[하우징헤럴드=김병조 기자] 조합원의 귀중한 재산에 대한 정당한 평가를 통해 성공적인 사업수행에 기여하는 것. ㈜삼창감정평가법인(대표 최승조·사진)이 43년간 지켜온 원칙이다. 205명의 감정평가사가 포진되어 있는 삼창감정평가법인은 감정평가의 공공성과 사회성 및 전문성을 바탕으로 감정평가업계의 변화와 발전을 선도한다.
▲삼창감정평가법인의 경쟁력은 무엇인가?
인적 경쟁력이 탄탄하다. 205명의 감정평가사는 물론 건축사, AICPA, 세무사, 건축·토목기사, 주택관리사, MIA, 손해사정사, CCIM, 주거환경정비사 등 전문 자격증을 보유한 유수의 인력들이 다수 포진되어 있다.
그 동안 감정평가 사례만 1,800여 건, 60만 세대에 이르고 평가금액은 330조 원에 이른다. 잠실4단지, 대치청실, 개포시영, 방배5구역, 개포주공1단지, 둔촌주공, 포일주공, 개나리2,3,4,5차, 반포한양, 서초한양, 신반포5차, 반포1,2,4주구, 신반포3차·경남아파트, 방배13구역 등 굵직한 현장이 정비사업에 특화된 삼창감정평가법인의 진가를 대변한다.
▲정비사업의 가장 큰 걸림돌 중 하나인 상가 보상에 특화된 행보가 주목된다.
상가의 경우 재개발사업에서는 영업손실 보상이 이뤄지지만 재건축에서는 공익사업에 해당하지 않아 법적으로 영업손실보상 의무가 없다. 공사기간에 영업을 할 수 없고, 상가 동의 없이는 정비사업의 추진이 사실상 곤란하다는 점 등을 이용해 상가협의회에서 상당히 무리한 요구를 하는 경우가 많다. 이와 관련하여 다른 여러 조합의 사례를 참조해 상가 문제 해결에 도움이 되는 방안을 자문하고 있다.
▲의미있는 현장 사례가 있다면?
주택정비사업도 이익이 발생하면 세금을 납부해야 한다. 원가가 높게 계상되어야 이익이 줄어들어 세금도 낮게 산정되므로 조합원의 현물출자자산가치가 높아야 세금이 적게 부과된다. 2018년 3월 조세심판원의 심판례에서 조합원의 현물출자시기를 관리처분인가일과 신탁등기일 중 빠른 날로 하는 것이 타당하다고 하였고, 일반적으로 관리처분인가일이 신탁등기일보다 빠르므로 그 이후로는 우리 업계에서 관리처분인가일을 기준시점으로 하여 법인세 산정을 위한 현물출자자산을 평가하고 있다.
삼창감정평가법인은 이 부분을 잘 활용, 여러 조합의 법인세 산정평가를 진행해 법인세 절감에 기여했다. 500세대 내외의 중형 정비사업구역의 경우 약 50억원 정도의 법인세 절감효과가 있으며, 삼창이 평가한 모 조합의 경우는 사업구역도 크고 일반분양도 많으며, 사업시행인가 고시일과 관리처분인가일까지의 기간도 길어서 법인세 절감액이 500억원 이상 되었다.
▲과도하다고 판단되는 제도나 규제가 있다면 개선방향을 제시해달라.
재건축부담금 이슈가 뜨겁다. 특히 상가조합원들은 상가에도 엄연히 개시 시점의 자산가격이 있는데 주택가격만 인정해 주고 상가가격은 인정해 주지 않아 재건축부담금을 과도하게 징수한다는 불만이 있다.
다행히 최근 상가 등 부대복리시설의 가격을 재건축부담금에 포함해 산정하도록 하는 내용의 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안’이 발의되었다. 반드시 통과되길 바란다. 또 35층으로 일률적으로 층수를 제한하는 서울시 규제도 과도하다고 생각한다.
비행안전구역 등 특별한 경우가 아니라면 층수 규제는 풀어주고 용적률로만 규제함으로써 다양한 스카이라인을 조성하는 것이 도시의 미관적 측면에서 훨씬 바람직하고, 주택정비사업조합의 입장에서도 사업성을 개선할 수 있는 좋은 방안이라고 본다.
