박영선 “공공이 소유한 부지 활용, 재건축 통해 공급확대”
오세훈 “재개발·재건축 활성화… 주택 36만 가구 공급”
안철수 “초과이익환수제 적용받는 재건축 용적률 상향”
[하우징헤럴드=김병조 기자] 4·7 서울시장 보궐선거의 당락 결정은 부동산에서 갈릴 전망이다. 이미 여론조사에서 표심이 부동산 민심에 크게 영향 받을 것이라는 분석들이 쏟아지고 있다.
전체 응답자의 70%가 “현 정부가 부동산정책을 잘못하고 있다”고 답했다는 여론조사 결과도 발표돼 부동산 민심이반 상황이 심각하다는 분석도 나온다. 주택난에 따른 가격 상승으로 무주택자·유주택자를 막론하고 많은 사람들이 고통 받고 있다는 증거다.
그러다보니 서울시장 유력 후보군의 부동산 공약은 모두 주택공급에 방점이 찍혔다. 주택공급에 미진했던 현 정부의 실패를 교훈 삼아 주택공급을 통해 현안을 해결하겠다는 것이다.
공급 방법은 여야 후보에서 차이를 보인다. 더불어민주당 박영선 후보는 공공부지를 활용한 토지임대부 아파트 공급, 국민의힘 오세훈 후보와 국민의당 안철수 후보는 재건축·재개발 활성화를 통한 민간 공급 확대 방안을 각각 들고 나왔다.
▲박영선 후보, 3.3㎡당 1천만원의 반값 토지임대부 주택 공급
30만호를 공급하겠다는 박영선 후보의 주택공급 아이디어는 공공부지에 반값 아파트를 지어 시민들에게 3.3㎡당 1천만원대로 저렴하게 공급하겠다는 것이다. 공공임대주택 단지 등 공공이 소유한 부지를 재건축해 공급을 늘리는 방식이다.
이 과정에서 주택을 토지임대부로 분양해 입주비용을 절반으로 낮추게 된다. 토지임대부 주택은 해당 부속토지를 매월 소정의 임대료를 받고 임대하기 때문에, 입주자는 건축비만 주고 입주할 수 있다. 반값 아파트라고 홍보하고 있는 이유다.
박 후보 측은 반값 아파트 공급이 2년 내 가능할 것이라고 내다봤다. 지은 지 30년이 지난 서울 시내 공공임대주택 단지를 활용하면 여러 절차를 생략할 수 있어 2년 내 공급이 가능하다는 것이다. 박 후보 측에 따르면 준공 후 30년이 지난 공공임대주택 단지가 서울 시내에 20곳이 넘는다. 시장 당선 후 구체적인 로드맵을 만들어 추진할 방침이다.
또 다른 공공주택 부지로 꼽은 곳은 중랑·탄천·서남물재생센터다. 이와 함께 주요 간선도로의 인터체인지에 있는 교통섬 부지도 주택 부지로 활용할 수 있다는 가능성을 열어뒀다.
주택공급 이슈에 더해 박 후보는‘21분 컴팩트 도시’를 내놓은 상태다. 인구 1천만명인 서울의 공간구조를 인구 50만명 기준의 21개 다핵구조로 재편하는 방안이다.
시범사업지로 서울 여의도를 꼽았는데, 의사당대로를 지하화해 그 위에 공원과 스마트팜을 조성한다는 계획이다. 아울러 21분 교통 거리 안에서 도시생활의 모든 것이 해결되도록 하겠다고도 밝혔다.
고 박원순 시장이 추진했던 도시재생사업에 대한 방향전환 가능성도 열어놓은 상태다. 기존 동네 모습을 유지하자는 도시재생사업의 형태가 주거환경 개선 효과가 떨어져 주민 불편으로 이어진다는 지적에 대해 보완 필요성을 인정한 것이다. 이에 박 후보는 도시재생구역들에서 주민 요구가 있다면 공공 재개발 적용도 가능하다는 입장을 열어놓은 상태다.
강북 역세권의 저층주거지 개발을 추진할 것이란 가능성도 열어놨다. 2·4대책의 연장선 상에서 역세권을 고밀로 개발해 주택공급을 대폭 확대하겠다는 것이다.
▲오세훈 후보, 35층 규제 폐지와 재건축·재개발 활성화로 주택공급 속도
전임 서울시장으로‘한강 르네상스’를 추진했던 오세훈 후보는 재건축ㆍ재개발 활성화를 통해 서울에 빠른 속도로 주택을 공급하겠다는 방침이다.
36만호 공급을 공약한 오 후보는 최근 부동산 공약 발표를 통해 △민간 재건축ㆍ재개발 활성화 △스피드 주택공급 △비강남 지역 생활도시계획 도입 △재산세율 인하 및 1가구1주택 재산세 감면 등을 들고 나왔다.
그 첫 출발로 한강변 35층 높이제한 폐지를 약속했다. 높이제한을 풀어 한강변 재건축ㆍ재개발 사업의 동력을 되찾게 하겠다는 것이다. 법령에도 없는 각종 규제가 서울 주택공급 시정에 도입돼 운영되고 있어, 이를 취임 100일 이내에 정리하겠다는 로드맵도 발표했다.
특히, 서울시 주택국과 도시계획국을 합친 특별기구를 1년간 한시적으로 운영해 주택공급을 촉진시키겠다는 아이디어도 내놨다. 실제로 인허가 과정에서 주택국과 도시계획국 사이에서 의견 차이가 발생한다는 것은 널리 알려진 사실이다.
이 때문에 주택 공급 확대에 행정 방점을 찍는 주택국과 밀도 규제를 통한 공급 억제 정책을 펴는 도시계획국 사이의 의견을 조율해 효과적으로 공급속도를 높이겠다는 것이다.
민간참여형 공공주택정책인 ‘상생주택’과 소규모 재개발 계획인 ‘모아주택’공약도 내놨다.
상생주택은 민간이 보유하고 있는 활용도가 낮은 토지 위에 공공이 주택을 지어 공급하는 방안이다. 서울 시내에 공공이 활용할 수 있는 가용토지가 거의 없다는 점에서 민간에게 해당 토지에 대한 임대료를 지불하고 공공주택으로 활용하겠다는 것이다. 임대 계약을 맺은 후 이곳에 용도지역 변경, 용적률 상향 등 도시계획적 인센티브와 각종 세제 혜택을 부여해 활용도를 높이겠다는 얘기다.
소규모 재개발 계획인 모아주택은 4~6가구 정도의 소규모 토지주들이 의견을 합쳐 통합개발을 할 경우 인센티브를 줘 주택공급을 늘리겠다는 아이디어다. 시내 곳곳에 분포한 좁은 대지면적의 단독주택들이 방치되고 있다는 점에 착안해 개발을 유도하겠다는 것이다.
오 후보 측은 이 방법들을 통해 원주민 재정착과 함께 공공주택 활용성 제고 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 기대하고 있다.
아울러 강남과 강북의 격차 해소를 위해 신규주택을 비강남 지역에 많이 공급하고 상업지역과 각종 문화시설, 여가시설, 녹지공간을 고루 배치하는‘생활도시계획’을 새로 도입하겠다는 청사진도 밝혔다.
▲안철수 후보, 재건축·재개발 활성화 등 통해 74만6천호
향후 5년간 총 74만6천호의 주택 공급을 공약한 안철수 후보는 재건축·재개발 활성화를 통해 30만호를 공급하겠다고 밝혔다. 이 과정에서 초과이익환수제를 적용받는 재건축사업에는 용적률을 상향 조정하고, 정비구역 내 종상향을 통해 추가 공급도 이뤄내겠다고 약속했다. 도시재생구역에 대한 재개발 추진 가능성도 예고되고 있다.
안 후보는 올해 연초부터 창신ㆍ숭인 도시재생구역을 방문해 주민들로부터 현행 도시재생사업의 문제점을 청취하고 재개발 방식 도입 필요성을 밝히기도 했다.
아울러 재건축ㆍ재개발사업 등 정비사업이 부진한 지역을 중심으로 민간개발과 민관합동개발방식 등을 추진해 20만호의 공급을 유도하는 정책도 추진할 예정이다. 민관합동개발방식은 민간이 주도적으로 사업을 추진하고, 서울시는 사업지원을 해주는 방식이다.
부모 세대와 자녀 가족들이 단일 아파트단지에서 살 수 있도록 하는 정책 도입도 약속했다. 재건축ㆍ재개발, 리모델링사업의 경우 증가되는 용적률 중 일정 부분을 50~60세대에게 우선 분양할 수 있도록 해 한 단지 내에 함께 살 수 있도록 하겠다는 것이다.
나아가 주택공급을 하더라도 당장 집을 살 수 없는 청년과 서민에게는 전·월세 부담 완화를 위해 금융기관·보증기금과 연계한 보증금 프리제도 도입도 약속했다.
보증금 프리제도는 민간 임대업자와의 협약을 통해 보증금을 보증보험으로 대체하는 방식이다. 새 가정을 꾸려 주택이 필요한 신혼부부에게는 청년주택 우선 입주 및 10년 거주권을 보장할 방침이다.
아울러 △국철 및 전철을 지하화한 상부공간에 주상 복합형태의 청년 메트로 하우징 5만 호 △시 소유의 유휴공간과 노후 공공청사 부지, 주차장, 공공임대주택 재건축 등을 통해 5만호 △저소득 청년들에게 청년임대주택 총 10만호 등을 공급하겠다고 밝혔다.
규체 완화 정책에 대해서는 1주택자의 취득세와 재산세의 경우, 토지공시지가와 공동주택공시가격 인상분만큼 연동해 세율을 인하, 예전과 같은 세금을 낼 수 있도록 조정할 예정이다.
아울러 △일정 기간 이상의 무주택자에게는 규제지역이라 하더라도 DTIㆍLTV 등 대출 제한 대폭 완화 △젊은 세대의 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 가입자 연령대별 쿼터제로 청약제도 혁신 △임차인 보호 조항 개정해 소유자 실거주 요건 완화, 계약갱신 연장하는 횟수만큼 임대인에 대한 세제 혜택 등 임대차 3법 개선 △중앙정부의 부동산 시장 규제 관련 권한을 일부라도 지방정부에 이양 등을 제안했다.
