“정비사업 활성화가 가장 효율적 주택공급대책” 84%
분양가상한제·초과이익환수제가 정비사업에 걸림돌 
집값 상승 원인, 규제·풍부한 부동자금 순으로 꼽아

[하우징헤럴드=문상연 기자] 하우징헤럴드가 새해를 맞이해 정비사업 관계자 154명을 대상으로 설문조사를 실시했다. 이들은 대부분 정부의 지속적인 부동산 대책에도 불구하고 올해에도 부동산 가격은 더욱 상승할 것으로 전망했다. 또한 현재 부동산 가격이 상승하고 있는 가장 근본적인 원인으로 주택공급 부족과 규제 위주의 부동산 정책을 꼽았다.

나아가 공급 부족 현상을 해결하기 위해서는 재개발·재건축 등 정비사업 활성화가 가장 효율적인 방안이라는 설명이다. 이에 정비사업 추진을 가로막고 있는 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 등의 규제책 완화가 시급하다는 지적이다.

▲24번의 부동산 대책 실패 원인은 규제 일변도의 정책

정비업계 관계자들은 정부의 규제 일변도의 정책 기조가 집값 상승에 가장 큰 원인이라고 내다봤다. 24번의 부동산 대책에도 불구하고 집값이 계속 상승하는 근본적인 원인에 대해 정비업계 관계자들 154명 중 78명(51%)이 규제 위주의 주택정책이라고 지적했다. 

또 다른 주된 원인으로는 65명(42%)이 주택공급 부족을 꼽았다. 이밖에 11명은 투자처가 없는 시중의 풍부한 부동자금을 원인이라고 내다봤다. 반면 광역교통망 건설 등 도시개발에 대한 기대감은 부동산 가격 상승의 원인이라고 보는 전문가는 없었다.

정비업계 관계자는 “투기에 의한 가격상승을 원인으로 꼽고 정부가 3년간 무려 24번의 부동산 대책으로 규제 위주의 수요억제책을 내놨지만, 집값은 계속 올랐다”며 “근본적인 원인은 투기세력이 아닌 수요를 공급이 따라가지 못한 것으로 부동산 투기 세력만을 노린 수요억제책이 아니라 정책 기조를 바꿔 공급부족을 해소할 수 있는 부동산 정책을 마련해야 한다”고 말했다.

▲가장 효율적인 공급책은… 전문가 84% ‘정비사업 활성화’

최근 문재인 정부 출범 4년 만에 처음으로 규제위주의 부동산 정책 실패를 인정했다. 이에 문재인 대통령이 직접 부동산 공급 확대에 역점을 두고 조만간‘특단의 대책’을 내놓겠다고 공언했다. 

업계에서는 재개발·재건축 등 정비사업 활성화가 가장 효율적인 수도권 공급책이라고 조언한다. 관계자 154명 중 84%에 달하는 130명의 의견이다. 반면 정부가 주요 공급책으로 그동안 발표한 △민간택지 개발(4명) △3기 신도시 개발(4명) △공공임대주택 확대 (7명) △도시재생사업 활성화(9명) 등을 효율적인 공급책이라 여기는 전문가는 거의 없었다. 

이에 정부의 공급 확대 방침에도 불구하고 업계에서는 기대보다 아쉬움의 목소리가 나오고 있다. 가장 효율적인 방안인 재개발·재건축을 외면하고 다른 방향의 공급대책을 내놓을 예정이기 때문이다.

정부가 예고한 주된 공급책은 역세권, 신규택지 개발 등이다. 그나마 재개발은 공공개발 방식으로 다소 풀어주고는 있지만 이 역시 매우 부족해 현재의 주택 수요에 한참 못미칠 것으로 내다보고 있다.

권대중 명지대학교 교수는 “재개발·재건축사업 등의 완화보다는 3기 신도시를 비롯한 택지 개발사업과 역세권의 용적률을 상향해 도시환경개선사업을 통한 주택공급정책을 내놓을 것으로 전망되나 지금의 주택 수요층과 눈높이를 맞출 수 있을지 미지수다”며 “지금의 주택 수요층은 이미 기반시설이 잘 갖춰진 지역의 주택공급을 선호한다. 이를 해결하기 위해선 재개발·재건축사업의 활성화가 가장 효율적인 해결책”이라고 말했다.

▲정비사업 추진에 가장 큰 걸림돌은 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제

지난해부터 시행된 민간택지 분양가 상한제가 재개발·재건축 등 정비사업 추진에 가장 걸림돌이 되는 규제책으로 꼽혔다. 업계 관계자들에게 가장 큰 걸림돌이 되는 정비사업 규제책 2가지를 물어본 결과 ‘분양가 상한제’가 79건으로 가장 많았다. 전체 51%에 해당한다. 

재건축 초과이익환수제는 총 73건(47%)으로 두 번째로 많았다. 이밖에도 △인허가 절차 지연 65건(42%) △이주비 등 대출규제 46건(30%) △재건축 실거주 2년 요건 24건(16%) △임대주택 건립 의무비율 21건(14%) 순으로 조사됐다.

▲‘규제일변도’ 정책 기조 유지된다면 2021년 부동산 가격 상승세 이어질 것

전문가들은 현재 정부의 정책 기조가 유지된다면 부동산 가격 상승세는 계속 이어질 것으로 보고 있다. 부동산 가격 안정화를 위해 하루빨리 정책 실패를 인정하고 정책기조를 수요억제책이 아닌 공급확대에 초점을 맞춰야 한다고 조언한다.

전문가 154명 중 133명(86%)가 정부의 규제 일변도인 현재 정책 기조가 유지된다면 올해 역시 부동산 가격 상승세는 이어져 주택 가격이 더욱 상승할 것으로 전망했다. 강력한 규제책으로 인해 주택 가격이 보합할 것으로 전망하는 전문가는 13명(8%), 하락할 것으로 전망하는 전문가는 단 2명(1%)에 불과했다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “필요한 공급대책이 아닌 수요억제정책의 부작용으로 인해 거래량은 절벽수준에 있으나 가격은 오르고 있다”며 “다주택자라고 하는 투기수요가 아닌 내 집 마련을 목적으로 하는 실수요가 더 많아 하루 빨리 공급 확대로 정책기조를 바꿔 부동산 시장을 안정시켜야 한다”고 말했다.