[하우징헤럴드] 최근 기성시가지를 대상으로 주택공급을 추진하는 정부의 정책방향은 바람직해 보인다.
기성시가지의 307개 역세권 주변(350m 범위)과 600만평의 준공업지역, 3천300만평의 저층주거지, 공공재개발·재건축 대상지역의 용도지역 변경 또는 용적률 상향을 통한 고밀개발을 유도해서 주택공급을 촉진하겠다고 하고 있다. 또한 필요시 4기 신도시의 등장 등 파격적인 공급정책을 예고하고 있다.
획기적인 주택공급이 성공하려면 반드시 시민이 원하는 장소에 원하는 집을 공급하는 지역맞춤형이어야 한다. 이를테면 역세권 전체를 대상으로 하기보다는 발전잠재력 높고 대중교통 환승이 유리한 역세권을 우선 대상으로 해야 하며, 준공업지역의 경우에도 준공업지역내 역세권 20개를 중심으로 시범 완화 또는 용도지역 변경을 고민해야 한다.
저층주거지의 경우 소규모정비사업이 활성화될 수 있도록 높이와 용적률은 물론 건축규제를 시민이 체감할 정도로 대폭 완화할 필요가 있다. 그리고 공공참여형 정비사업은 기반시설이 상대적으로 양호하고 고밀개발에 따른 주변지역의 교통영향 등 사회·경제적 비용을 줄일 수 있는 재건축지역을 우선 대상으로 하고 더불어 분양가상한제 등 종전에 발표한 수준보다 많은 인센티브를 제시해야 참여를 높일 수 있을 것이다.
또한 후손들에게 물려줄 환경훼손을 최소화한다는 차원에서도 신도시를 다시 지정하여 주택을 공급하는 초보적인 주택공급정책은 반드시 막아야 한다. 더구나 기성시가지내 준공업지역은 미래 일자리 창출의 보금자리로 도시경쟁력을 높일 수 있는 유일한 도시공간임 명심하고 그린벨트에 버금가는 수준으로 신중히 유지관리해야 한다. 특히 준공업지역의 용도지역 변경은 더욱더 신중해야 한다. 그래서인지 지금도 정부는 준공업지역을 총량제로 엄격히 관리하고 있는지도 모른다.
특히 서울의 경우 도심의 주택공급을 위해서는 각종 개발사업에 적용되는 주거비율도 과감히 폐지 또는 완화해야 한다. 도심에 주거를 많이 지을수록 개발용적률을 줄이는 정책이다. 정부는 어디든 많은 주택을 공급하려고 하는데 서울시의 정책은 역행하고 있는 것 같아 안타깝다. 준공업지역도 예외는 아니다. 불과 10년 전에만 하더라도 도심에 주택을 공급하면 용적률 인센티브를 주었다. 그런데 지금은 주택을 지으면 용적률을 삭감한다고 하는데 그 누가 도심에 주택을 공급하겠는가?
공급되는 도심의 주택은 다양해야 한다. 서울의 경우 청년과 젊은 직장인들이 도심에서 주로 활동하고 34%가 넘는 1인가구가 존재하는 것을 고려할 때 오피스텔, 기숙사, 쉐어하우스, 생활형숙박 등 변형된 주거공간을 인정하여 다양한 유형의 주택을 공급할 수 있어야 한다. 행정은 무조건 주택을 짓게 하면 특혜라는 통념도 과감히 버려야 한다.
이번에는 반드시 정부가 주택공급의 모든 걸 해결할 수 있다는 오만함은 버려야 한다. 대부분의 개발에 정부가 개입하여 공공성 확보라는 자신만의 철학으로 개발이익환수에 몰입한다면 민간의 참여는 저조할 수밖에 없고 그로 인해 주택공급의 촉진에는 엄청난 걸림돌이 될 수 있다.
그러므로 시민과 시장을 존중하면서 부족한 점을 정부가 지원한다는 생각으로 진행해야 현장에서 작동할 수 있을 것이다. 무엇보다 토지소유자의 이익이 충분히 담보되어야 민간참여가 촉진될 수 있다. 만약 공공이 개발이익환수라는 프레임에 갇히는 순간 이번 주택공급정책도 필패할 것이다.
주택공급정책은 현장에 열쇠가 있다는 것을 국토부와 서울시는 반드시 알고 주택공급을 저해하는 수많은 대못을 과감히 뽑아야 현장에서 작동할 수 있다. 수요와 공급의 논리에 입각한 시장논리를 무시하고 강남과 비강남 이분법적인 정치적 논리의 프레임을 벗어나지 못하면 25번째 주택공급정책도 분명 실패할 수밖에 없을 것이다.
더불어 OECD기준 부동산세 관련 거래세는 1위, 보유세와 양도세를 합치면 2위라고 한다. 새로운 주택을 공급하는 것도 중요하지만 기존 주택의 선순환도 공급만큼이나 중요하다. 짧은 기간 아무리 많은 주택을 공급하더라도 단기간에는 부동산 문제를 해결하기 힘들 것이므로 정부는 세금정책과 공급정책을 동시에 손 봐야 정책의 효과를 볼 수 있을 것이다.
또한 시민과 시장의 힘이 제대로 작동될 수 있도록 25번째 주택공급대책에는 세심한 정책적 배려가 필요하다.
끝으로 명심해야 할 것은 아무리 좋은 주택공급정책이라도 신속한 제도개선과 현장의 목소리가 뒷받침되지 못하면 이번에도 빛 좋은 개살구가 될 것이라는 점이다.
여춘동 / 인토엔지니어링 대표이사
