Q.거주주택과 임대주택 보유시 거주주택 양도시의 비과세 요건은?
A.장기임대주택 요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 그 장기임대주택은 주택으로 보지 않고 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세하고 있으며 그 요건은 다음과 같다.
①1세대가 장기임대주택(소득령 제167조의3 제1항 제2호)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있을 것. 단 수도권은 임대당시 기준시가 6억원 및 기타지역은 3억원 이하이어야 함.
②장기임대주택은 거주주택 양도일 현재 소득세법에 따른 사업자등록을 하고 민간임대주택법에 따라 민간임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대하고 있어야 되므로 장·단기 등록여부와는 상관이 없음.
③양도하는 거주주택은 거주기간이 2년 이상이고 보유기간 등을 갖추어야 되며 ④임대기간 미충족 상태에서 거주주택 양도시 양도 이후 임대요건을 충족할 것.
⑤2019.2.12.이후 취득 및 양도하는 거주주택은 생애 한차례만 최초로 양도하는 1거주자 주택만 적용됨.
⑥장기임대주택은 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%이하이어야 함. 이 규정은 2019.2.12. 이후 계약을 체결하거나 갱신 분부터 최초로 체결한 표준임대차계약을 기준으로 함. 예를들면 2019.2.12.전에 기존임대차계약을 2019.2.12. 이후 표준임대차계약으로 갱신하였다면 이 임대계약이 최초 체결한 임대계약서로 다음 갱신시에 5% 증액 요건이 적용됨.
Q.2020.8.18. 민간임대주택법 개정으로 임대등록이 자진말소 및 자동말소된 경우 거주주택 비과세 조건은?
A.의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소하는 경우 및 자동말소시에 임대등록말소(2호 이상 임대시 최초로 등록말소되는 경우)후 5년이내에 1거주주택을 양도하는 경우 비과세 된다. 또한 2020.8.18이후 기양도하고 임대주택 자진말소(의무임대기간 1/2이상 임대한 경우) 및 자동말소된 경우 의무임대기간을 미충족되더라도 추징하지 않는다.
예를 들면 재건축아파트가 임대등록되어 있는 경우 거주주택을 재건축아파트가 재건축으로 직권말소전에 양도하면 거주주택 비과세가 적용되고 직권말소 후 거주주택을 양도하면 비과세 적용되지 않을 것으로 판단된다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
