[하우징헤럴드] 현재 전국에 걸처 낙후된 지역에 대하여 정비구역으로 지정하여 재개발을 진행하는 수많은 사업장들이 존재한다.
이러한 정비구역에서 재개발을 진행하다 보면 사업 진행에 적극 찬성하는 소유자와 반대하는 소유자로 나뉘어지게 된다.
사업의 진행에 반대하는 소유자는 최종적으로 현금청산자로 분류되어 협의매수나 토지수용의 방법으로 진행되어 결국 보상금의 지급이나 공탁을 함으로써 소유권이 사업시행자에게 넘어가게 되며 사업 프로세서가 진행되는 것이다.
재개발 정비사업을 진행하며 수많은 협력업체에 사업비를 지출해야 하는 현실에서 사업시행자에게 가장 큰 부담이 되는 것은 역시 토지보상비·이주비 대출이라고 할 수 있을 것이다.
이러한 사업비가 지출이 되고 나면 그때부터는 시간과의 싸움이라 할 수 있고, 토지보상·이주가 재개발사업의 명운을 쥐고 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 그렇기에 재개발에서의 현금청산자에 보상을 해야하는 시기에 대해 한번 확인해 보도록 하겠다.
우선 보상의 대상인 현금청산자의 확정이 되는 시기 및 보상시기는 언제일까? 관련법인 도시정비법을 확인해 보면 제73조(분양신청을 하지아니하 자 등에 대한 조치)에 다음과 같이 정확히 명시되어 있다.
①사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
②사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 한다.
③사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급해야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.
즉 정리해보면 사업시행자인 재개발조합의 경우 조합원 분양신청 이후 협의를 진행하거나 관리처분인가 고시 이후 90일 이내에 현금청산자에 대해 보상에 대한 협의를 진행하여 원만히 협의될 경우 협의매수를 하면 되고, 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우는 최종적으로 수용재결에 방법으로 진행을 하게 되어있다.
위의 도시정비법 제73조가 개정되기 전에는 조합원 분양신청 이후 현금청산자가 된 시점으로부터 150일 이내에 협의를 하게 되어있었으나, 현실적으로 그 시점에 사업시행자인 재개발조합은 보상금 자체가 마련이 되질 않기 때문에 현금청산자와 보상금 지금지연에 대하여 상당히 많이 다툰 것이 사실이었다.
그러나 도시정비법 제73조에 보상의 시기 및 보상금의 지금시기를 관리처분인가 이후로 현실화하여 현금청산자와 사업시행자인 재개발조합 사이에 보상의 시기가 명확히 정리가 되어 현금청산자와 사업시행자 간에 보상금지급 시기로 다투는 사례가 확연하게 줄어든 것이 사실이다.
사업시행자인 재개발조합은 관리처분이후 원활한 PF를 통해 자금을 확보하고, 토지수용의 경험이 많은 보상전문업체와 협력하여 현금청산자에 대한 보상의 절차를 신속하고 원만하게 진행해 재개발사업을 성공하기를 기대해 본다.
한상호 / 글로벌GN 공동대표
