공공주도형 주택공급대책의 실효성
공공주도형 주택공급대책의 실효성
  • 서진형 회장 / 대한부동산학회
  • 승인 2021.03.18 13:38
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[하우징헤럴드] 정부는 집값안정을 위해 2025년까지 83만6천호를 공급하겠다는 25번째 부동산대책을 발표했다. 규제위주의 정책에서 공급대책으로 선회한 것은 긍정적이다. 그런데 정부에서 발표한 계획이 실행될 수 있을까? 공급되는 시기는 적절할까? 

집값 상승은 기본적으로 수요와 공급의 문제이기는 하다. 그러나 시기가 있다. 언제 공급되어야 하나? 수요가 있을 때 수요가 있는 곳에 공급해야 한다. 공급대책으로 전환했음에도 불구하고 집값안정에 도움이 될까?

공급되는 시기에 공가의 증가로 사회적인 문제가 되지 않을까 걱정이 앞선다. 지금 발표된 공급대책을 살펴보면 실효성에서 문제가 있다. 

먼저 민간주도로 진행되고 있는 기존의 재건축·재개발사업을 공공주도형으로 추진한다는 계획인데 계획대로 진행될지가 의문이다. 민간기업과 공공기관을 비교했을 때 효율성 측면에서 민간기업이 효율적인 것은 원론적인 이론이다. 민간기업은 사업의 위험성을 부담하고 수익성을 추구한다. 그런데 공공기관은 사업의 리스크를 감당하기 어렵다. 

그리고 정부에서 각종 당근을 주더라도 사업의 추진여부는 토지의 소유자가 선택한다. 사업주체는 토지소유자이다. 사업주체는 토지소유자인데 공공기관이 주도한다는 계획이다. 내 토지를 개발하는데 다른 사람(공공)이 주도한다는 논리다. 현실성이 있는 주장일까? 

도심 공공주택복합사업은 토지주의 10% 동의를 받아 지구신청을 하고, 토지주 2/3의 동의를 받아 지구지정을 확정한다. 공공직접시행 정비사업은 조합에서 1/2의 동의를 받아 정비사업 변경신청을 하고, 2/3의 동의를 받아 공기업에서 사업을 시행한다.

지구신청, 지구확정 등을 위해 조합원의 동의가 필수적인데 토지소유자가 공공기관에 사업권을 넘겨주려고 동의를 해줄까 의문이다. 특히 공공직접시행의 경우에는 조합에서 사업권을 공공에 넘겨야 하는데 동의서를 징구해 정비계획 변경을 제안한다는 것은 상식적이지 않다. 근본적으로 공공주도형 사업은 시작이 어려울 수 있다.

두 번째 공급시기의 문제이다. 패스트 트랙을 통해서 2025년까지 공급을 하겠다는 계획이다. 토지소유자 동의서 징구, 지구신청, 지구지정확정, 토지보상, 토지수용, 건축 등의 일정을 고려할 때 현실적으로 어려울 수 있다.

민간의 재건축·재개발사업은 통상적으로 10년, 20년 사업이다. 서울지역에 동시다발적으로 사업을 진행해야만 공급가구수와 공급시기를 맞출 수 있다. 공공이 주도해 사업을 동시에 시작하더라도 토지소유자의 의견을 수렴하고 합의를 이끌어내는 일은 단기간에 할 수 있는 업무가 아니다.

제3기 추가 신도시도 공급적기가 지나거나 자족기능을 갖춘 신도시가 아니면 2030년 이후에 미분양 또는 공가의 발생으로 사회적 문제가 될 수 있다.

세 번째 세부적으로 사업시행방법에도 많은 문제가 있다. 토지소유자 등에게 조합방식으로 사업을 추진할 때보다 10~30%의 높은 수익률을 보장한다는 말은 나머지 90~70% 개발이익은 공공으로 환수한다는 말이다. 이런 계획에 토지소유자가 동의할 가능성은 희박하다. 현금정산의 문제, 현물선납의 문제, 감정평가의 문제, 수익률 산정방식의 문제, 재산권침해의 문제 등 난제들도 먼저 해결해야 할 것이다.

결론적으로 정부에서는 10% 정도에 해당하는 주거취약계층에게 공공영구임대주택을 공급하는데 집중하고, 나머지 주택은 민간에서 공급할 수 있도록 규제를 완화하는 것이 현실적인 공급확대 방안일 수 있다.

서진형 회장 / 대한부동산학회


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