[하우징헤럴드=최진 기자] 정부의 각종 규제정책 시행으로 부동산시장에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 주택시장 안정화를 위해 시행·예고되는 다양한 정책이 실효성을 거둘 수 있을지, 혹은 주택시장에 혼란만 가중시킬지 관심이 모아지고 있다.

이와 관련해 본지는 △권일 부동산인포 리서치팀장 △조은상 리얼투데이 본부장 △김덕례 주택산업연구원 연구실장 △두성규 건설산업연구원 선임연구위원 △심교언 건국대학교 부동산학과 교수 등 5명의 전문가에게 새해 부동산시장 전망과 과제를 문의했다.

①올해 부동산 매매시장, 상승세 계속되나

▲권일 팀장: 공급불안에 따른 상승세는 올해도 이어질 것이다. 정부가 공급대안으로 내놓은 3기 신도시 대책이 불안정함에 따라 서울 새 아파트 수요집중 현상은 계속될 것이다.

▲조은상 본부장: 계약갱신청구권 영향으로 매물이 감소해 수급불균형이 더욱 심각해질 것이다. 전세가 비율이 높은 지역이나 개발호재를 갖춘 지역의 매입 수요유입과 이에 따른 상승세가 두드러질 것이다. 

▲김덕례 연구실장: 규제일변도 정책이 지속되는 한, 집값이 전환되기는 어렵다. 공급여건 개선이 불투명하고 정책 신뢰도가 하락해 발생하는 주거불안이 초과수요를 자극하고 있다. 다만, 가격상승 폭은 다소 줄어들 것이다.

▲두성규 선임연구위원: 아파트 입주물량이 지난해 대비 40% 이상 급감한 상황이다. 따라서 공급부족이 절실히 체감되는 한 해가 될 것이다. 또 각종 금융규제로 주택거래량도 감소해 주택 희소성도 커질 것이다. 상승세를 예상하지 않을 수 없다.

▲심교언 교수: 강보합세가 예상된다. 거시경제 위축과 고점에 대한 피로감, 그리고 정부의 하방압력으로 강세를 나타내기는 힘들겠지만, 결국 시장의 순리에 따른 강보합세가 예상된다.

②전·월세 임대차시장, 안정화 기대할 수 있나

▲권 팀장: 이비 강행된 임대차2법과 오는 6월 전월세 신고제 시행으로 전세가 폭등이 예상된다. 또 세제 강화로 전세물건을 매매하기도 힘들어, 임대차시장 불안이 커질 수 있다.

▲조 본부장: 매물부족 현상이 심화되면서 상승세를 보일 것이다. 임대차3법의 긍정적인 취지에도 불구하고, 결과적으로 매물선점 경쟁까지 심화되며 임대차시장 급등세가 예상된다.

▲김 실장: 올해 임대차시장은 계약갱신청구권이 적용되는 주택과 그렇지 못한 주택으로 나뉘면서 혼란이 가중될 것이다. 전세주택 감소와 전세수요 간의 격차가 벌어지면서 상승장이 예상된다.

▲두 선임연구위원: 하반기 3기 신도시 사전청약이 임대차시장 안정에는 도움을 주기 힘들 것이다. 전세부담이 증가함에 따라 월세로 전향하는 보증부 전세(반전세)가 늘어날 것이다.

▲심 교수: 임대차2법과 실거주 규제에 따른 소유주들의 실거주로 전세물량은 앞으로도 더욱 감소할 전망이다. 따라서 전세주택이 부족한 전세난과 임대차시장 불안은 지속·심화될 것으로 본다.

③재개발·재건축 정비사업 시장전망은 

▲권 팀장: 기존의 규제들이 완화될 가능성이 작아서 봄을 기대하기는 힘들다. 일반분양가 산정을 놓고 사업지연이나 주민갈등이 불거지는 현장이 늘고 있어, 주택공급 선순환을 기대하기 힘들다.

▲조 본부장: 사업성에 따른 양극화 현상이 심화될 것이다. 각종 규제로 사업이 지연되거나 사업성이 악화된 곳은 사업추진을 보류하거나 사업이 멈출 우려도 있다. 

반면, 일반분양에 성공한 조합의 경우 새 아파트 희소성이 더해져, 큰 폭의 가치상승을 기대할 수 있겠다. 

▲김 실장: 서울 및 수도권의 경우 사업지연 현상이 지속될 것이다. 반면, 지방 광역시·대도시의 경우 재개발·재건축 수요가 증가할 것이다. 정비현장 감소에 따른 건설사 수주경쟁도 더욱 치열해질 것이다.

▲두 선임연구위원: 규제일변도가 예상돼, 전망은 밝지 않다. 특히, 재건축 안전진단 강화와 재건축 조합원 실거주 의무제로 재건축사업이 크게 위축될 것이다. 다만, 대선을 앞 둔 정치권의 기류변화로 긍정적인 전환을 기대할 수는 있겠다.

▲심 교수: 제도·금융·행정 등을 아우르는 고강도규제로 정비사업의 혼란과 침체는 극에 달한 상황이다. 

하지만 상반기 서울·부산시장 보궐선거가 전환점이 될 수도 있다. 주택 수요가 집중되는 지자체의 장이 교체됨에 따라 정비시장의 봄을 기대해볼 수는 있다.

④달아오른 분양시장, 올해 활황세 이어지나

▲권 팀장: 공급감소와 분양가상한제 영향으로 분양시장 호황은 지속될 것이다. 시세보다 저렴한 도심 새 아파트는 수요자들에게 주목받을 수밖에 없다.

▲조 본부장: 새 아파트 선호현상과 저렴한 분양주택 공급영향으로 호조가 지속될 것이다. 전매제한 규제가 강화되더라도 재개발·재건축 대단지나 역세권을 중심으로 규제와 무관하게 높은 청약경쟁률이 예상된다.

▲김 실장: 규제지역과 비규제지역 간 분양시장 이분화가 예상된다. 분양이 가능한 곳은 활황세를 기대할 수 있지만, 고분양가 관리지역 내 사업장의 경우 분양가조율 과정에 난항을 겪으며 분양일정 지연이 장기화될 수 있다. 

▲두 선임연구위원: 분양가상한제가 이미 주택시장을 뜨거운 갭투자 현장으로 만들었다. 분양시장 과열은 전국적으로 확산·지속될 것이다. 규제지역이 더욱 확대될 경우 서울로 U턴하는 경향이 나타날 것이다.

▲심 교수: 서울·수도권뿐 아니라, 전국 지방까지 분양시장이 과열될 것이다. 정부의 분양가 규제로 이른바‘로또청약’시대가 열리면서 새 아파트에 대한 시세차익 기대감이 사회적으로 만연됐기 때문이다.

⑤올해 ‘내 집 마련’ 방법과 시기는

▲권 팀장: 갭투자 매물 일부가 인상세율을 감당하지 못하고 던질 가능성이 있다. 내 집 마련을 위한 호기보다는 관심지역과 관심단지를 정하고 꾸준한 모니터링을 통해 저렴한 급매물을 득하길 권한다.

▲조 본부장: 매수 타이밍은 빠르게 잡는 것이 좋다. 다만, 최근 급등한 집값이 앞으로도 급등하기는 어려운 상황이라, 시세차익을 고려한다면 주의가 필요하다. 중장기 개발호재 지역을 선점하는 것도 추천한다. 

▲김 실장: 재고주택 구매는 다주택자 매물이 집중될 수 있는 2분기를 기대하는 것이 좋다. 일부 무주택·신혼부부의 경우 신혼희망타운 등 공공분양 주택이나 3시 신도시를 추천하며, 이에 대한 자금계획을 미리 준비해야 한다.

▲두 선임연구위원: 앞으로 2~3년간 입주물량 감소와 수급불균형이 예상된다. 내 집 마련이 절실한 무주택자라면 천문학적인 경쟁률을 보이는 청약보다는 대출도 고려한 적극적인 자세로 주택매수를 감안할 필요가 있다.

▲심 교수: 수도권 내 장기거주 실수요자는 언제든 매수에 나설 환경이 됐다. 하지만, 로또청약을 기대하며 무리한 대출로 매수에 나선다면 낭패를 볼 가능성도 있다. 단기수익을 고려한 내 집 마련의 첫 단추는 특히 조심해야 한다.

⑥새해 부동산정책 제언을 한다면

▲권 팀장: 규제가 주거안정화의 악재로 작용하고 있다. 규제완화는 일시적인 집값 상승을 불러올 수 있지만, 장기적인 주택시장 안정을 위해서는 필수적이다. 규제가 불러온 혼란과 피해를 줄이기 위한 정부의 결단이 필요하다.

▲조 본부장: 부동산정책의 이념을 시장에 강요하기보다 시장의 반발에 집중할 필요가 있다. 수요와 공급이 순환하는 부동산정책이 절실하다. 단기적인 규제처방보다는 일관성을 지닌 소통의 정책이 필요하다. 

▲김 실장: 국민의 주거욕구가 반영된 부동산정책이 시행돼야 한다. 단기적으로는 기존 규제대책을 재검토해야 하며, 중·장기적으로는 재개발·재건축의 정상화를 통해 주택공급 선순환을 되살려야 한다.

▲두 선임연구위원: 주택시장과 부동산 전문가의 목소리를 듣는 전문적인 정책시스템을 구축해야 한다. 정부가 원하는 국민 주거안정성은 주택시장과 국민이 공감할 수 있는 정책을 기반으로 제시될 수 있다.

▲심 교수: 각종 규제가 얼마나 실효성을 거뒀는지, 또 부작용이 있다면 이유가 무엇인지를 검토해야 한다. 정부의 무리한 정책 강행으로 국민에게 더 이상의 불안감을 심어서는 안 된다.