[하우징헤럴드=최진 기자] 가로주택 및 소규모재건축사업의 상승세가 가파르다. 그동안 재개발·재건축에 밀려 외면 받던 사업이었지만 정부의 활성화 정책기조에 힘입어 대규모 정비사업을 대신해 서울 및 수도권 지역의 주택공급 대안으로 떠오르고 있다.
최근에는 대형 건설사들까지 자회사를 통해 사업에 적극 나서면서 소규모정비사업 시장이 달아오르고 있다. 소규모 정비사업 현장이 대폭 증가하면서 사업을 추진하는 구역들이 연합해 사업규모를 확대하는 등 사업유형까지 새로운 변화를 예고하고 있다.
반면, 사업 대상지와 규모가 늘어나면서 제도보완에 대한 목소리도 함께 커지고 있다. 대표적으로 △당위성이 부족한 층수 규제 △임대주택을 강요하는 지원제도 △조합설립 절차 간소화에 따른 사업안정성 보완대책 등이 개선해야 할 과제로 지목되고 있다.
▲소규모 주택정비사업 급상승… 서울 주택공급 대안
올해 상반기 주택시장은 가로주택 및 소규모재건축의 상승세가 가파르게 관찰되고 있다.
서울시에 따르면 지난해 3·4분기 가로주택 및 소규모재건축현장은 65곳에 불과했지만, 불과 수개월이 지난 올해 1월 발표된 ‘서울시 소규모주택정비사업 심의기준’에 따르면 사업지는 총 172곳으로 대폭 증가했다. 이중 조합설립인가를 받은 곳이 30곳, 조합설립을 준비 중인 곳은 102곳에 이른다.
서울·수도권 주택공급의 핵심 축으로 떠오르고 있는 가로주택 및 소규모재건축사업은 여러 구역들이 통합해 사업성과 주거환경을 개선하는 형태로 발전하고 있다. 그동안 소규모정비사업은 사업기간이 평균 4~5년 정도로 짧다는 것이 장점으로 꼽혔지만, 커뮤니티시설이 부족해 보육·복지·문화 등 생활SOC가 부족한 것이 단점이었다. 하지만 구역통합으로 커뮤니티 시설을 확보해 사업성뿐 아니라 주거환경 선진화에도 한 몫을 담당할 것으로 전망된다.
대표적인 곳이 태평2·4동 가로주택정비사업이다. 이곳은 현재 구역면적 24만㎡ 부지에 24개 구역들이 모여 통합추진위원회를 구성하고 전국 최대 규모의 가로주택 정비사업을 추진하고 있다. 예상가구수만 7천가구 규모로, 이는 국내 최대 재개발 현장으로 불리는 용산구 한남3구역보다도 약 1천호가 더 많다. 위원회는 통합 가로주택정비사업을 통해 공원·산책로·도서관·어린이집·문화센터 등 다양한 커뮤니티 시설을 마련할 계획이다.
서울에서도 해제구역을 중심으로 통합형 가로주택정비사업 이 시도되고 있다. 최근 공공재개발 2차 후보지로 선정된 장위8구역은 후보지로 선정되기 전까지 가로주택추진준비위원회 3곳이 통합형 가로주택사업을 준비했다. 이들은 개별적으로 조합설립을 인가받은 후 단일 시공자를 선정해 소규모 브랜드타운을 만들겠다는 계획을 세우고 조감도까지 마련해 주민동의서 확보에 나선 바 있다.
▲서울시 도시계획조례, 도시미관 위해 주택공급 제동
소규모 정비사업이 가파르게 성장하면서 대형 건설사들도 눈을 돌리고 있다. 대형 건설사 중 하나인 DL이앤씨는 지난달 인천 용현3 가로주택정비사업 시공자로 선정되면서 가로주택정비사업의 첫 진출을 알렸다. GS건설과 대우건설도 각각 자회사인 자이에스앤디와 대우에스티를 통해 소규모 주택정비사업에 본격적으로 진출하고 있다.
반면, 가로주택 및 소규모재건축사업이 확산됨에 따라 재도개선의 목소리도 더욱 커지고 있다. 가장 우선적으로 제도개선 요구가 빗발치는 것이 층수 규제다.
가로주택 정비사업은 2012년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 도입됐지만, 올릴 수 있는 층수를 7층으로 제한하면서 제도 활성화에 어려움을 겪었다. 빌라로 통칭되는 3~4층 규모의 다세대·다가구를 허물고 신축하는 건물이 7층으로 제한되니, 사업성이 떨어져 선뜻 사업을 추진하기 어려운 상황이었다.
이에 정부와 서울시는 주택공급 활성화를 위해 지난 2018년 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(빈집법) 및 관련 조례를 협의했다. 현행법상 가로주택 정비사업을 추진하는 제2종 일반주거지역의 경우 임대주택 비율 20% 적용 시 최고 15층, 법적 용적률 250%까지 완화 받을 수 있다.
하지만 서울시는 5층 이하 건물이 밀집한 지역에서‘스카이라인’을 관리하기 위해 도시계획조례로 제2종 일반주거지역을 7층 제한구역과 아닌 구역으로 나눠 해당 구역의 층수 규제를 7층으로 제한하고 있다.
서울 내 가로주택정비사업을 추진하고 있는 사업장 172곳 중 99곳(57.5%)이 7층 층수 규제가 적용되는 2종 일반주거지역이다. 나아가 현재까지 가로주택정비사업지에서 15층 규제완화가 적용된 사례는 단 한건도 없으며, 지난 2월 양천구 목동과 지난달 강남구 삼성동 가로주택정비사업 단 2곳만이 임대주택 10% 조건으로 10층까지 규제를 완화 받았다.
정비업계에서는 “서울시의 층수제한 규제로 가로주택정비사업의 활로가 막힌 상황이며, 향후 주거환경 선진화를 도모하는 서울 내 통합 가로주택정비사업 현장에도 큰 걸림돌이 될 것”이라며 “오세훈 시장이 앞서 공약한 대로 7층 규제를 폐지해야 가로주택정비사업 활성화와 이에 따른 서울 주택공급 대안이 마련될 것”이라고 말했다.
