[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 사업초기 단계에서 잘못 끼워진 단추가 사업의 중단이나 지연으로 이어지는 사례를 자주 겪는다. 허 회장은 정비사업에 사업관리(PM)의 필요성을 절감하고 2019년 3월 서울시에 정비사업전문관리업을 등록했다. 그는‘착한 CM’을 지향하는 정비사업관리(PM/CM) 업무를 개척하여 시장의 호응을 얻고 있다.
▲지코시스템은 어떤 회사인가
=지코시스템은 2012년 6월 이주관리와 범죄예방업무를 수행하는 회사로 출발했다. 철저한 이주수요 조사에 입각한 이주계획의 수립과 성실한 업무수행으로 조합원들의 신뢰 속에 실적을 쌓아 이주관리의 선도업체로 자리 잡았다.
2019년부터 정비사업관리(PM/CM) 업무를 개시하여 재개발·재건축조합의 원활한 사업진행을 지원하면서 업계의 주목을 받고 있다. 지금까지 40여개 정비사업구역에서 신축아파트 세대수 기준 6만5천여세대분의 이주관리와 범죄예방업무를 성공적으로 수행했다.
지난해 말에는 신반포4구역의 이주를 완료하고, 현재 철산8·9구역과 천호3구역의 이주가 진행 중이다. 올 4~5월경에는 반포주공1단지 1·2·4주구의 이주를 진행할 예정이다.
▲정비사업에서 이주관리업무의 역할과 중요성은
=이주관리업무는 구역 내 거주하는 모든 주민들이 일정 기간 내에 이주를 완료할 수 있도록 계획하고, 실행하는 어려운 업무이다. 조합원들은 대체주택을 마련하거나 주택을 임차하는데 자금이 소요된다. 임대인에게는 보증금도 돌려주어야 하며, 신탁등기와 담보설정등기도 필요하다.
주민들이 겪는 불편을 최소화하고 사업기간 중 살 집을 구할 수 있도록 충분한 시간도 제공해야 한다. 한 세대라도 남아있게 되면 착공이 지연되고 그만큼 이주비 이자 등 금융비용이 급등해 사업성을 크게 해치기 때문에 계획 기간 내 무리 없이 이주를 완료하는 것은 사업관리에서 아주 중요하다.
▲정비사업에서 CM·PM의 역할은 무엇인가
=수년간 재개발·재건축사업의 이주관리와 범죄예방업무를 수행하면서 이주관리업무가 개시되기도 전에 조합원들 간의 불신과 서로 다른 이해관계로 조합이 해산되거나, 사업이 중단되는 것은 물론 법정 공방으로 이어져 사업이 지연되는 상황을 자주 접했다.
정비사업은 그 특성상 절차가 복잡하고 규모도 커서 사업이 장기화되기 쉽다. 지난 2003년 도시정비법이 시행되면서 정비사업전문관리 제도가 도입됐지만 정비업체의 법적 행정지원 업무만으로는 사업 전반에 걸친 관리는 턱없이 부족한 실정이다.
조합마다 반복되는 사건과 사고를 예방하고 조합원들과 소통하여 수익성을 담보하고, 원활한 사업을 진행하기 위해서는 전문성을 바탕으로 협력업체들과 협력하여 통합적으로 사업을 관리해주는 정비사업관리(PM/CM)가 절실하다.
▲지코시스템의 차별화된 경쟁력은 무엇인가
=정비사업관리의 경쟁력은 정비사업에 대한 전문성과 사업관리에 대한 전문성을 함께 갖춘 인력의 확보와 그들의 경험에 달려 있다. 지코시스템은 정비사업에 관한 행정 경험과 대형 건설사업의 기획·발주·사업관리 경험이나 CM단장 등 정비사업의 DNA가 몸에 배인 임직원들로 구성되어 있다.
이들은 정비사업분야의‘Total Solution Provider!’라는 슬로건을 내걸고 정비사업관리 업무를 시작한 지코시스템의 자부심이다. 이들의 풍부한 경험과 조사·분석을 바탕으로 성공사례를 최대한 적용하고, 실패사례를 배제하는 사업관리의 원칙에 충실한 것이 지코시스템이 시행하는 정비사업관리(PM/CM)의 차별성이다.
▲지코시스템의 주요 실적은
=첫 정비사업관리 적용 사업장인 이문1재정비촉진구역에선 신속한 정비계획변경과 건축설계 조정을 통해 167세대의 연면적을 추가로 확보했다. 상가 소요면적을 적정화하고, 위치를 개선하는 한편 구역 내 교회 측과 원만한 협의를 유도하여 관리처분 무효소송을 취하시킨 바 있다. 결과적으로, 이문1구역에서만 줄잡아 1천억원 이상의 수익성을 개선한 실적을 거두었다.
일몰제에 몰렸던 북가좌6구역에서는 사업관리(PM/CM)업체로 선정되어 사업초기부터 조합설립을 돕고 있다. 신탁대행방식을 통해 투명하고 효율적인 사업시행을 예약하는 한편 업계에서 가장 낮은 신탁대행수수료율로 계약을 마치게 하는 등 조합 측의 부담은 줄이면서 원활한 사업시행을 지원하고 있다.
