1+1분양 재건축조합원에 ‘종부세 폭탄’… 재산권 침해 논란
1+1분양 재건축조합원에 ‘종부세 폭탄’… 재산권 침해 논란
부동산 중과세에 재건축 사업장 비상
  • 최진 기자
  • 승인 2021.02.18 11:12
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최고 6%까지 올려… 징벌적 세율부담 불가피
3년간 전매제한 걸려 날벼락… 일부선 소송도

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 투기수요 억제를 위한 정부의 부동산 세금규제가 강화되면서 재건축 조합원의 재산권 침해 논란이 거세지고 있다. 종합부동산세 세율이 2배 가까이 오르면서 기존에 1+1분양을 신청한 조합원이 징벌적인 세금폭탄을 떠안아야 하기 때문이다.

정부의 종부세 인상은 다주택자가 집을 내놓으라는 암시가 깔려있는데, 1+1분양 조합원의 경우 현행법상 3년간 전매제한이 걸려 집을 내놓을 수 없는 상황이다. 업계에서는 정부가 투기수요 억제를 겨냥해 세율을 급격하게 인상한 만큼, 도시정비법도 세법에 맞게 개선돼야 한다고 주장하고 있다.

특히, 1+1분양의 경우 토지등소유자의 종전자산 보전과 원활한 정비사업 시행이 목적인만큼, 소형평형 주택에 대한 전매제한 규제를 완화해 제도취지를 되살리고 나아가 도심 주택공급을 확대하는 방향으로 나가야 한다는 조언이 나오고 있다.

▲조정대상지역 1+1분양 조합원… 징벌적인 세율인상 못 피해

수도권의 한 재개발조합은 최근 1+1분양 조합원들의 종부세 관련 문의가 늘고 있다. 기존 단독주택 주거전용면적에 따라 1+1분양을 신청했는데, 올해부터 종부세율이 최고 6%까지 오르면서 부담이 커졌기 때문이다. 수도권은 대부분이 조정대상지역이기 때문에 1+1분양 조합원의 경우 다주택자와 동일하게 인상세율을 감당해야 한다.

해당 재개발조합장은 “일부 조합원들은‘차라리 제일 큰 평형을 선택할 걸 그랬다’라며 후회하고 있다”라며 “종부세율 인상 등으로 1+1분양이 외면될 경우, 자칫 주택시장 선호도가 무조건 대형을 찾는 90년대로 뒷걸음질 할 수 있다”고 말했다. 

‘1+1분양제도’는 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)에 따른 소형주택 공급 제도다. 도시정비법은 1세대 1주택 공급원칙을 규정하고 있지만, △종전감정평가액의 범위 △종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 1세대 조합원이 2주택을 공급할 수 있도록 예외규정을 두고 있다. 단, 소형평형 공급을 위해 2주택 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급해야 한다.

이 제도는 토지등소유자들의 종전자산을 보장하고 원활한 정비사업 추진을 위한 대안이기도 하다. 1세대 1주택 원칙만으로는 100평을 소유한 조합원이나 1평을 소유한 조합원이 똑같은 기댓값으로 1주택에 한정되기 때문에 종전자산에 대한 공정성을 일정부분 보장한 것이 1+1분양 제도다. 20평형대 소형 아파트라고 할지라도 수억원 가량의 새 아파트를 덤으로 받기 때문에 그동안 조합원들에게 높은 호응을 얻었다.

현재, 1+1분양을 신청한 조합원들의 불만은 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급한 1주택을 이전고시일 다음날로부터 3년간 전매제한 하는 도시정비법 제76조 규정이다. 조합원이 사망해 어쩔 수 없이 상속되지 않는 한 매매나 증여 등 그 어떤 권리변동을 수반하는 행위가 금지된다. 새 아파트를 얻는 대신 3년간 징벌적 종부세율 인상을 감당해야 하는 것이다.

▲재건축 1+1분양… 유인책 효과 상실하나

재건축의 경우 1+1분양의 상황은 더욱 복잡하다. 재건축 조합을 설립하기 위해서는 전체 토지등소유자 75%이상 동의율뿐 아니라, 동별 동의요건 50%이상을 확보해야 한다. 조합설립 주민동의율을 채우고도 1개동의 반대로 50% 동의율 확보에 실패할 경우 조합설립이 불가하다.

이 조합설립 요건 중 하나인 동별 동의요건이 1+1분양과 밀접하다. 예컨대 소형평형 동의 경우 재건축을 통해 전용면적 확장과 이에 따른 가치상승을 기대할 수 있어, 재건축 선호도가 높은 편이다. 반면, 대형평형 동의 경우 전용면적 확장에 대한 기댓값이 적고 변화를 싫어하는 소유자들이 많아 선호도가 떨어진다.

서울 다수의 재건축 현장이 대형평형 1개동의 동의율 미달로 수년간 사업이 지연되기도 했다. 이에 대형평형 아파트 소유주에 대한 유인책으로 재건축 1+1분양이 주목받았다. 비록 20평형 규모의 소형주택이지만 서울의 경우 지역에 따라 최대 수십억원의 주택을 덤으로 받는 것이기 때문이다.

재건축 추진위는 1+1분양을 통해 대형평형 토지등소유자들을 설득하는데, 종부세율이 2배가량 치솟아서 오히려 징벌적 요소가 됐다. 1+1분양으로 얻는 새 아파트를 감안해 자금계획을 세웠던 조합원들은 난감한 상황이다. 

특히 이전고시를 기준으로 3년간 소형주택을 보유해야 하기 때문에 종부세율 인상 부담이 더욱 절망적인 상황이다.

▲소송·외면으로 얼룩지는 1+1분양 제도

최근 강남3구를 비롯한 주요 재건축 현장에서는 1+1분양이 외면 받고 있다. 업계 관계자에 따르면 최근 강남 재건축 현장에서는 조합원 분양신청 시 중형·소형을 선택하는 1+1분양보다는 1개의 대형평형을 선택하는 조합원들이 늘고 있다. 정부의 세율인상이 얼마나 심화될지 모르는 상황에서 소형주택을 3년간 소유해야 하는 부담 때문이다.

나아가 기존 1+1분양을 신청한 조합원들이 정부의 종부세율 인상에 저항하는 움직임도 나타나고 있다. 최근 업계에 따르면 서초구 삼호가든3차 1+1분양자 30여명은 정부의 징벌적 종부세율 적용이 부당하다며 내달 헌법소원을 추진하고 있다. 

도시정비법에 따른 3년 전매제한 상황에서 1+1분양자를 다주택자 및 투기꾼 수준으로 과세하는 것이 부당하다는 것이다. 삼호가든3차뿐 아니라, 서초무지개·반포주공1단지(1·2·4주구)·둔촌주공 등 다수의 재건축 현장에서도 1+1분양신청 조합원 200여명이 징벌적 종부세율 인상에 대한 소송 및 국민청원 등을 준비하고 있다.

정비업계 관계자는 “앞서 정부는 1+1분양 대출관련 규제를 제도적으로 보완한 경험이 있고 재개발·재건축 1+1분양자를 일반적인 다주택자 혹은 투기수요로 분류하는 것은 사실상 무리가 있기 때문에 종부세 기준일을 앞두고 정책수정이 이뤄질 것으로 기대한다”고 말했다.



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