주택과 조합원입주권 소유시 비과세 조건
주택과 조합원입주권 소유시 비과세 조건
  • 이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
  • 승인 2021.05.06 11:19
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Q. 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축 시행 기간 중 거주용으로 주택을 취득하고(대체주택) 재건축 신축주택으로 입주하기 위하여 대체주택을 양도하는 경우 비과세 조건은?

A.소득세법 시행령 제156조의2 조항에 의해 아래와 같은 조건을 모두 충족하면 비과세가 가능하다. ①사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 ② 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도 ③재건축주택 완공 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주.

이 조건을 보면 대체주택은 조정대상지역 여부및 1세대 1주택의 비과세 규정의 거주 및 보유 기간의 제한이 없기 때문에 법문대로 해석하면 된다. 단 9억원 초과분은 과세된다. 

또한 완공 전에도 대체주택을 양도 가능하지만 세무서에서 사후관리를 하여 신축주택에 입주 및 거주 여부 등을 검토해 요건 미충족시 추징한다. 다만 1+1 재건축인 경우에는 대체주택 비과세 요건이 적용되지 않는다.

 

Q.1세대 1주택자가 1조합원입주권을 취득해 주택을 양도하는 경우 비과세 요건은 어떻게 되나?

A.조합원입주권을 실수요 목적으로 취득한 것으로 보아 다음과 같은 조건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용한다.

①종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우로서 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택의 비과세 요건인 2년 이상 보유 등의 요건을 갖추어야 되며 일시적 2주택 특례 적용과 동일하게 적용된다.

②주택을 입주권 취득일부터 3년을 경과하여 양도하는 경우는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다. △종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족 △재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택 양도 △재건축주택 완공후 2년 이내 재건축주택으로 세대 전원이 이사하고 1년이상 계속 거주할 것. 

통상 3년이내에 주택을 양도하는 것을 놓쳤을 때에 3년이 경과해도 조건만 충족하면 비과세 가능하다.

이우진 대표세무사 / 세무법인 이레


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