도시재생 지우고 재개발 활성화… ‘오세훈표 뉴타운’ 시동
도시재생 지우고 재개발 활성화… ‘오세훈표 뉴타운’ 시동
서울시 재개발사업 규제완화 주요 내용 분석
  • 최진 기자
  • 승인 2021.06.03 11:00
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대대적 조직개편 통해 스피디한 주택공급
집값상승 자극 덜한 재개발 규제완화 초점 2025년까지 24만가구
공공기획 도입으로 정비구역 지정기간 5년→2년으로 단축

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 오세훈 서울시장의 정비사업 활성화 대책이 속속 베일을 벗고 있다. 주택공급 활성화를 위한 조직개편을 발표하고 상대적으로 집값 상승폭이 적은 재개발에 대한 규제완화 정책을 내놓으면서 서울의 재도약을 뒷받침할 동력을 확보 중이다.

오 시장은 서울시가 지난 10년간 강행해온 ‘도시재생’을 조직도에서 완전히 지우고 스피드 주택공급을 위해 부서 재편성도 단행했다. 또 재개발사업 추진을 불가능하게 만든 주거정비지수 제도를 폐지하는 등의 6대 규제완화 정책을 꺼내면서 주택공급 활성화의 기반 마련에 나섰다.

▲주거정비지수제 폐지, 노후·저층주거지 재개발 열려

오 시장은 지난 26일 주거정비지수제 폐지를 골자로 한 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’을 발표했다. 시는 재개발사업이 재건축에 비해 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경 개선효과가 크기 때문에 선행적으로 규제완화 정책을 내놓게 됐다고 밝혔다.

재개발 규제완화 6대 방안은 ①주거정비지수제 폐지 ②공공기획 도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤2종 7층 일반주거지역 규제완화를 통한 사업성 개선 ⑥매년 재개발구역 지정 공모를 통한 신규구역 발굴이다. 시는 이를 통해 오는 2025년까지 24만호 규모의 주택공급이 이뤄질 것으로 내다봤다.

먼저, 시는 그동안 재개발사업의 진입장벽이던 ‘주거정비지수제’를 폐지할 계획이다. 주거정비지수제가 도입된 지난 2015년 이후부터 서울 내 신규 지정된 재개발구역이 단 한 건도 없을 정도로 주거정비지수제는 과도한 규제로 지적돼 왔다.

주거정비지수제가 높은 진입장벽인 이유는 노후도 평가 기준이 동수가 아니라 연면적이기 때문이다. 주거정비지수제는 △연면적 노후도 60% 이상을 필수적으로 충족하면서 △주민동의(40점)·도로연장율(15점)·노후도(동수·연면적, 30점)·세대밀도(15점) 등을 평가해 70점 이상을 받아야 한다.

노후·저층주거지에서 신축 행위가 이뤄지면 기존 건물보다 신축 건물 연면적이 대폭 증가하기 때문에 행위제한이 풀린 서울 해제구역 대부분은 주거정비지수를 충족하기가 사실상 불가능에 가까웠다. 

최근 공공재개발 시범사업 2차 후보지에서 탈락한 성북구 성북5구역의 경우 준공 30년 이상 노후 건물이 전체의 80% 이상이었지만, 신축건물 몇 채로 인해 연면적 노후도가 44%로 떨어져 공공재개발의 꿈이 좌절된 바 있다.

이에 규제완화 방안은 주거정비지수제를 폐지해 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능하도록 했다. 법적요건은 △노후도 동수 2/3 이상 △구역면적 1만㎡ 이상 등의 필수요건을 충족하면서 △노후도 연면적 2/3 이상 △주택접도율 40% △과소필지 40% △호수밀도 60세대/ha 등의 선택항목 중 1개 이상을 충족하면 된다.

시는 주거정비지수제 폐지를 통해 그동안 14%에 불과했던 재개발사업 가능지역이 50%까지 확대될 것으로 분석했다. 시는 재개발이 필요했던 노후·저층 주거지역에 대한 주거환경 개선의 길이 열리면서 서울 주택공급 확대에 큰 해법이 될 것으로 내다봤다.

▲절차 간소화·기간단축·신규지역 발굴… 재개발 활성화 지원

주택공급 활성화를 위한 지원·보완정책도 추진된다. 주거정비지수제 폐지로 자칫 문제가 될 수 있는 주민동의 절차는 요건이 강화된다. 

현재 구역지정을 위한 주민동의율 절차는 △주민제안(10%) △사전타당성 조사(50%) △정비구역 지정(2/3이상) 3단계로 구성되는데, 이중 주민제안 단계의 주민동의율을 기존 10%에서 30%로 강화한다. 사업초기 발생할 수 있는 주민갈등을 최소화하기 위함이다.

반면, 사전타당성조사는 ‘공공기획’제도 도입으로 잠정 폐지돼, 절차는 간소화된다. 사전타당성조사는 그동안 체계화된 기준이 마련됐음에도 불구하고 주민의견 수렴 과정에서 지분쪼개기 및 분양권 확보 등의 이혜관계가 얽히면서 주민민원 및 재심사청구 등으로 사업지연과 원주민 재산권 침해 등의 문제점이 지적돼 왔다.

시는 공공기획 제도를 도입해 사전타당성 조사부터 주도적으로 정비계획 수립에 나설 예정이다. 이를 통해 구역지정까지 걸리는 기간을 기존 5년에서 2년 이내로 단축할 계획이며, 동시에 재개발 공공성 확보와 주변 경관과의 조화를 사업 초기부터 명확하게 정립할 예정이다. 시는 공공기획 도입으로 통상 42개월이 걸리던 구역지정 절차가 약 14개월 이내로 단축될 것으로 기대하고 있다.

또 재개발사업을 추진할 경우 2종 일반주거지역 7층 층수규제 지역을 2종 일반주거지역으로 완화해 재개발사업의 사업안정성을 상승시킬 예정이다. 그동안 노후·저층주거지들은 용도상 2종 일반주거지역임에도 불구하고 ‘서울 스카이라인’ 규제로 인해 7층 이하로 층고를 제한받는 곳들이 전체 2종 일반주거지의 61%에 달했다. 이 규제가 완화되면 이들 지역은 통상적으로 15층 규모의 중층아파트로 거듭날 수 있다. 

신규구역 지정에 대한 청사진도 제시됐다. 재개발 해제구역 중 노후화·슬럼화로 인해 주거환경개선이 반드시 필요하다고 판단되는 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정되도록 했고, 매년 구역지정 공모를 통해서도 연간 25개 이상의 신규 재개발사업장을 발굴할 계획이다.



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