서울아파트 가격상승 원인과 해법
서울아파트 가격상승 원인과 해법
  • 김덕례 / 주택산업연구원 주택정책연구실장
  • 승인 2021.02.01 13:24
  • 댓글 0
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[하우징헤럴드] 2021년 새해가 시작되었지만 주택시장은 여전히 시끄럽다. 전국 111곳을 조정대상지역으로 묶으면서 대출, 조세, 정비사업 등 규제를 강화했지만, 집값은 좀처럼 진정되지 않고 있다. 누적된 규제정책으로 진정세를 보일 듯 했던 강남 집값이 오히려 더 들썩이고 있다. 뭔가 잘못된 것이다. 바로잡아야 한다.

헌법 제35조에 따르면 국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다. 모든 국민은 거주·이전의 자유(헌법 제14조)를 가지며, 주거의 자유를 침해받아서는 안된다(헌법 제16조).

현 정부의 주택정책은 헌법정신을 따르고 있는가. 모든 국민의 쾌적한 주거생활을 보장하는가. 모든 국민이 자유롭게 거주지를 선택하고 이전하며, 주거의 자유를 침해받지 않고 있는가. 살펴야 한다.

연구원에서 지난 10년간 아파트가격을 분석한 결과 수급불균형이 가장 큰 영향요인이었다. 수급관계를 파악하기 위해 특정연도의 공급은 아파트 분양물량으로, 수요증가분은 특정연도의 30대 진입인구에서 사망인구를 뺀 주택시장활동인구 순증분으로 아파트 수급지수를 추정했다.

서울 아파트 매매가격 상승률과 주요 지표별 상관성은 수급지수(-0.58), 경제성장률(0.28), 주택담보대출증가율(0.13), 금리변화(-0.01)로 아파트 매매가격은 수요대비 공급이 부족할 상황에서 많이 오르고, 상대적으로 금리영향은 적었다. 즉 서울 아파트가격 변동은 수급문제다.

수도권에 약 960만가구가 살고 있다. 이 중 약 11%정도(약 104만가구)가 이사계획을 가지고 있다. 48%(약 50만가구)는 자가를 마련하고 싶어 한다. 36%(약 37만가구)는 전세를 원한다. 서울은 약 40만가구가 이주할 의향이 있다. 17만가구가 자가주택을 16만가구가 전세주택을 원한다. 이주의향가구의 82%가 내 집마련이나 전세를 원한다. 즉 사람들이 원하는 주택은 월세가 아니다. 내집이나 전세주택 마련을 지원할 수 있는 정책이 필요한 이유다.

올 해 입주예정물량과 분양예정물량은 큰 폭으로 감소할 것으로 보인다. 부동산114에서 집계하고 있는 아파트자료를 토대로 산출해보면, 과거 20년간 연평균 아파트 입주물량은 약 32만호, 아파트 분양물량은 약 30만호 수준이었다.

그러나 올 해 예정된 아파트 입주물량 약 26만호, 아파트 분양물량 약 20만호 수준이다. 서울은 과거에 연평균 약 4만5천호 정도 입주했고, 지난해에 약 5만호 정도 입주했으나, 올 해는 약 2만9천호 정도로 입주물량이 절반정도로 줄어들 것으로 보인다. 공급문제가 이슈화될 수밖에 없는 이유다. 이로 인해 2021년은 서울의 주택공급 물량을 늘릴 수 있는 정책역량 집중이 매우 중요한 시기다.

정부는 역세권개발을 포함해 획기적인 공급대책 발표를 예고하고 있다. 적어도 서울 주택시장 상황을 보면 올바른 정책방향이다. 다만 문제는 공급주체다. 정부는 여전히 공공재개발과 공공주도 재건축을 중심으로 하는 공공에 방점을 두고 있다.

공공주도 주택공급정책은 한계가 있다. 최근 5년(2015~2019년)간 공공의 공급능력(전체 인허가 물량 중 공공부문이 차지하는 인허가 물량)은 13.2%에 불과하다. 즉 전체 공급물량 중 민간이 86.8%를 공급해 왔다. 특히 서울은 공공이 전체 물량의 5.1%를 공급했다. 95%정도를 민간이 공급했다.

공공의 공급능력을 단기간에 강화한다고 하더라도 10%내외에 불과한 공공의 공급능력을 갑자기 40~50%대까지 늘릴 수는 없다. 늘릴 수 있다고 하더라도 결국 절반 이상을 민간이 담당해주지 않으면 시장의 수급균형을 맞추기 어렵다. 민간을 활용하지 않고 서울의 수급문제를 해결할 수 없는 이유다.

공공주도로 주택을 공급할 수 있는 시스템이 갖추어지지 않은 상황에서 공공주도 공급정책은 기대하는 목표를 달성하기 어려울 뿐만 아니라 실패할 수밖에 없다. 공공의 공급능력을 확장시켜 가되, 안정적인 공공의 공급능력을 갖출 때까지는 민간참여가 반드시 필요하다.

민간이 공급한 주택유형은 공공임대, 공공분양, 민간임대, 민간분양이지만, 이 중에서 민간분양이 전체 공급물량의 95% 수준으로 가장 많다. 결국 민간참여는 민간분양시장 정상화를 통해 가능하다. 민간분양시장을 규제하고 있는 분양가상한제, 허그(hug)의 고분양가관리지역 등에 대한 규제 정상화가 필요하다.

특히 필요한 지역은 공공재개발과 공공주도 재건축을 추진하더라도 민간중심으로 추진할 수 있는 재개발·재건축은 정상화시키고 대신 적정 개발이익 환수할 수 있는 세련된 공공기여 방안을 모색하는 것이 어떨까.

김덕례 / 주택산업연구원 주택정책연구실장


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