민간 재건축·재개발 꽁꽁 묶어 놓고… 공공만 과도한 특혜
민간 재건축·재개발 꽁꽁 묶어 놓고… 공공만 과도한 특혜
25번째 부동산대책에 거세지는 업계 비판
  • 김병조 기자
  • 승인 2021.02.16 11:09
  • 댓글 0
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[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부의 25번째 대책에 대한 업계의 비판이 거세지고 있다.

정부가 ‘특단의 공급대책’이라며 25번째 부동산대책을 내놨지만, 각종 부작용으로 도심 내 ‘획기적인’ 주택공급실적에까지 이어지진 않을 것이라는 전망이다.

연초 대통령이 언급한 ‘투기억제, 공급확대’’라는 가이드라인의 연장선상에서 대책이 나오다 보니 민간 규제는 그대로 둔 채 공공에만 과도한 혜택을 부여하는 엉뚱한 대책이 만들어졌다는 것이다.

지난 24번의 정책 실패에서 교훈을 얻지 못한 채 민간 재개발ㆍ재건축 규제를 그대로 놔둔 것이 패착이라는 분석이다. 

▲주택 공급 필요하다면서 민간 묶어놓고 공공에 특혜… 전형적 탁상공론

업계 관계자들은 이번 정부 대책에 대해 상식을 뛰어넘는 ‘노골적인 공공 먹거리 만들어주기’라며 비판이 거세다. 재건축부담금·분양가상한제 등 이중삼중의 각종 규제와 세금 등을 통한 환수장치를 잔뜩 만들어 민간 재개발ㆍ재건축 사업을 옴짝달싹 못하게 만든 채, “공급이 부족하다”며 공급 촉진책으로 공공의 독점적 사업 영역을 만들어주는 일련의 과정이 이치에 맞지 않는 탁상행정이라는 것이다.  

한 업계 전문가는 “주택공급이 필요하다면서 민간에 대한 규제는 존속시키고, 공공에게는 각종 혜택을 제공해 독점적 지위를 제공하려는 취지가 이해되지 않는다”면서 “동의율 낮추고, 용적률 인센티브 주고, 미동의자는 손쉽게 수용하며, 인허가 기간까지 단축해주면 누가 그런 땅 짚고 헤엄치기식 사업을 못하겠나”라고 반문했다. 

이 관계자는 “민간 정비사업의 현행 법적 동의율인 전체 토지등소유자의 3/4 이상의 동의율 맞추는 게 얼마나 힘든지 아느냐”고 반문한 뒤 “공공이 들어간다고 해서 2/3 동의율로 낮추고 각종 규제를 완화해 사업을 진행한다는 것 자체가 공정한 룰이 아니다. 규제 완화를 하려면 민간 영역도 비슷한 수준의 규제 완화를 해주고, 토지등소유자들이 더 좋은 방식을 선택할 수 있도록 해줘야 한다”고 말했다. 

민간 재개발·재건축조합의 인허가 지연 문제는 업계에서 고민하는 고질병 중 하나다. 한 달에 두 번 열리는 심의 과정에서도 자칫하면 다음 심의로 넘어가고, 예상 못한 과도한 기부채납 요구가 나오기도 하기 때문이다. 

이 전문가는 “각종 심의 등 인허가 과정을 거치다 보면 시간지연과 상식을 뛰어넘는 엉뚱한 지적 사항에 분노를 느끼는 경우가 부지기수”라며 “인허가 관련 심의도 한 달에 두 번 개최하는 현행 제도를 확 뜯어고쳐 매주 심의를 개최하고, 심의 때마다 전문가 간 끝장토론을 통해 결론을 내는 방식을 도입할 필요가 있다”고 말했다. 

이번 정책 자체가 현장에 대한 충분한 이해 없이 만들어졌다는 비판도 나온다. 기존 사업장을 공공 전환시키려는 과정에서 예기치 못한 조합 내 갈등이 만들어질 것이라는 얘기다. 

또 다른 업계 전문가는 “1/3로 공공시행 사업을 신청하고, 1년 이내에 2/3 동의로 조합을 해산하고 공공시행을 한다고 하는데, 이 규정 때문에 여러 조합들의 내부 갈등이 극심해질 것”이라며 “기존에 조합집행부와 비대위 간 갈등이 커져 있는 곳에서는 비대위가 이 제도를 적극 활용해‘너 죽고 나 죽자’식으로 공공 직접시행 카드를 들고 와 조합 청산을 목표로 공공시행을 추진하는 경우가 적지 않을 것”이라고 말했다. 

여기에 더해 공공 직접시행 방식을 신청했다가 2/3 동의를 못 받아 다시 원상복귀 했을 때의 조합 내 후유증에 대한 우려도 나온다. 원상복귀 후 지난 1년 간의 사업지연 및 그에 따른 각종 비용 부담에 대한 집행부 책임론이 불거질 가능성이 높기 때문이다. 

이 과정에서 기존 조합 집행부가 교체되고 향후 1~2년 간 조합 사업이 갈등을 겪는 등 후유증에 시달릴 수 있다는 관측이 나온다. 

또한, 민간업체들이 조합을 대신해 공공에 줄서는 또 다른 형태의 줄서기 행렬이 벌어질 것이라는 지적도 나온다. 공공 직접시행 방식이 시장을 잠식하면 민간기업들이 생존 차원에서 공공에 줄서 그 안에서 새로운 형태의 역학관계가 만들어질 것이라는 얘기다. 

도중에 정책이 변경돼 공공 직접시행의 혜택이 사라질 것이라는 가능성도 제기되고 있다. 현 정부 정책과 공공을 신뢰할 수 없다는 얘기다. 지난 4년간의 정부 정책 흐름을 되돌아본다면 불과 수개월 만에 정책 방향이 바뀐 적이 한 두 번이 아니라는 점에서 이번에도 그럴 가능성을 배제하지 못한다는 것이다. 

이번에 발표된 공공 직접시행 방식의 다양한 유인책들도 상황이 여의치 않다 싶으면 여당 국회의원의 다수 의석 파워를 통해 관련 법을 개정하고, 공기업의 실무자들을 교체를 하는 방식으로 말바꾸기에 들어갈 수 있다는 분석이다.  

▲“역세권 개발사업 방식도 효과 없을 것”… 소유주 성향 파악 안 돼 있다는 방증

정부가 내놓은 또 다른 주택공급 대책인 ‘역세권 개발사업’ 방안에 대해서도 현황 파악조차 안 돼 있는 미봉책이라는 비판이 나온다. 

현재 역세권에 꼬마빌딩 및 다세대·다가구 주택을 소유한 사람들은 호락호락하지 않은 재테크 고수들이 즐비하다는 점에서 사업참여가 극히 저조할 것이라는 얘기다. 강남권 역세권 꼬마빌딩의 경우 50억~70억원을 호가하고, 월세 수입만 매달 1천만원 안팎이 나오는데, 아파트 한 채 받자고 역세권 개발방식에 동참하겠느냐는 것이다. 

다가구의 경우도 한 건물에 매월 1천만원 가량이 나오는데 이걸 포기하는 사람이 있겠냐는 반문이 나온다. 이들 건물 한 채에는 원룸 20호 안팎으로 조성돼 있는 곳들이 많은데, 한 호당 월세 50만원씩 받는다고 하면 1천만원의 월세가 나온다는 얘기다. 정도의 차이가 있지만, 강북권 역세권도 마찬가지라는 분석이다. 

한 업계 관계자는 “역세권의 꼬마빌딩 및 다가구·다세대 주택을 갖고 있는 소유주들은 소위 재테크 고수라고 보면 된다”며 “이들이 매월 1천만원 안팎의 현금 수입이 있고, 자산 가치도 매년 상승하는데, 아파트 한 채 받자고 역세권 개발사업에 참여할 리는 만무하다”고 밝혔다.

 



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