신반포3차·경남재건축 분양가
HUG보다 16%나 높아져  
정책 본래 취지 벗어나 논란

제도개선 약속한 변창흠
“토지가격 많이 올라 고분양
공시가격 현실화와 관련없어”
업계 “토지가산비 손볼 듯”

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 조만간 분양가 상한제를 손질하겠다고 밝혀 업계의 긴장감이 고조되고 있다. 국토부는  지난해 분양가 상한제를 민간택지로 확대 적용하면서 HUG의 분양보증보다 10%이상 분양가가 하락할 것으로 기대했지만, 실제 신반포3차 등에서 오히려 분양가가 크게 오르는 결과가 나왔기 때문이다.

이에 최근 국토부가 집값 안정화라는 본래 취지에 맞게 분양가 상한제 제도개선 방안을 검토하겠다고 밝혀 정비업계에 또한번 큰 혼란을 예고하고 있다.

▲분양가 낮아진다더니 신반포3차·경남 재건축 분양가 상한제로 분양가 16% 상승

국토부는 상한제 시행으로 새 아파트 분양가가 기존보다 5~10% 정도 더 낮아질 것이라고 예상했다. 이에 분양가 상한제로 재개발·재건축 단지의 사업성이 크게 떨어지면서 정비사업 조합들이 대거 분양일정을 조정해 당분간 공급절벽이 이어질 것이라는 우려까지 제기되기도 했다.

하지만 실제로 분양가 상한제가 적용된 현장들이 HUG의 분양가 심사 기준보다 높은 분양가를 받으면서 국토부의 예측이 완전히 빗나갔다. 

지난달 8일 서초구청이 분양가심사위원회를 개최해 신반포3차·경남이 추진 중인 재건축사업의 일반분양가를 3.3㎡당 5천668만원으로 승인했다. 당초 조합이 HUG로부터 받은 일반분양가는 3.3㎡당 4천891만원에 비해 3.3㎡당 777만원(16%) 높은 금액이다. 조합 역시 자체검토를 통해 고분양가 심사로 받은 가격 대비보다 분양가가 높아진다고 내다봤었다. 

업계에서는 분양가상한제 분양가에서 반전이 일어난 것은 정부가 추진한 공시지가 현실화 때문이라고 분석하고 있다. 공시지가 현실화에 따라 인상된 공시지가는 분양가 산정에 중요한 요소인 택지비에 반영되기 때문이다. 

분양가상한제 분양가는 ‘택지비 + 기본형 건축비 + 가산비’ 산식을 바탕으로 지자체의 분양가심사위원회가 최종 결정한다. 이번 서초구청에서 발표한 원베일리의 일반분양가도 이 같은 과정을 거쳤다.

신반포3차·경남의 분양가가 공개되자 강남권은 물론 서울시내 재건축 아파트들이 사업에 재시동을 걸었다. 민간택지 분양가 상한제 시행 초기만 하더라도 상한제를 적용받는 단지들의 분양가가 시세보다 현저히 저렴할 뿐만 아니라, 기존 HUG의 분양가 기준보다 낮게 책정됐다. 모두 100가구 이하의 소규모인 가로주택정비사업을 추진 중인 단지들이었지만 정비업계는 혼돈에 휩싸였었다.

하지만 분상제 시행 후 처음으로 강남권 대단지에 해당하는 서초구 원베일리(신반포3차·경남)의 분상제 일반분양가가 HUG의 기준보다 높은 가격으로 책정되면서 그간 노심초사했던 리스크 하나를 해소하게 되자 현장의 움직임이 빨라지기 시작했다.

정비업계 관계자는 “원베일리가 높은 분양가를 책정 받으면서 분양가 상한제가 위기보다 기회로 여겨지고 있다”며 “둔촌주공, 신반포15차 등 HUG의 분양가 기준을 받아들이지 못하고 후분양까지 고려한 여러 재건축 단지들이 주변 시세보다는 한참 못 미치지만 분양가 상한제를 통해 적정 분양가를 보장받을 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 

▲오히려 분양가 올랐다는 지적에 국토부 “분양가 상한제 취지 맞게 개선하겠다”

분양가 상한제로 오히려 분양가가 상승하자 국토부의 입장은 난처해졌다. 김현미 전 국토교통부 장관을 비롯해 정부는 분양가 상한제를 도입하면 HUG 산정 분양가보다 5~10% 분양가가 낮아질 것이라고 장담했지만 실제로는 HUG보다 분양가를 상승시킨 결과로 이어졌기 때문이다.

이에 최근 정부는 분양가 상한제를 개선하겠다는 입장을 밝혀 정비업계의 긴장감을 고조시키고 있다. 변창흠 국토교통부 장관은 지난달 22일 국회 국토교통위 업무보고에서 국민의힘 송언석 의원이 주택도시보증공사(HUG)의 분양가격보다 분양가 상한제 적용 아파트 분양가격이 높아지는 문제를 지적하자 제도 개선 방안을 검토하겠다고 밝혔다.

변 장관은 “분양가 상한제가 토지 가격을 감정가로 평가하다 보니 그렇게 됐는데, 당초 취지가 훼손돼 안타깝다”며 “이 부분을 중요하게 생각하고 있고 제도개선 방안을 적극 검토하겠다”고 강조했다.

이에 업계에서는 정부가 분양가를 더 낮추는 방향으로 분양가 상한제를 개선할 것이란 관측이다. 특히 분양가를 결정짓는데 가장 결정적인 요소인 ‘택지비’를 조정할 것으로 내다보고 있다. 택지비는 토지 감정평가액에 토지가산비를 적용해 결정된다. 이때 택지가산비가 분양가격에 결정적인 역할을 한다.

실제 서초구는 분양가심의에서 원베일리의 택지비는 3.3㎡당 4천204만원으로 책정했다. 때문에 HUG가 제시한 금액 보다는 당연히 높고 5천만원은 훌쩍 넘을 것으로 예상됐다. 결국 기본형 건축비 798만원, 가산비 666만원을 더해 역대 최고가인 3.3㎡당 5천668만원으로 결정됐다.

조합의 자체 검토에서 토지가산비를 표준지 공시지가의 2배로 계산할 경우 3.3㎡당 5천588만원 선으로 책정될 것이란 분석이 나왔다. 하지만 가산비를 1.5배로 계산하면 3.3㎡당 4천500만원조차 되지 않았다.

올해 하반기 일반분양을 앞두고 있는 둔촌주공 재건축조합이 한국미래전략연구원에 의뢰한 ‘분양가상한제 연구 용역 보고서’에 따르면 둔촌주공이 상한제를 적용받을 경우 토지가산비에 따라 3.3㎡당 최저 2천842만원에서 최고 3천561만원 선으로 분양가가 책정될 것으로 분석됐다. 

한 감정평가사는 “정책 취지를 살리겠다는 의지를 보인만큼 정부가 기존 HUG의 기준보다 분양가를 낮게 책정하기 위해서라면 토지가산비를 손볼 가능성이 높다”며 “토지비 책정시 감정원의 최종 심의 과정을 거쳐야 하기 때문에 정부의 입김이 작용하기 쉽고 가산비 인정 여부에 대한 구체적 기준도 없기 때문”이라고 말했다.