분양가 3.3㎡당 3천942만원…시세의 70% 적용
공사비 3.3㎡당 650만원선… 비례율 104.78%
[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 정부가 의욕적으로 추진하고 있는 공공재개발 방식의 사업이 서서히 그 윤곽을 드러내고 있다. 흑석2구역 재개발추진위원회(위원장 이진식)와 SH(서울주택도시공사)는 지난 16일 오후 1시30분과 4시 두 차례에 걸쳐 흑석동 소재의 한 교회에서 주민설명회를 개최했다.
SH는 사업의 주요 관심사인 층수 상향, 용적률 변경, 주택공급계획, 비례율 등 주요 계획을 소개했다. SH는 서울시 도시계획위원회의 결정사항임을 전제로 지역·지구 중심에 해당하여 서울시 도시기본계획에 따라 49층까지 층수 상향을 제안했다.
기존 400%의 용적률은 600%까지 상향됐다. 상향된 용적률을 반영하면 1천324가구가 건립된다. 기존 694가구에 비해 630가구가 증가했다. 공동주택은 조합원 분양분 300가구를 제외하고 △일반분양 512가구 △공공임대 357가구(재개발임대 104가구, 소형임대 253가구) △수익형 전세 155가구 등으로 활용된다.
관심사 중 하나였던 비례율도 소개됐다. SH는 시세의 70%를 적용해 분양가를 3천942만원으로 가정했다. 공사비는 3.3㎡ 당 650만원이다. 이를 통해 SH가 예상하는 흑석2구역 공공재개발사업의 비례율은 104.78%이다.
SH는 분양가상한제가 적용되는 흑석2구역 민간재개발 시 시세의 62% 적용을 예상했으며, 이 기준을 적용한 비례율은 84.09%로 전망했다. 비례율 역시 20.69%P 늘어난 것이다. SH는 또 공공재개발 시 시세의 75%를 가정하면 112.88%로 비례율이 더 늘어날 것으로 내다봤다.
SH 관계자는 “동의서 징구 당시 종전자산평가 총액은 2천613억원이었으나 시세 상승 등을 감안해 5천756억원으로 늘어났다. 당초 공사비도 3.3㎡당 450만원이었으나 용산 센트럴파크 해링턴스퀘어(2020년 준공, 43층) 공사비 580만원을 기준으로 물가상승분 등을 고려해 650만원을 적용했다”고 비례율 산정의 근거를 설명했다.
이어서 그는“흑석2구역이 공공재개발로 추진될 경우 분양가상한제를 적용받지 않아 분양수입이 더 늘어날 수 있다. 시공자뿐 아니라 건축수준도 주민들이 정할 수 있어 건축비는 향후 조정이 가능하다”고 소개했다.
추진위원회와 SH는 다음 달 주민총회를 개최하고 동의서 징구 및 촉진계획변경 용역을 발주할 예정이다. 또한 6월에는 SH와 주민대표회의 간에 협약을 체결하고, 연말까지 촉진계획을 변경하겠다는 계획이다.
이 추진위원장은 “주민설명회에 대한 반응이 괜찮은 편이다. 다만 SH에서 가정했던 일반분양가가 시세의 80%선 이상으로 좀 더 많았으면 좋았을 것이다”며 “바로 5월 말경 주민총회를 열어서 주민대표 임원 및 위원 선출, 위원장, 부위장 , 감사, 위원 등 집행부를 선출할 예정이다. 현재 입후보를 받고 있으며, 21일 마감할 예정이다”고 말했다.
그는 또 “주민대표회의 명부와 운영규정이 첨부돼야 동의서징구가 가능한 만큼 집행부 구성을 조속히 마무리 하고, 동의서 징구에 착수할 예정이다. 빠른 사업추진을 위해 집행부를 믿고 동의서징구에 주민들이 적극 협조해 주시기를 바란다”고 말했다.
이날 설명회는 2개 부문으로 나뉘어 진행됐다. 1부는 전문 업체에서 사업과 MD구성에 대해 제안했다. 2부에서는 SH가 사업추진방안에 대해 소개했다. 평일임에도 불구하고 100여명이 넘는 주민들이 참석해 공공재개발사업에 대한 높은 관심을 보여줬다.
한편 흑석뉴타운의 중심부에 위치하고 있는 흑석2구역은 1차 공공재개발 후보지 8곳 중 하나로 선정됐다. 1차 후보지 가운데 규모가 가장 크고 입지 면에서도 상징성 높아 SH의 사업추진 의지가 크다.
