[하우징헤럴드] 4월 서울시장 보궐선거에서 당선된 새 시장은 서울 부동산문제의 해법인 공급량 확대를 고심하게 될 것이다. 서울시장 보궐선거를 며칠 앞둔 시점에서 새 시장에게 부동산 시장 정상화를 위한 고언을 드리고자 한다.
서울 부동산가격 폭등에 대한 정부의 처방이 지난 2·4대책에서 공급확대로 선회한 정책은 타당하다. 하지만 공급확대 방법을 공공주도로 바꾼 큰 틀에 문제가 있어 성공 여부가 불투명하다.
그동안 각종 규제에 꽉 막혔던 주택공급의 퇴로를 일부 완화시켜 신속하게 추진하겠다는 점은 이해된다. 그러나, 공공개발의 한계 및 각종 재원 등의 능력과 민간측 역량, 그리고 현재까지 공급실적 등을 면밀히 비교해 보면 이번 대책 또한 실패할 가능성이 크다.
특히 집값이나 전월세 가격안정을 위해서는 단기간 내 충분한 공급이 확대된다는 강한 시그널이 요구되지만 주민동의ㆍ구역지정ㆍ소유권이전 등 난해한 요인들로 인해 공공주도 방식으로는 장시간이 소요돼 현실적인 해법이 되지 못할 것이다.
서울의 주택공급량 확대에 대한 정답은 재건축ㆍ재개발이다. 무엇보다 정비사업에 무리한 시정개입은 하지 말고 규제완화와 행정협조를 통해 공급량을 확보해 가길 제안드린다.
구체적인 공급방법은 다음과 같다.
첫째, 현재 서울시는 364개소의 새로운 주택공급 현장들이 진행 중에 있으나 규제로 인해 멈춘 곳이 대다수로써 이곳만 속행시켜줘도 약 20만세대는 새로 공급될 것이다.
둘째, 또한 서울에는 내진에 취약한 30년 이상 된 낡은 재건축아파트가 약 45만세대가 있고, 뉴타운지구 재개발사업 등 400여개 구역이 해제 후 거의 방치되고 있으니 이곳을 최대한 재활용하면 된다.
셋째, 시내 도처에 산재된 도로변 낡은 소규모 재건축 단지들의 정비사업이 서울시 행정규제로 중단되고 있으니 이 또한 잘 활용하면 연간 1만세대 공급이 쉽게 가능하다.
넷째, 도시계획상 일반주거지역이 종 세분된 후 근 20년간 도시공간은 급변했다. 이러한 지역을 종 상향시켜 재정비하고, 교통이 양호한 1천평 이상되는 대지는 협상을 통해 종 상향시켜 주택을 공급하도록 해야 한다.
끝으로, 용적률을 확대 적용해 주택 공급을 늘려야 한다. 재건축과 재개발사업지에 현행 용적률에 더해 50%씩만 추가해 그 중 절반은 소규모 임대주택을 추가로 확보하고, 역세권 일정 반경이나 대로변에 접한 단지의 일부를 종상향시켜 임대아파트 전용 타워를 짓도록 해야 한다.
이러한 공급방안은 많은 전문가들도 동의하고 있고 장시간 최일선 현장에서 직접 얻은 노력의 값진 대가이기에 의심할 여지가 없다.
이제는 과거의 거듭된 정책실패를 거울삼아 주택공급 방향으로 정책 패러다임과 정책을 바꿔야 하며, 미래세대를 위한 개발부지인 신규택지나 GB해제, 그리고 초고밀개발 및 공공주도의 공급은 또다시 실패할 우려가 매우 높다.
아울러 공급확대의 역할을 자유시장원리인 민간에 맡기고 시 행정당국은 규제완화와 행정협조 등 길안내만 해주길 재차 강조 드린다. 그 이유는 민간 주도만이 단기간에 매년 6만~7만세대씩 새 주택을 원활하게 공급할 수 있어 매매와 전월세 대란이 진정될 수 있기 때문이다.
성공적인 주택공급은 우리 젊은이들의 근래 유행어인 ‘영끌’이나 ‘이포세대’라는 서글픈 용어를 사라지게 할 것이며 이 같은 정책을 시행한 신임 서울시장 역시 부동산 대란을 종식시킨 서울시장으로 오래 기억될 것이다.
이석주 / 서울시 시의원
