사업시행계획이 무효인 경우 협의취득도 무효가 되나
사업시행계획이 무효인 경우 협의취득도 무효가 되나
  • 오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
  • 승인 2021.03.22 11:53
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[하우징헤럴드] 제주도의 S시장은 1997년 11월 5일 도시계획법에 의거 S시 일원의 약 44만3천820㎡를 유원지로 조성하는 것을 내용으로 하는 도시계획시설 결정을 하고 이를 고시했다. 

A와 B는 위 유원지 예정구역 내 토지소유자들이다. 

유원지조성사업이 장기간 시행되지 않고 있던 중 2001년 11월 경 위 유원지 예정구역을 일부 포함한 약 22만6천800㎡를 대상으로 주거·레저·의료기능이 포함된 휴양형 주거단지를 개발하는 제주국제자유도시 기본계획 등이 수립되었고, J개발센터는 2003년 10월 14일 제주특별자치도지사로부터 위 휴양형 주거단지 개발사업의 사업시행예정자로 지정받았다. 

이후 J개발센터는 휴양형 주거단지 개발사업의 면적을 종전 약 22만6천800㎡에서 약 74만3천700㎡로 확장하는 도시관리계획변경을 신청하여, S시장으로부터 2005년 10월 14일 같은 내용의 도시관리계획변경 결정을, 같은 해 11월 14일 도시계획시설 사업 시행자 지정 및 실시계획인가를 각각 받았다. 

J개발센터는 A와 B를 포함한 사업구역 내 토지등소유자들에게 공익사업법에 의한 보상협의를 촉구하면서 이에 응하지 않을 경우 수용재결 절차에 돌입하게 된다는 내용을 통보했다. 

이에 A는 J개발센터와 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급 받음과 동시에 소유권을 이전해 주었으나 보상협의에 응하지 않은 B소유 토지에 대해서는 J개발센터가 2006년 8월경 지방토지수용위원회의로부터 수용재결을 받아 이전등기를 마쳤다. 

B는 J개발센터와 지방토지수용위원회를 상대로 토지수용재결의 취소를 구하는 소송을 제기하여 1심에서는 패소했으나 항소심과 상고심에서는“휴양형 주거단지 조성사업은 국토계획법상 기반시설에 해당하지 않고 애초의 도시계획시설인 유원지와도 그 목적, 구조, 형태 등 근본적인 차이가 있어 휴양형 주거단지 개발사업을 도시계획시설사업의 형식으로 인가한 것은 무효이고, 무효인 실시계획인가에 터잡은 수용재결절차도 위법하다”는 이유로 승소했다. 

이에 A도 도시계획시설 사업실시 계획인가 및 수용재결이 모두 무효인 이상 수용재결을 전제로 이루어진 협의취득 절차 및 매매계약도 모두 무효라면서 J개발센터를 상대로 매매대금을 반환받음과 동시에 소유권을 이전하여 달라는 소송을 제기했다. 이에 대해 J개발센터는 공익사업법에 의거한 협의취득은 사법상 매매이므로 매매계약 자체의 무효나 취소사유가 없는 한 수용재결 절차의 위법이 곧 계약의 효력에 영향을 미치는 것이 아니라며 다투었다. 

이 사건에서 제주지방법원은“공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 기한 협의취득은 사법상 매매계약의 형태를 취하고 있으나 실질적으로는 토지수용법과 비슷한 공법적 기능을 수행하고 있다 할 것이니, 위 특례법에 기한 협의취득의 경우에도 공용수용의 경우처럼 공익적 필요성이 있고, 법률에 의거해야 하며, 정당한 보상을 지급해야 한다는 요건을 갖추어야 하고, 위 요건이 갖추어지지 아니한 협의취득은 효력이 발생하지 아니한다(대법원 2000.8.22. 선고 98다60422 판결 참조)”고 전제하고,

“휴양형 주거단지는 숙박시설의 비중이 절대적으로 높고, 그 외 편의시설이나 특수시설의 비중이 상대적으로 미비할 뿐 아니라 숙박시설의 편의와 효용을 높이기 위한 부대시설의 의미에 불과한 것으로 보이는 등 연령과 성별의 구분 없이, 각 계층의 이용자의 요구에 응할 수 있는 유원지와 달리 공공적 성격이 요구되는 도시계획시설에 해당하지 아니하므로 공익사업을 전제로 한 협의취득으로서의 효력이 없고 이를 원인으로 경료된 소유권이전등기는 무효”라면서 A 승소판결을 선고했다(제주지방법원 2021.1.21. 선고 2016가합10830 판결). 

도시정비법도 재개발정비사업의 경우 토지보상법을 준용하여 분양미신청 토지등소유자에 대해 협의취득 및 수용재결 절차를 밟도록 규정하고 있다. 

따라서 사업시행계획이나 그에 대한 인가가 무효 또는 취소가 되면 수용재결 뿐 아니라 사법상 매매계약의 형태로 진행된 협의취득절차 및 그에 기한 이전등기도 모두 무효 또는 취소가 될 수 있다는 점을 시사해주는  사례라는 점에서 의미있는 판결이다. 

오민석 대표변호사 / 법무법인 산하


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