[하우징헤럴드=김병조 기자] 부동산 이슈가 전 국민의 관심사로 떠오르면서 여야 간 부동산 해법을 담은 법률안들이 쏟아지고 있다. 법안 성격을 보면 여당은 규제강화, 야당은 규제완화에 무게중심을 실었다. 

하지만 숨가쁘게 발의된 법안들의 입법 성적은 오히려 신통치 않다. 부동산 공급정책이 담긴 공공참여형 재개발·재건축 근거 법안만 지난달 국회를 통과한 채 나머지 법안들은 여전히 계류 중이다. 여야 간 의견 차가 커 통과가 미뤄지는 법안들이 적지 않은 상태다. 

▲(계류 중) 재건축 2년 실거주 의무제… 조응천 의원

재건축 조합원이 2년 이상 실거주하지 않았을 경우 분양신청 대상에서 제외하는 법안은 여전히 계류 중이다. 과밀억제권역의 투기과열지구에서 시행하는 재건축사업의 조합원이 그 대상이다. 이 규정을 어긴 조합원이 분양 받았을 때는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 

지난해 9월 11일 조응천 의원이 도시 및 주거환경정비법 개정안을 대표발의했다. 시장에 커다란 파장이 예상된다는 점에서 여야가 각자 의견을 굽히지 않고 있다. 

법안심사소위 회의록에 따르면, 이 법안의 취지는 조합원 분양제도가 기존 주민들의 주거환경 개선을 위한 제도라는 점에서 분양신청 전 최소한 2년 이상 거주한 조합원에 대해서만 분양해야 한다는 것이다. 

또한 투자 목적 조합원의 분양분이 감소함으로써 일반분양 물량이 늘어나 수도권 실수요자들의 주택 보유 기회가 확대될 것이라는 기대도 담고 있다. 

한편 2년 실거주 의무는 소유자만 대상으로 하고 있는데, 배우자 및 직계존비속이 거주하는 경우에도 2년 거주 의무를 충족하는 것으로 간주해야 한다는 보완 의견도 제시된 상태다. 

야당은 이 규정으로 인해 저렴한 재건축 전세 아파트가 부족해 질 가능성을 우려하고 있다. 노후한 재건축아파트는 주거환경이 열악해 도심에 위치해 있음에도 전월세 가격이 저렴한데, 2년 실거주 규정 때문에 세입자들이 쫓겨날 수 있다는 것이다. 

▲(계류 중) 재건축초과이익 산정시 상가조합원 개시가격도 계상…  박성중 의원

재건축초과이익환수제의 허점 중 하나로 지적됐던 상가조합원의 개시가격 문제에 대한 해법도 아직 결론이 나지 않은 상태다. 국민의힘 박성중 의원은 지난 2월 26일‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안’을 대표발의해 상가조합원의 재건축부담금 과다부담 문제 해결에 나섰다. 

개정안의 핵심은 상가 등 부대시설·복리시설을 소유한 조합원이 재건축사업에 따라 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 개시시점 주택가액을 산정할 때 상가 등의 가격을 포함해 계상하도록 하겠다는 것이다. 재건축초과이익을 합리적으로 산정하고 부과 형평성을 높이겠다는 취지다. 

현행 재건축부담금 산정은, 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액에 정상주택가격상승분과 개발비용을 합한 금액을 뺀 후 부과율을 곱해 구한다. 문제는 그 대상을 주택에 대해서만 한정해 상가 등 복리시설 등의 경우‘주택’이 아니기 때문에 개시시점 주택가액을 포함시킬 수 없게 된다는 것이다. 따라서 소위 ‘상가조합원 개시가격 0원’문제가 발생해 초과이익이 상대적으로 과도하게 계상된다는 문제점이 지적돼 왔다. 

이 문제는 국토부에서도 개정 필요성을 인정하지만, 주택가액에 부대시설ㆍ복리시설 등 상가 가격을 합리적으로 포함시키는 방안 마련에 좀 더 시간이 필요하다는 입장이다. 

▲(계류 중) 정비사업 지분쪼개기 금지 명문화… 소병훈 의원

재개발구역 내‘지분 쪼개기’를 금지하는 법안도 대표발의됐지만 아직 계류 중이다. 더불어민주당 소병훈 의원은 지난 3월 8일 재개발구역에서 조합설립 후 다주택 조합원이 토지나 건축물의 소유권 및 지상권을 팔아 여러 명이 소유하게 된 경우 1명만 대표조합원으로 인정하고 나머지는 분양신청을 할 수 없도록 하는‘도정법’일부개정안을 대표발의 했다.

앞서 법제처는 조합설립인가 후‘지분 쪼개기’방식으로 소유권을 나눠 갖는 방식에 대해 대표 1명만 분양권을 받을 수 있다고 해석했는데, 이 해석이 최근 법원에서 뒤집혔다.  

광주고등법원은 광주광역시 학동4구역의 일부 조합원들이 제기한 분양권 확인청구소송에서 법제처 해석을 뒤집은 채 “대표조합원이 아닌 토지등소유자도 분양권을 받을 수 있다”고 판결했다. 

결국, 이 판결이 일종의‘지분 쪼개기’를 인정한 것 아니냐는 지적이 나오며 정치권에서 이를 막기 위한 후속조치에 들어간 것이 이번 입법안이다. 

▲(계류 중) 2ㆍ4대책 후속입법 대표발의… 진성준 의원

공공 직접시행 방안이 발표된 2ㆍ4대책을 위한 입법도 여전히 국회에 머물러 있는 상태다. 지난 2월 24일 더불어민주당 진성준 의원은 공공 직접시행 정비사업의 법적 근거가 담긴‘도시정비법’개정안을 대표발의 했다. 

법안에는 LH·SH 등 공기업이 직접 사업을 이끄는 공공 직접시행 방식을 명시했다. 또한 주민 1/2 이상의 제안으로 정비사업을 신청하고, 2/3 이상 동의로 사업이 확정되는 주민 동의 조항도 포함시켰다. 공공 직접시행으로 정비사업을 진행하면 용도지역을 상향해주거나 용적률을 법적 상한의 120%까지 올려주는 등 특례 규정도 담았다.

▲(계류 중) 안전진단기준 완화… 태영호 의원

재건축 안전진단 기준 완화 법안도 아직 법안 통과 여부가 미정이다. 원활한 주택공급을 위해 안전진단 규제를 완화하고, 주요 규제 내용은 국회 동의가 필요한‘법률’에 명시함으로써 정부가 임의적으로 규제를 강화하지 못하도록 못 박겠다는 내용이다.

이를 위해 태 의원은 개정안에서 노후·불량건축물의 연한 기준을 법에서 20년으로 정했다. 또 내진성능 및 소방시설 기준에 미흡한 건축물은 안전진단을 거치지 않아도 재건축할 수 있도록 면제했다.

국회 국토교통위 내부검토에서도 노후ㆍ불량건축물의 구체적 범위를 법률로 상향해 규정하자는 태 의원의 발의 내용의 취지에 공감하는 분위기다. 재건축사업의 실시는 토지등소유자의 재산권 행사에 관한 중요사항이라는 점에서 정부 성향에 따라 좌우되지 않도록 법률에 노후ㆍ건축물 범위를 규정하는 게 위임입법 체계상 바람직하다는 것이다. 

다만, 지자체의 판단 여지를 위축시킬 가능성이 있다는 점을 지적했다. 지자체가 지역여건ㆍ기반시설 정비 등을 고려해 판단하는 정비사업 조절 기능이 막힐 수 있다는 것이다. 

▲(계류 중) 전자 참석을 직접 출석으로 간주… 조응천 의원

총회 개최 시, 전자 출석을 직접 출석으로 간주하자는 법안도 계류 중이다. 태풍ㆍ호우와 같은 자연재난 그리고 코로나19 사태ㆍ미세먼지 같은 사회재난 발생했을 때 직접 출석이 불가능해 총회 의결이 어려울 경우 일종의 전자투표 참여만으로도 직접 출석한 것으로 간주하자는 것이다. 

예컨대 감염병 확산 사태 발생 시 총회 직접 참석이 되레 감염병 전파를 조장하는 결과로 이어질 수 있다는 점에서 필요성이 제기되고 있는 상황이다. 

다만, 여전히 대리투표로 인한 조합원의 진정한 의사 왜곡 가능성이 있다는 점이 지적되고 있다. 또한, 집계 시스템 오류나 고장으로 엉뚱한 의사결정이 이뤄질 수 있다는 점과 고령층들의 인터넷 사용 미숙으로 인한 사실상의 의결권 박탈 문제도 거론돼 갑론을박이 벌어지고 있는 중이다.