후보지 탈락할 경우 난개발 불가피… 선제적 대응 필요
공공재개발 권리산정기준일을 모든 구역 확대 적용해야

[하우징헤럴드=최진 기자] 공공재개발 정비사업을 희망하는 곳에서 신축빌라 난립을 막기 위해 권리산정기준일을 확대·적용해 달라는 주민들의 요구가 커지고 있다. 공공재개발 시범사업 후보지 선정에서 탈락할 경우 신축빌라 난립으로 재개발의 싹이 잘려나갈 수 있다는 우려 때문이다.

정부는 공공재개발 공모신청 지역에 대해 투기수요가 쏠린다는 사실을 확인하고 이를 차단하기 위해 권리산정기준일을 지난해 9월 21일로 못 박았지만, 적용 대상지역을 시범사업 선정지역으로 한정해 주민들의 불안이 커지고 있다.

▲“투기목적 신축난립, 권리산정기준일로 막겠다”

정부는 지난달 15일 공공재개발 시범사업 후보지 8곳을 공표하며 본격적인 공공재개발 출범을 알렸다. 지난해 9월 공공재개발 참여의사를 밝힌 70곳 중에서 정비계획안이 마련된 12곳을 추렸고, 이중에서 주민동의율과 지역노후도 등을 따져 8곳을 시범사업 후보지로 선정했다. 또 선정되지 못한 4곳에 대해서도 향후 추가 검토를 통해 사업추진 여부를 결정하겠다고 했다.

하지만 정부가 신축빌라 난립을 차단할 권리산정기준일 적용지역을 시범후보지로 한정해 논란이 됐다. 공공재개발 후보지로 선정되지 못한 지역은 분양권 확장을 위한 신축빌라 난립이 무분별하게 발생할 수 있기 때문이다. 

정부는 지난해 서울·수도권 주택공급 강화를 위한 5·6대책과 8·4대책을 발표하며 공공재개발을 선보였다. 정부가 제시한 공공재개발은 장기 정체된 정비사업이나 구역해제 된 정비사업에 공공(LH·SH)이 참여해 인센티브 및 규제완화 혜택으로 사업을 추진하는 사업이다.

정부는 “공공재개발 후보지가 언론을 통해 거론되면서 일부 지역에서는 투기목적의 무분별한 신축행위가 발생하고 있다”라며 “투기수요 차단을 위해‘도시 및 주거환경 정비법’제77조에 따라 권리산정기준일 이전에 소유권을 확보한 소유주만 입주권을 받도록 하겠다”고 밝혔다.

정부가 언급한‘권리산정기준일’이란 분양권을 늘리기 위한 지분쪼개기나 분할을 막고 분양대상자를 구분하는 기준시점이다. 도시정비법 제77조는 △1필지의 토지가 여러 필지로 분할되거나 △단독주택이 다세대주택으로 전환되는 등 토지등소유자 수가 증가하는 경우 정비구역이 고시된 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 이후로 건축물을 분양받을 권리를 산정하고 있다.

예를 들어 재개발 현장에서 분양권을 늘리기 위해 단독주택 1채를 허물고 8가구 규모의 다세대주택을 신축할 경우 권리산정기준일 전이라면 분양권은 8장으로 늘겠지만, 기준일 이후라면 소유자가 받을 수 있는 분양권은 기준일 이전과 같은 1장으로 제한된다.

▲시범사업 선정 안 되면 신축빌라 난립에 무방비

통상 권리산정기준일은 정비구역 지정·고시일로 정해지지만, 공공재개발의 경우 당시 시범사업지가 발표되기 전이므로 공공재개발 사업 공모신청일인 지난해 9월 21일로 지정됐다. 

하지만 공공재개발 시범사업에 선정되지 못한 신청구역은 권리산정기준일은 적용되지 않는다. 

따라서 정부가 앞서 우려한 “투기목적의 무분별한 신축행위”가 일어날 수 있는 것이다. 국토부 관계자는 “권리산정기준일이 적용되는 곳은 시범구역으로 선정된 지역”이라며 “선정되지 못한 구역은 해당사항이 없다”고 선을 그었다.

정비업체 관계자는 “공공재개발 공모신청에 참여한 지역의 경우 이미 주택시장의 관심도가 크게 상승된 상태”라며 “만약 정부가 해당 구역들을 방치할 경우 이전보다 신축빌라 난립에 의한 난개발과 슬럼화가 더욱 가속화될 것”이라고 지적했다.

이러한 상황은 공공재개발을 희망하는 구역들에 부담으로 작용하고 있다. 공공재개발 추진이 좌절될 경우 이전보다 더 심각해진 신축빌라 문제로 구역 노후도 요건이 하락해 재개발 추진이 불가능해 질 수 있기 때문이다.

강북의 한 공공재개발추진 준비위원장은 “우리 지역을 되살릴 마지막 희망이라는 생각으로 주민 모두가 공공재개발 추진에 매달렸는데, 최근 보게 된 시범구역 후보지 선정과정은 매우 실망스럽다”라며 “사업추진에 어려움을 겪는 정비구역을 공공이 돕겠다는 정책 취지는 사라지고 재개발추진 사업성을 판단 당하는 시험대만 남았다”라고 평가했다.

▲공공 신뢰한 주민성원… 재개발 희망 남겨야

공공재개발 정책흥행을 주도하는 해제구역의 경우 근심은 더욱 크다. 공공재개발 공모신청 과정에서 신축빌라 난립으로 어려움을 겪었는데, 시범사업 후보지에서 떨어질 경우 난개발이 가속화될 수 있어서다.

정비업계 관계자는 “후보지에서 탈락한 구역은 공공재개발로 투기수요만 자극한 꼴이 돼, 이후 기존에 추진하던 통합 재개발 자체가 힘들어질 수 있다”라며 “정부가 추진하는 정비사업을 믿고 사업추진에 동의했던 지역이 오히려 난개발과 도시슬럼화를 겪어야 하는 상황이 벌어질 수 있다”고 우려했다.

이어 “정부의 공공재개발 정책이 진정 사업추진에 어려움을 겪는 정비현장을 구제하겠다는 선한 의도라면 정부의 사업추진에 동의한 주민들의 성원을 외면해서는 안 된다”라며 “다수의 공모지원 현장들이 정비계획 입안을 위한 동의율 60%에 가까운 동의율을 기록했다는 점에서 정부가 권리산정기준일을 확대하고 제도화할 필요가 있다”고 말했다.