약 경쟁률은 평균 99대1로 2000년 이후 최고치를 기록하고 있다.
한국부동산원 조사에 따르면 전국의 청약통장 가입자는 약 2천700만명으로 정부의 주택 공급정책으로 인해 일명 로또청약에 대한 기대가 매우 뜨겁다. 특히, 금융결제원에 따르면 지난해 11월말 기준 서울의 주택종합통장 가입자수는 590만명이며 이중 300만명이 1순위 청약자로 분양시장에서 청약과열은 당연하다고 생각한다.
올해 정부가 내놓을 정책도 지금과 크게 다르지 않을 것으로 보인다. 재개발·재건축사업 등의 완화보다는 3기 신도시를 비롯한 택지 개발사업과 역세권의 용적률을 상향해 도시환경개선사업을 통한 주택공급정책을 내놓을 것으로 전망된다.
▲2021년 부동산 시장은
=2021년 부동산 가격은 여전히 상승세를 탈 것으로 예상된다. ‘부동산지인’의 자료에 따르면 2020년 전국의 아파트 입주물량은 40만6천가구였으나 2021년의 입주물량은 26만7천가구다. 서울의 아파트 입주물량은 작년 6만6천가구였으나 올해는 작년의 절반도 되지 않는 2만9천가구다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다. 더불어 지난해 7월 시행된 임대차법 이후 전세가격의 상승과 전세매물의 부족으로 전세난은 가중되어 무주택자의 내집 마련 수요까지 겹칠 것으로 예상된다.
한편 지난해 12월 30일 변창흠 장관은 취임식에서 투기수요 차단 및 개발이익 환수 등의 기존 정책은 유지하되 부동산가격의 안정을 위해 서울 도심에 충분한 양의 주택을 공급하기 위해 과감한 도시계획과 함께 건축규제를 대폭 완화하겠다고 강조했다.
하지만, 대부분 역세권 주변의 용적률을 완화하여 고밀화하고 낙후된 준공업지역의 공장 등을 활용한 공급대책과 소규모 정비사업을 통한 주택공급방안들인데, 이것으로 지금의 주택 수요층과 눈높이를 맞출 수 있을지 미지수다. 지금의 주택 수요층은 이미 기반시설이 잘 갖춰진 지역의 주택공급을 선호한다. 이를 해결하기 위해선 재개발·재건축사업의 활성화가 필요하나 변창흠 장관이 추진하는 도심 개발로 인해 민간 재개발·재건축사업의 진행은 빠르지 않을 것으로 보인다.
또한, 올해 6월부터 시행되는 조정지역대상내 다주택자들의 양도소득세 중과세의 세율이 인상됨에 따라 종부세 인상과 더불어 세금에 부담을 느낀 다주택자들의 매물이 증가할 수 있으나 그 양이 많지 않아 주택가격은 강보합 또는 상승할 것으로 전망된다.
▲재개발·재건축 등 정비사업의 전망은
=정부는 부동산가격의 안정화를 위해 24번의 대책을 통해 서울의 주택 공급 수단인 재개발·재건축사업을 규제하고 있다.
그중 재건축은 안전진단 강화, 초과이익환수제, 분양가상한제, 조합설립인가 이후 조합원지위양도 금지, 2년 거주요건 등 크게 5가지의 규제가 있다.
재개발의 경우 관리처분계획인가 이후 소유권 이전 등기 시까지 조합원 분양권 전매금지와 투기과열지구 내 5년간 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨 제한 등이 있다.
정부는 부동산가격 상승의 원인에 대해 공급 부족이 아닌 투기수요에 의한 가격 상승으로만 인식하고 있고, 따라서 공급대책보다는 수요억제대책으로 일관했다. 수요억제대책의 방법으로 재개발·재건축사업을 규제했는데 결국 공급 부족으로 가격은 더욱 상승했다.
지금도 정부는 그 잘못을 인정하지 않고 다른 방향의 공급대책을 내놓고 있다. 이에 당분간 도심의 기반시설이 잘 갖춰져 수요가 풍부한 지역의 재개발·재건축사업은 여전히 규제를 받을 가능성이 크다.
다만 올해 4월 서울시장 재·보궐선거를 앞두고 출마한 후보자들은 부동산시장을 정상화하기 위해 다양한 주택공급방안을 공약으로 내놓을 것으로 예상돼 재개발·재건축사업 규제가 다소 완화될 것으로 기대해본다.
▲정책 당국에 한마디 한다면
=수요가 있는 곳에 공급이 필요하다. 과거 노태우정부 시절 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5개)를 건설 했다. 이로써 1991년에는 주택보급률이 74.2%까지 오르며 폭등했던 집값도 안정됐다.
과거 1970년대에서 80년대에 지어진 아파트는 노후돼 재건축이 필요한 실정이고 기반시설이 잘 갖춰져 있어 수요가 원하는 지역이기도 하다. 하지만 재건축은 정부의 규제로 인해 한 발자국도 제대로 나아가지 못하고 있다.
공공개발 방식보다는 민간개발 방식을 보다 활성화하기 위한 규제완화가 필요하다. 부동산은 시장경제중심에 있을 때 제대로 순환될 수 있음을 인지했으면 한다. 또한 다주택자가 주택을 매도할 수 있도록 양도세를 낮춰 거래시장을 안정화시켜야 한다. 그래야만 전월세시장도 안정화된다.
지난해 7월에 시행된 임대차2법 역시 임차인을 보호하는 측면에서는 매우 환영한다. 그러나 임차인의 계약갱신청구권이 임차인의 거주 보호를 넘어 임대인의 거주권과 처분권까지 제한을 받고 있다. 또한 임대차법으로 인해 수익이 생기는 임차인과 이사 갈 전세를 찾지 못하는 임차인이 발생하며 전세시장에도 혼란이 발생했다.
수요자가 원하는 곳에 원하는 주택공급이 이뤄지고 자유시장경제로 부동산 유통시장이 돌아야 경제가 건강해질 수 있다.
