이우진
세무법인 이레 대표세무사
부동산학 박사(www.rtax.co.kr)
Q : 서울에 거주하고 있습니다. 주택의 양도소득세에 대해 과세되는 경우와 과세되지 않는 경우가 있다고 하는데 궁금합니다. 최근에 달라진 세법을 포함해서 설명 부탁합니다.<지난호에서 계속>
A : (6) 고가주택의 비과세 제외
양도가액이 9억원(토지+건물합한가액) 초과하는 경우에는 초과 금액은 비과세 될 수 없습니다. 즉 [(전체양도가액-전체취득가액 및 경비-장기보유특별공제)×양도가액-9억원÷양도가액]으로 산출된 소득은 과세대상입니다.
(7) 조합원 입주권 취득 후 3년내 종전의 주택을 양도하는 경우 비과세
1주택 소유자가 입주권을 취득한 경우에는 종전 주택을 3년 내 양도하든지 준공 후 양도할 경우에는 재건축된 아파트를 3년내에 입주 후 1년 이상 거주해야 하며 3년내 양도해야 합니다.
(8) 겸용 주택인 경우
①주택 면적이 상가 등 면적보다 큰 경우에는 전부 주택으로 보아 상가부분도 비과세 가능합니다.
②주택 면적이 상가 등 면적보다 작은 경우에는 주택 부분은 비과세되나 상가 부분은 과세됩니다. 부수토지는 건물 면적 비례로 합니다.
(9) 조합원 입주권 양도해도 비과세 되는 경우
아래 요건 모두 갖춘 입주권은 비과세 대상 주택입주권입니다.
①최초 조합원 입주권일 것
②재개발·재건축 입주권일 것
③관리처분계획 인가일(선 철거의 경우 철거일) 현재 1세대1주택(비과세 요건 없음)일 것
④양도일 현재 다른 주택이 없을 것. 다만 주택 취득 후 3년내 입주권을 양도하는 경우는 주택이 있어도 예외로 비과세 가능.
(10) 임대주택 등록한 경우는 주택 수에서 제외
거주 주택이 있고 임대주택이 있는 경우 임대사업자 등록 후 5년 이상 임대할 경우에 거주 주택은 2주택자로 보지 아니하고 비과세 가능합니다.
(11) 미분양 주택에 해당하는 경우 주택 수에서 제외합니다.
(12) 농어촌과 고향주택 취득자 보호
읍면지역의 농어촌 주택 또는 수도권 이외의 도시 포함한 고향(10년 이상 거주한 고향) 주택을 취득한 경우에는 주택 수에서 제외합니다. 다만 그 주택은 단독 200평, 아파트 35평 이내이고 기준시가 2억원 이하로서 2014년까지 취득하는 주택을 말합니다.
이상과 같이 주택 양도세 비과세 요건을 3회에 걸쳐 설명하였으니 참고 하시고, 사례별로 전문가와 상담이 요구됩니다.
〈세무법인 이레 : 02-557-0082〉
