임대주택 인수가격 분양가상한제 건축비로 현실화
임대주택 임차인 선정시 소득·자산규모 조항 없애야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 최근 경기도가 임대주택 및 주택공급 확대를 위해 민간 정비사업을 활성화 시키자는 취지로 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령 개정안을 정부에 건의하면서 업계의 반응이 뜨겁다. 업계에서는 정부가 공공 만능주의가 아닌 민간과 정부가 상생할 수 있는 종합적인 정비사업 활성화 대책이 필요하다고 꾸준히 지적해 왔기 때문이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “정부가 개발이익의 사유화를 막기 위해 공공이 직접 개입해야 한다는 명분을 내세우고 있지만, 민간이 공급을 늘리는데 훨씬 효율적”이라며 “민간이 자기 지역에 더 어울리는 다양한 공공기여를 하도록 하고, 그 정도에 따라 인센티브를 부여하는 방안을 적극적으로 활용해야 한다”고 말했다.

▲경기도 “임대주택 확보 위해 민간 정비사업에 파격적인 혜택 주자”

경기도가 공공임대주택 등 공급 확대를 위해 재개발·재건축 등 민간 정비사업에 파격적인 혜택을 제공하는 방안을 내놨다. 정부가 최근 주택공급 확대방안으로 공공이 직접 정비사업을 시행하는 공공 정비사업 카드를 꺼내들자 이에 대한 개선책을 내놓은 것이다.

경기도는 지난 4월 25일 ‘도시 및 주거환경정비법’등 관련 법령 개정안을 정부에 건의했다고 밝혔다.

제도개선 방안은 먼저 민간 정비조합이 전체 물량의 10% 이상을 임대주택(기본주택)으로 공급할 경우 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 대상에서 제외하는 것이다. 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제는 현재 정비사업에서 가장 강력한 규제책으로 손꼽히는 제도다.

실제로 지난해 정부가 발표한 공공재개발에서 유인책으로 가장 먼저 꺼낸 카드도 분양가 상한제 적용 제외다. 공공재개발과 달리 공공재건축에 대한 반응이 싸늘한 이유도 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제 완화 내용이 담기지 않았기 때문이다.

이에 도는 전체 물량의 10% 이상을 임대주택(기본주택)으로 하는 민간 정비사업 조합에 ‘분양가 상한제, 초과이익환수제 제외’라는 혜택을 주면 이를 수용하는 사례가 많아져 임대주택 공급 확대에 효과가 있을 것이라는 판단이다.

앞서 정부는 지난 2월 4일 공공 주도로 2025년까지 전국 83만6천호 규모의 주택부지를 공급하는 내용을 골자로 한 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표한 바 있다. 이 중 경기·인천지역 규모는 29만3천호다.

이에 도는 정비사업(재개발·재건축), 도시재생사업, 소규모 정비사업, 도심 공공주택 복합사업 등 도내 구도심 개발을 통해 11만7천만호가 공급될 것으로 내다봤다. 따라서 이번 제도개선을 통해 민간 정비사업 8천호를 포함한 기본주택(임대주택) 1만9천호를 확보하겠다는 구상이다.

도는 또한 민간 정비조합의 용적률을 늘려주는 대신 초과된 용적률 일부를 토지임대부 분양주택으로 제공하는 방안을 건의했다. 용적률을 늘려주는 대신 임대주택을 요구할 경우 임대·분양 주민이 함께 살아야 한다는 거부감 때문에 민간 재건축조합이 수용하기 힘들 것이란 지적이다.

이에 일반적인 공공임대가 아닌 토지임대부 분양주택 제공을 제안한 것이다. 토지임대부 분양주택의 경우 건물에 대한 소유권만 분양받은 사람이 갖는 것으로 기존 공공임대주택에 대한 거부감은 물론, 장기적으로 분양주택과 임대주택 간 차별에 대한 인식개선에도 도움을 줄 수 있다는 것이 도의 설명이다.

이와 함께 도는 임대주택 활성화를 위한 2개의 제도 개선안도 내놨다. 먼저 임대주택이 부실, 저렴하다는 인식을 개선하기 위해 인수가격 현실화를 제안했다. 임대주택 인수가격 기준을 현행 표준건축비(3.3㎡당 347만원)에서 3.3㎡당 562만원인 분양가상한제 건축비로 상향한다는 것이다. 도는 조합에 부담을 줄이고 임대주택과 분양주택이 동등한 품질로 건설될 수 있도록 유도하면 입주 후 주민 차별도 예방할 수 있다는 설명이다.

또한 도는 현행 ‘공공주택특별법’에서 정하고 있는 임차인 선정 기준에 ‘소득·자산 규모를 배제할 수 있다’는 조항을 추가하도록 건의했다.
인수단가 및 임차인 선정기준이 개선되면 무주택자라면 소득·재산에 상관없이 일반 분양주택과 동등한 건축품질의 주거 공간이 확보된 기본주택에 거주할 수 있는 근거가 마련되고, 기존 임대주택에 대한 부정적인 인식도 해소할 수 있을 것으로 도는 기대하고 있다.

이재명 경기도지사는 “재건축, 재개발과 같은 정비사업에 무주택자라면 소득과 재산에 상관없이 장기간 거주할 수 있는 기본주택을 공급할 수 있도록 제도개선이 필요하다”며 “임대주택의 품질 향상과 공급 확대는 물론 임대주택을 차별하는 사회적 편견까지 개선하고 새로운 보편적 주거 환경을 구축할 수 있을 것”이라고 말했다.

▲정비업계 “공공 만능주의 인식 버리고 민간 정비사업 활성화 대책 마련해야”

경기도의 개선안에 대해서 국토교통부가 부정적인 입장을 보이자 업계의 비판이 커지고 있다. 도에 따르면 이번 개선안에 대해 국토부는 부정적인 입장인 것으로 알려지고 있다.

국토부는 경기도의 제도개선 방안 중 임대주택 확보에 따른 분양가 상한제 적용 제외 등 규제 완화는 현재 단계에선 수용이 어렵다는 입장이다. 또 임대주택 인수가격 현실화 역시 공공의 재정 부담에 대한 종합검토가 필요하다고 지적했다. 반면 용적률 인센티브로 공급하는 공공임대의 소득과 자산조건 배제에 대해선 긍정적으로 검토하겠다는 입장이다.

도 관계자는 “국토부가 도의 개선안에 대해 검토를 해보겠다고 밝혔지만 민간 재건축 공공임대 사업장의 분양가상한제 적용제외 등에 대해선 거론하기 어렵다는 입장”이라며 “국토부를 계속 설득하고, 관련 법령이 개정될 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.

업계에서는 정부가 공공 만능주의가 아닌 민간과 정부가 공생할 수 있는 종합적인 정비사업 활성화 대책을 추진해야 한다는 입장이다. 수백 곳에 이르는 많은 정비사업 현장을 공공이 모두 담당하겠다는 것 자체가 사실상 무리라는 현실론적 지적이 꾸준히 제기되고 있다.

또한 지역별·소유주별로 주택에 대한 다양한 요구가 존재해 이를 공공 정비사업을 통해 공급을 확대하는데 한계가 분명하다는 설명이다.

이 때문에 전문가들은 민간과 공공이 각자 차별화된 특장점을 가진 부문에 주력해 주거환경 개선과 주택공급 효과를 이뤄내자는 해법을 제시하고 있다. 특히 현행 규제 수위를 완화해 민간 재건축ㆍ재개발을 활용하면 곧바로 빠른 주택공급 성과를 얻을 수 있기 때문이다.

정비업계 관계자는 “민간이 공급할 수 있는 주택공급은 철저하게 규제한 채, 정부가 주택공급의 모든 걸 해결할 수 있다는 오만함은 버려야 한다”며 “경기도의 개선안과 같이 민간의 자발적인 참여를 유도하기 위해 공공이 민간을 지원할 수 있도록 다양한 방안을 마련해야 한다”고 말했다.