[하우징헤럴드] H는 서울 강남에 소재한 B아파트 단지를 철거하고 아파트를 신축하는 재건축사업을 추진하기 위해 설립된 재건축정비사업조합이고, Z와 Q는 B아파트 단지의 42평형 아파트를 각 소유한 H조합의 조합원들이다.
H는 2017년 9월 27일 관할 구청장으로부터 사업시행인가를 받고, 같은 해 10월 13일부터 11월 13일까지의 기간에 신축아파트의 평형선택을 1, 2, 3순위로 정해 조합원들로부터 분양신청을 받겠다고 통지했다.
Z와 Q를 포함한 조합원들의 분양신청 결과를 바탕으로 H는 같은 해 12월 26일 조합원총회에서 관리처분계획안을 의결한 후 2018년 12월 3일 구청장으로부터 관리처분계획에 관한 인가를 받았다.
Z와 Q는 도시정비법령에서 종전자산 가액이 신축되는 아파트의 분양가액을 초과하는 경우 2주택을 공급받을 수 있도록 규정하고 있고, 이에 따라 자신들은 충분히 신축 25평형과 54평형의 2주택을 공급받을 수 있었음에도 H는 분양신청 안내 당시 오직 25평형과 46평형의 선택만이 가능하다며 54평형의 신청을 금지했고, 일부 조합원들에게만 54평형의 분양신청 및 공급을 허용했으므로 이와 같은 절차에 따른 관리처분계획은 형평에 반한다고 주장하면서 관리처분계획의 전부 무효를 구하는 소송을 제기했다.
반면, H는 분양신청 안내를 종전자산 및 분양가액의 개략적 추산액을 기초로 한 것이고, 향후 정식 감정평가 및 동·호수 추첨 결과에 따라 변동될 수 있다는 내용을 함께 기재했으며, 25+54평형의 분양신청시 기존 42평형 소유자들 중 상당수는 54평형을 받지 못할 경우 후순위 46평형의 분양에서도 탈락할 위험이 있다는 것을 알렸을 뿐 54평형의 분양신청 자체를 거부하지 않은데다가 설혹 54평형을 분양받지 못했다 하더라도 그만큼 분담금에서 조정되어 환급이 이루어지는 것이므로 관리처분계획이 무효에 이를 만큼 형평에 어긋나지 않는다고 다투었다.
위 사건에서 서울행정법원은 “종전자산 및 분양가액의 단순 평균 추산액만으로는 다양한 신축 건물의 가액 분포 양상을 전체적으로 파악하기 곤란하고, 관리처분계획안의 수립 당시 분담금 내역의 변경이나 동·호수 추첨 결과에 따라 25+54평형의 공급이 가능한 경우가 있는 만큼 설혹 희망평형과 다른 평형을 분양받게 되는 불이익이 있더라도 이는 해당 조합원이 스스로 위험을 감수해야 할 뿐 이를 근거로 분양신청을 전면적으로 불허하는 것은 조합원의 재산권을 본질적으로 침해한 것이고, 42평형 조합원들 사이에서 뿐 아니라 그 외 다른 평형 아파트를 소유한 조합원들과의 사이에도 권리의 차등을 둔 것”이라며 관리처분계획의 전부 무효를 선고(서울행정법원 2019.8.16. 선고 2019구합593 판결)했다.
그러나 항소심인 서울고등법원에서는 “분양안내의 선택 불가 기재는 25+54평을 1순위로 신청하는 것 자체를 전면금지한 것이라기보다는 25+54평의 종후자산평가금액이 종전자산가액을 초과할 경우 2채를 모두 분양받을 수는 없고, 그 중 한 채만을 분양받은 후 나머지를 현금으로 청산받아야 한다는 점을 예시적, 압축적으로 표현한 것”이라며
“그렇다 하더라도 H가 조합원들이 자유롭게 희망하는 평형의 분양을 신청하는 것을 거부할 수는 없다. 그러므로 H측 담당자의 잘못된 분양신청 안내와 분양신청서의 접수거부로 원하는 평형의 분양신청 기회를 얻지 못한 Z에 대한 평형배정은 위법하다.
반면, Q는 H의 분양신청 안내나 분양신청서 접수 거부 등으로 자유로운 분양신청권을 침해받았다는 사실이 인정되지 않는다”면서 관리처분계획의 전부 무효를 선고한 1심 판결을 Z에 대한 관리처분계획 중 평형배정 부분을 취소하고 Q의 청구를 기각하는 내용으로 변경하였다[서울고등법원 2020.12.24. 선고 2019누55516 판결].
조합원 분양신청 절차에 하자가 있거나, 조합원들의 분양신청권한이 침해되는 내용의 관리처분계획이 수립되는 경우, 설혹 총회 의결이 있었다고 하더라도 무효, 취소가 될 수 있다.
관리처분계획은 일부 조합원들에 대한 것이 무효, 취소가 되면 나머지 조합원들에 대한 비용부담 등에 관한 사항에 전부 변경을 가져 올 소지가 크고, 관리처분계획을 전부 변경하여 인가를 받아야 할 수 있으며, 이는 사업일정의 차질, 사업비용의 증가로 이어지기 쉽다는 점을 유의하여 관리처분계획 수립절차에 신중을 기해야 한다.
오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
