[하우징헤럴드=김병조 기자] 주민이 희망하는 경우 재개발ㆍ재건축을 LH·SH 등 공기업이 직접 시행하고, 공기업 주도로 사업·분양계획을 수립해 사업을 신속히 추진한다는 계획이다. 정부는 정비구역 지정∼이주 소요기간을 통상 13년에서 5년 이내로 당길 수 있다고 밝히고 있다.

▲사업절차

①사업제안(조합 1/2동의)→ ②정비계획 변경 신청(공기업)→ ③동의확보(조합 2/3동의)→ ④정비계획 변경(지자체, 사업확정)→ ⑤부지확보→ ⑥사업계획 및 착공으로 진행된다.

조합은 공기업컨설팅 결과(개략적 토지이용·밀도계획·추가수익 등)를 토대로 조합원 1/2동의로 공공 직접시행 정비사업을 신청한다. 이때 공기업은 사업시행(분양계획 포함)을 전담하게 된다.

공기업은 제안사업 적정성을 검토해 지자체에 정비계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 2/3동의 받으면 사업이 확정된다. 1년 이내에 2/3동의를 받지 못하면 공공 직접시행 정비사업 신청은 자동 취소된다.

공공 직접시행 정비사업 추진이 확정되면 공기업은 단독 시행자가 되어 현물선납 및 수용방식으로 부지확보에 나선다.

조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청할 수 있고, 1년내 토지등소유자 2/3 동의가 없으면 자동 취소된다.

▲시행방식

사업은 관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행된다. 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식이다. 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 된다. 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용하게 된다.

일반 재개발·재건축을 공공 직접시행 정비사업 전환할 경우에는 선정돼 있는 협력업체를 승계하고 매몰비용은 보전해 준다. 기존 조합은 해산되고 주민대표회의가 구성된다. 주민대표회의는 시공브랜드 선정권한을 제외한 의사결정기능을 공기업에 양도하고, 주민의견 제시 및 자문기구 역할만 하게 된다.

▲참여 활성화 방안

정부는 참여율을 높이기 위해 △도시·건축규제 완화 △재건축 초과이익 부담금 미부과 △재건축 조합원 2년 거주의무 미적용 등의 조치를 취할 방침이다.

도시․건축규제 완화의 경우 용도지역을 1단계 종상향하거나 법적상한 용적률의 120%로 상향 적용한다. 예를들어 2종은 1종 상향(200→3종 300%), 3종은 법적상한 120%(250→360%) 적용하되, 역세권 도로변은 준주거로 상향(250→500%),준주거는 법정상한(400→500%)이 적용된다.

입지여건 상 종상향 또는 법적상한 용적률 적용 곤란 시에도 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)을 보장하고, 필요시 층수제한도 완화할 방침이다. 이를 위해 소형 평형이 집중되지 않도록 전체 세대수 80%를 59㎡이상으로 계획하고, 서울시 도시기본계획 변경도 올해 하반기 추진할 계획이다.

조합원(토지등소유자)에게는 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p(예시) 추가 수익을 보장키로 했다.

재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이나 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부과하지 않을 방침이다.

재건축 조합원 2년 거주의무도 적용하지 않는다. 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산되기 때문이다.

▲공공성 제고

사업구역에 대한 투기수요 유입을 방지하기 우해 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 이에따라 대책발표일 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산하게 된다.

분양주택의 규모는 공공분양(조합원 분양포함) 70~80%, 공공임대·공공자가 20~30%이다. 용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대를 의무공급토록 했다.

분양가는 재건축 초과이익 부담금 미부과로 과도한 이익이 발생하지 않도록 추가 수익률 10~30%p(예시)를 보장하는 선에서 조합원 분양가 등을 조정할 방침이다.