부동산 전방위 규제 놔둔 채 공급확대?… 시장 안정 “글쎄”
부동산 전방위 규제 놔둔 채 공급확대?… 시장 안정 “글쎄”
공공주도 공급정책 효과있을까?
  • 김병조 기자
  • 승인 2021.02.01 11:23
  • 댓글 0
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공공재개발 규모작고, 신규택지도 고갈… 효과의문
역세권 개발사업에 재개발 등 정비사업도 포함해야

[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 공급확대 필요성을 인정하면서 구체적인 해법 발표를 예고했다. 문재인 대통령은 지난 11일 신년사에 이어 18일 청와대에서 열린 신년 기자회견에서 거듭 공급확대를 약속했다.

문 대통령은 “그동안 부동산 투기 (방지)에 역점을 뒀지만 결국 부동산 안정화에는 성공하지 못했다”면서 “정부는 기존 투기를 억제하는 기조를 그대로 유지하면서 부동산 공급에 있어 특단의 대책을 마련하려 한다”고 말했다.

이어 설 연휴 이전 발표할 대책에 대해 “공공부문의 참여와 주도를 더욱 늘리고 인센티브를 강화하며 절차를 크게 단축하는 방식”이라며 “공공재개발ㆍ역세권 개발ㆍ신규택지 개발 등을 통해 시장이 예상하는 수준을 뛰어넘는 공급을 특별하게 늘리겠다”고 밝혔다. 

▲냉소하는 업계 “공공주도의 공급확대 계획, 효과 없을 것”

대통령이 나서 공급확대를 천명했지만, 실무에 밝은 업계 전문가들은 공급효과에 대해 부정적이다. 이들은 “전제가 잘못돼 있어 공급효과를 기대하기 어려울 것”이라고 일축했다.

전문가들은 그 이유로 정부의 부동산 정책의 큰 틀이 변하지 않았기 때문이라고 지적한다. “투기 억제 기조를 유지하겠다”는 문 대통령의 발언은 지난 24번의 정책을 그대로 유지한다는 것으로 해석되기 때문이다.

주택공급을 막는 온갖 규제를 존속시키면서 주택공급을 하겠다는 넌센스가 유지되는 한 획기적인 주택공급 성과는 달성하기 어려울 것이란 설명이다. 

이 때문에 전문가들은 조만간 공개될 정부의 ‘특단의’ 주택공급 방안도 주택난 문제를 해결 못하는 미약한 수준에 그칠 것으로 내다봤다.

대통령이 밝힌 △공공재개발 △역세권 개발 △신규택지 개발 중 ‘공공재개발’과 ‘신규택지 개발’은 이전 24번의 정부 대책에 포함된 내용으로 여전히 효과를 보지 못하고 있기 때문이다. 

예컨대 공공재개발 정책은 정부가 지난해 5월 발표한 이후 아직까지 국회에서 근거 법률인 ‘도시 및 주거환경정비법’ 일부개정법률안(더불어민주당 천준호 의원 대표발의)을 통과시키지 못한 채 국토위에 계류돼 있는 상태다. 

이 때문에 법률의 국회 통과 이후에도 해야 할 일이 산적해 있다는 점에서 공공재개발을 통한 주택공급 효과는 사실상 기대하기 힘들 것이란 전망이다. 시행령·시행규칙과 세부시행지침 등을 마련하고, 실무를 다루는 공공시행자인 LH 및 SH 등과 의견 조율하는 과정도 첩첩산중이라 사업진행에 상당한 시간이 소요될 것이라는 평가다.  

업계에서는 공공재개발이 현재 추세로 진행될 경우 2년이 지나야 겨우 주택공급에 나설 수 있을 것이라 예측하고 있다. △후보지 선정에 3개월 △주민 동의서 걷는데 6개월 △인허가 받는데 6개월 △이주하는데 6개월 등 실제 주택공급까지 첫 시작 후 거의 2년이 걸린다는 것이다. 공공재개발로는 발등에 불이 떨어진 현재 주택난을 해결할 수 없다는 의미다. 

한 정비사업전문관리업체 대표는 “현실을 잘 모르고 말한 실현 불가능한 얘기”라며 “특단의 대책이라고 하는데, 사실상 과거에도 있었던 정책을 이름만 바꿔 내놓는 재탕삼탕 정책이 될 가능성이 높다”고 말했다. 그는 특히 “정부가 야심차게 추진한 공공재개발도 진척이 이렇게 느린데, 지금 와서 또 다른 공공 방식의 다른 방안을 내놓는다 한들 제대로 작동하지 않을 가능성이 높다”며 “결국, 정부가 원하는 단시일 내에 주택을 공급한다는 목표는 이루기 어려울 것”이라고 말했다. 

주택공급 물량 측면에서도 미미한 수준에 그칠 것으로 관측되고 있다. 실제로 서울시가 지난 15일 공공재개발 후보지 8곳을 발표했지만, 후보지 대부분이 신축 300~600가구 수준이고, 가장 규모가 큰 곳인 흑석2구역이 1천310가구 규모다. 이 정도 규모로는 현재 주택시장에 만연한 주택부족 불안 심리를 잠재울 수 없다는 얘기가 나온다.  

서울시는 정부 대책 발표 후 첫 공공재개발 8곳의 후보지로 △종로구 신문로 2-12구역 예상 가구수 242가구 △영등포구 양평13구역 618가구 △영등포구 양평14구역 358가구 △관악구 봉천13구역 357가구 △동대문구 신설1구역 279가구 △동대문구 용두1-6구역 919가구 △강북구 강북5구역 680가구 △동작구 흑석2구역 1천310가구 등을 발표했다. 

▲용적률 700%의 ‘역세권 개발’ 범위에 쏠리는 눈

전문가들은 대통령이 언급한 △공공재개발 △역세권 개발 △신규택지 개발 등 공급확대 방안 중 그나마 실효성 있는 방안으로 ‘역세권 개발’ 방식에 주목한다. 공공재개발은 현재도 속도가 나지 않고, 신규택지도 더 이상 발굴할 곳이 없다는 인식 때문에 도입 가능한 것은 그나마 ‘역세권 개발’이 유일하다는 것이다.  

관건은 역세권 개발의 범위를 어느 선까지 포함시킬 것이냐의 여부다. 현재까지 정부는 뭉뚱그려 ‘역세권 개발’이라고만 표현한 상태로 여기에 기존 민간 재건축·재개발사업이 포함될 것인지 여부는 아직 발표된 바 없다. 지구단위계획으로 개발하는 별도의 가칭 ‘역세권 개발구역’을 지정할지, 아니면 기존의 민간 재건축·재개발 구역도 포함할지가 역세권 개발 정책 도입의 관전 포인트가 될 전망이다. 

전문가들이 역세권 개발 방안에 주목하는 이유는 일선 조합들이 큰 관심을 보이고 있기 때문이다. 도심 공급을 위해서는 도심지 정비사업 조합원들의 사업참여 의지가 가장 중요하다는 점에서 일단 긍정적이라는 반응이다. 

한 업계 전문가는 “최근 역세권에 인접한 많은 조합 관계자로부터 역세권 개발사업으로 전환할 경우 사업타당성을 묻는 문의를 많이 받았다”며 “임대주택을 건립한다고 하더라도 700%라는 높은 용적률과 빠른 사업추진 가능성에 조합원들이 관심 있다는 방증이다”고 말했다.



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