재건축 규제 완화… 독일까, 약일까
재건축 규제 완화… 독일까, 약일까
  • 권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과
  • 승인 2021.05.20 13:08
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[하우징헤럴드] 재건축 규제 완화는 장기적으로 독보다는 득이다. 이유는 주택공급측면도 있지만 도심지가 점점 노후·불량해지고 슬럼화 되는 것을 방지하고 새로운 환경으로 개선하는 사업이기 때문에 꼭 필요하다고 생각한다. 

특히, 고급화 첨단화 기능화 되어가는 주거문화에 국민들의 삶의 질 향상을 위해서도 필요하며 토지가 부족한 대도시의 경우 토지 이용률 증대라는 경제적 가치측면에서도, 국가 경제적 측면에도 득이 될 수 있다. 그런데 정부는 투기가 일어난다는 이유만으로 몇 년째 규제만 해 오고 있다. 

규제를 완화한다고 해도 무작정 완화하라는 것은 아니다. 왜냐하면 이주수요에 따른 전월세 가격상승과 주택가격상승이 발생할 수 있으며 투기 수요도 발생할 수 있기 때문이다.

따라서 규제완화는 지역별, 단지조건별, 단계적 규제완화가 필요하다. 물론 규제완화는 단기적으로 주택가격을 상승시킬 것이지만 장기적으로는 주택가격 안정화에 도움이 된다. 규제완화로 인한 가격상승이 무서워서 규제를 완화하지 못한다면 처음부터 규제하지 말았어야 했다. 

그래서 규제완화로 인한 가격 상승과 투기세력을 막기 위해서 최근 서울시가 토지거래허가구역을 지정했듯이 최소한의 규제는 필요하다. 문제는 동별 또는 단지별로 규제하는 경우 선의의 피해자가 있을 수 있기 때문에 차라리 가격이 오르고 투기세력이 나타나면 정비사업단지별로  추진위원회 단계에서부터 거래를 규제하는 것도 고려해 봐야 한다. 즉, 실수요자 중심으로 소유권이 이전될 수 있도록 유도하는 것이다. 지금도 투기과열지구에서는 조합원의 지위양도가 금지되어 있다. 

그럼 과연 안전진단 완화와 층고제한 완화 그리고 용적률 상향, 재건축초과이익 환수 등 어느 하나라도 규제를 완화한다면 특혜일까?

우선 재건축 안전진단은 오래된 아파트가 구조적으로 문제가 없는지 그리고 기능적으로도 문제가 없는지, 토지이용률인 경제적 측면에서도 최유효이용 상태인지 등을 진단하여 점수를 매겨 사업추진여부를 결정하는 것이다. 

그런데 이전 정부인 박근혜정부에서는 구조안전진단 점수가 100점 만점에 20점으로 되어 있던 것을 이번 정부는 50점으로 강화해 웬만한 건축물은 구조적으로 문제가 없거나 재해의 위험성이 없으면 안전진단 통과가 어려워진 상태다. 일단 이를 완화해 재건축사업을 추진할 수 있도록 문턱부터 낮춰야 한다. 

또한 서울시의 층수 규제는 지난 2013년 박원순 시장 당시‘서울시 2030플랜’에 의해 주거지역의 50층 건축이 35층으로 제한되었다. 층수를 규제함으로서 같은 용적률에서 건물이 뚱뚱해지고 동간거리가 좁아진다는 지적이 많다. 그러나 층수를 완화한다고 해서 수익성이 개선되는 것은 아니지만 단지 쾌적성은 좋아진다. 따라서 이는 특혜라고 볼 수는 없다. 

그러나 용적률을 완화해주면 그것은 건물을 더 지을 수 있기 때문에 특혜가 될 수 있다. 용적률 완화는 기존 주택보다 지상으로 더 많은 건축물을 지을 수 있기 때문에 증가되는 용적률의 일정부분을 임대주택으로 공급하게 하면 될 것이다. 지금도 일정부분은 임대주택으로 공급하게 하고 있다. 그러면 특혜 시비도 적어질 것이다. 

마지막으로 재건축초과이익환수는 지난 2019년 12월 합헌 결정되어 재건축사업에 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 따라서 세대별로 개발이익이 3천만원 이상 발생하면 금액에 따라 차등 적용해 부담금을 부과하지만 이를 임대주택으로 대납할 수 있도록 하면 주택공급도 늘어나고 조합원들도 당장 돈으로 납부하지 않기 때문에 부담이 적어질 수 있다. 

재건축 규제완화는 결국 국민의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리는 차원에서 독보다는 득이 더 많다는 것을 정부는 이해하고 규제만이 능사가 아님을 알아야 한다.

권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과


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