공공참여형·공공직접시행… 뭐가 다를까?
공공참여형·공공직접시행… 뭐가 다를까?
공공참여형, 조합이 주체… 공공직접시행, 사업·분양 주도
  • 문상연 기자
  • 승인 2021.03.22 11:38
  • 댓글 0
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공공직접시행, 재건축 초과이익·실거주 2년 제외
공공참여, 분담금은 희망·예상수익의 중간수준

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 지난해 공공참여형 정비사업(공공재개발·재건축)을 도입한지 1년도 채 지나지 않고 공공 직접시행 정비사업이라는 새로운 카드를 꺼내들었다. 갑작스레 공공의 이름을 달고 2가지의 사업유형이 연이어 생겨나면서 각각의 사업방식을 비교하는 과정에서 주민들이 혼란을 겪고 있다.

공공이라는 명칭은 비슷하지만 엄연히 다른 사업방식인데다가 각종 혜택과 투기방지 대책 등이 서로 다르다. 공공직접시행 정비사업은 정부가 참여한다는 점에서 공공 참여형과 유사하지만 직접 사업 시행자로 나선다는 점은 다르다. 또한 현물 선납·수용 방식으로 토지를 전부 공공이 사들인다는 점도 기존 관리처분방식과 차이가 난다.

▲공공참여형과 공공직접시행은 사업주체·추진방식부터 달라

공공참여형 정비사업과 공공 직접시행 정비사업의 가장 큰 차이점은 기존 사업시행자인 조합의 존재 유무다. 

먼저 공공참여형 정비사업의 사업방식은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 단독 혹은 공동사업시행자로 참여하는 형태로 주민들이 선택할 수 있다. 공동시행의 경우 기존 조합이 계속 존재해 사업종료시까지 사업주체의 역할을 하고 공공(LH·SH)은 사업관리자로 참여해 사업성을 분석하고 지원한다. 

따라서 공공재개발·재건축은 기존 민간 정비사업의 사업 추진 방식과 같이 관리처분 방식에 따라 진행된다. 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따른 조합원 분담금 증액 등 조합이 리스크를 지게 된다.

하지만 공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 방식이다. 따라서 공공이 직접 사업을 시행하고, 사업 및 분양계획 등을 주도한다. 그동안 사업 주체였던 조합은 직접시행방식에 존재하지 않고 기존 조합이 있는 경우에는 해산하고 공공이 사업주체가 된다.

대신 주민들의 의견을 적극 보장하기 위한 주민대표기구로 주민대표회의가 구성되지만 의결기구가 아니라는 점에서 조합과 차이가 난다. 주민대표회의는 감정평가업체 및 시공브랜드 선정권한을 제외한 의사결정기능을 공기업에 양도하고, 주민의견 제시 및 자문기구 역할만 한다.

사업은 관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행된다. 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식이다. 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 된다. 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용하게 된다.

▲공공참여형은 희망수익과 예상수익 중간 보장, 직접시행은 10~30%p 추가수익

공공 참여형과 직접시행 방식 모두 큰 틀에서 인센티브 제공을 하되, 임대주택 확대 등 공공성을 확보하는 것을 주요 골자로 하고 있다. 

하지만 세부 내용을 따져보면 차이점이 확연히 드러난다. 

먼저 공통점은 두 방식 모두 용적률을 300~500%까지 받을 수 있고, 최고 층수도 현행 35층에서 50층으로 상향할 수 있다. 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향의 인센티브를 부여한다.

사업기간도 대폭 단축된다. 기존 10년 이상 걸리는 사업기간을 통합심의 및 사업절차 간소화를 통해 5년 이내로 대폭 단축시킨다는 게 국토부의 구상이다. 

다만 조합원들의 수익 보장에서는 사업 방식이 다른 만큼 차이점을 보인다. 

공공참여형의 수익 보장은 LH· SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장하는 것이다. 조합원 분담금은 조합원 희망수익과 현재 사업여건상 예상되는 수익의 중간 수준으로 보장한다. 반면 공공 직접시행 방식은 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p의 추가 수익을 보장한다.

사업방식의 구조적인 차이로 각종 규제에 대한 면제폭도 서로 다르다. 공공참여형은 재개발에 한해서만 사업성 보전을 위해 분양가 상한제 적용을 면제시켜주기로 했고, 재건축사업은 해당되지 않는다. 

직접시행방식은 재개발사업에 별도의 혜택은 없지만, 공공이 직접 사업을 시행하기 때문에 재건축사업에서 가장 강력한 규제책인 재건축 초과이익 부담금이 미부과된다. 현행법상 공기업은 부과대상이 아니기 때문이다. 나아가 재건축 2년 실거주 의무에도 면제된다. 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산되기 때문이다.

▲공공성 확보 방안도 서로 상이… 임대주택 비율은?

공공성 확보 방안도 두 사업방식이 서로 상이하다. 먼저 공공참여형 정비사업은 재개발과 재건축 모두 기부채납 비율이 서로 다르다. 공공재개발은 조합원분을 제외한 물량 절반 이상을 공적임대로 공급한다. 

또한 전체물량의 최소 20%는 공공임대주택으로 공급된다. 공공재건축은 인센티브로 받은 용적률 상향분의 일정 부분을 기부채납해야 된다. 

공공재건축 발표 당시에만 해도 기부채납 비율은 50~70%였지만, 최근 의결된 개정안에서 40~60%로 완화됐다. 이중 공공임대로 공급된다. 다시 말해 용적률 증가분의 20~30%가 공공임대주택으로 지어진다.

공공 직접시행 방식은 용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대를 의무공급토록 했다. 분양주택의 규모는 공공분양(조합원 분양포함) 70~80%, 공공임대·공공자가 20~30%이다. 

기부채납 비율은 재개발 15%, 재건축 9% 내외다. 민간 재건축·재개발에 비해 20~25% 낮은 수준이다.



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