[하우징헤럴드=김병조 기자] 2ㆍ4대책이 발표되면서‘공공 직접시행 정비사업’과‘공공재개발’ㆍ‘공공재건축’에 대한 혼란이 더욱 커지고 있다. 용어도 비슷하고, 조합방식에 비해 대폭적인 인센티브 측면에서도 서로 비슷해 보이기 때문이다.
차이점을 요약하자면 공공재개발·공공재건축은 조합이 계속 존재해 끝까지 사업주체 역할을 하지만, 공공 직접시행 정비사업의 경우 조합이 사라져 사업주체는 공공이 된다는 것이다.
이 같은 구조를 바탕으로 공공재개발·공공재건축은 관리처분 방식에 따라 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따른 조합원 분담비 증액 등 조합이 리스크를 지지만 공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 방식이다.
세부적으로 공공재건축은 용적률을 300〜500%까지 받을 수 있고, 최고 층수도 현행 35층에서 50층으로 상향할 수 있다. 대신 늘어나는 용적률의 절반은 기부채납해야 한다.
공공재개발은 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주고, 여기서 더 받는 용적률의 20〜50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하도록 했다. 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올려주면서도 기부채납 비율은 일반 재개발(50〜75%)보다 낮다는 점이 특징이다.
분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 원스톱으로 지원하는‘패스트트랙’방식을 도입해 사업 기간을 단축해주는 것도 장점이다.
한편, 새로 도입된 공공 직접시행 정비사업은 공공이 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획까지 전방위적으로 주관한다. 조합이 없기 때문에 자동적으로‘재건축초과이익환수제’를 적용하지 않고, 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는다.
나아가 조합을 대신해서는 주민대표회의를 구성해 시공자 선정 등 중요한 사안에 대해 주민의견을 표시한다. LH가 아닌 민간 대형건설사의 브랜드 아파트로 시공도 가능하다.
조합총회나 관리처분인가 등 절차를 생략하고 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간은 5년 이내로 대폭 단축된다는 게 정부 측 시나리오다. 또 기존 공공재건축·재개발과 마찬가지로 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향의 인센티브를 부여한다.
LH 관계자는 “공공재개발과 공공재건축이 2ㆍ4대책으로 새로 도입된 공공 직접시행 정비사업에 포함되는 게 아니라 각각 따로 존재하는 것”이라며 “회사 내부에서도 별도의 부서와 담당자가 있어 별도 관리하게 된다”고 말했다.
