점점 달아오르는 리모델링… “이젠 수직증축 허용해야”
점점 달아오르는 리모델링… “이젠 수직증축 허용해야”
업계, 리모델링 제도개선 한목소리
  • 김병조 기자
  • 승인 2021.06.24 11:17
  • 댓글 0
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주택법 관할에서 벗어나 ‘특별법’ 제정 무엇보다 절실
용적률 완화기준 세우고, 조합의 취득세 중과 폐지를

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 최근 아파트 리모델링사업이 도심 주거환경 개선방식의 또 다른 한 축으로 각광 받고 있는 가운데 다른 한편에선 제대로 된 리모델링사업의 정착을 위해 누적된 제도적 문제들을 개선해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 10년 간 우왕좌왕했던 리모델링 상황을 이번 기회에 제도개선해 후발 주자들의 시행착오를 줄여주자는 취지다.

이 같은 목소리는 지난 10여년 간 리모델링 사업을 추진하며 현실의 한계를 실감한 리모델링 전문가 그룹에서 제기됐다는 점에서 설득력을 얻고 있다. 이들은 △리모델링 특별법 제정 △수직증축 허용 및 기준 수립 △용적률 완화 기준 정립 △리모델링조합의 취득세 중과 제도 폐지 등이 시급하다고 지적한다. 

▲“리모델링 특별법 제정해 제대로 된 리모델링 하자”

우선 거론되는 내용은 ‘리모델링 특별법’ 제정이다. 현재 아파트 리모델링 관련 규정은 ‘주택법’에 명시돼 있다. 그러나 주택 신축 관련 내용 중심이다보니 신축과 다른 형태의 리모델링 기준을 담는 것에는 한계가 있다는 지적이 나온다.

조합원 권리관계 및 일부 사업절차 등은 재건축과 흡사하지만, 신축이 아닌 기존 구조체를 활용한다는 점에서 ‘주택법’도, ‘도시 및 주거환경정비법’도 아닌 별도의 법 체계에서 리모델링을 규정해야 한다는 것이다. 그래야 나날이 급증하는 아파트 리모델링 수요에 선제적으로 대응할 수 있다는 조언이다.  

실제로 아파트 리모델링 수요는 해가 갈수록 급증할 전망이다. 정부가 운영하는 ‘건축행정시스템 세움터’ 홈페이지 내용에 따르면 2019년 기준 국내 전체 아파트 43만4천여동 중에서 리모델링이 가능한 15년 넘은 곳이 31만7천여동이나 된다.

전체 아파트 동 수의 63%를 차지하는 것으로 매년 해를 넘기며 이 수치는 더욱 급증할 것이 예고되고 있어 리모델링 특별법 제정 필요성을 뒷받침하고 있다. 

▲“수직증축 허용해 최신 트렌드 주택 짓게 하자”

수직증축 허용 및 이와 관련된 내력벽 철거 등 세부기준 수립은 현 리모델링 아파트의 품질을 한 차원 높일 수 있다는 점에서 제도개선의 핵심 내용이다. 리모델링의 한계로 지적되는 평면 부문을 획기적으로 개선시킬 수 있기 때문이다. 내력벽 상당 부분을 헐고 리모델링을 한다는 점에서 내력벽에 따른 공간 제약에서 자유로워지는 셈이다. 

수직증축과 더불어 내력벽 철거 허용 기준도 시급히 마련돼야 한다는 지적이다. 안전성을 담보하는 조건 하에 내력벽 철거를 통해 재건축에 준하는 다양한 평면으로 수요자들이 찾는 주택공급 효과로 이어지게 하자는 것이다.     

이형욱 안양 평촌 공동주택 리모델링 연합회장은 “리모델링 시 수직증축 허가는 공동주택 리모델링 사업성을 높이는 동시에 주택 공급이라는 공공 기여 역할을 하는 만큼 하루빨리 기준을 명확히 해 원활한 인허가가 이뤄질 수 있도록 해야 한다”며 “내력벽 철거 문제도 다양한 생활패턴, 트렌디한 수요자 요구를 수용하기 위해 수직증축과 연계해 함께 논의돼야 한다”고 말했다. 

▲“리모델링조합에 대한 과도한 취득세 기준 개선하자”

매도청구로 인해 어쩔 수 없이 소유주 주택을 매입하는 리모델링조합에 대한 징벌적 중과세 제도를 손봐야 한다는 지적도 이어지고 있다. 주택가격에 따라 1~3%만 내던 리모델링조합의 주택 취득세가 지난해 7ㆍ10대책에 따라 매입 주택가격의 12%로 껑충 뛰었다.

당시 정부는 7ㆍ10대책 발표를 통해 투기가 의심되는 다주택자의 종부세를 강화하고, 법인의 주택 취득에 대해서도 강도 높은 취득세를 물리겠다고 했다. 그리고 후속대책으로 같은 해 8월 지방세법 개정을 하고 재건축ㆍ재개발ㆍ소규모재건축ㆍ리모델링조합에 이 규정을 적용했다. 

하지만 이 입법 과정에 오류가 있다는 지적이 나오면서 정부는 부랴부랴 같은 해 8월 28일 또 다시 지방세법을 개정해 투기수요와 무관하다고 판단되는 재건축ㆍ재개발ㆍ소규모재건축 조합은 중과세 예외 대상에 포함시켰다.  

문제는 현재까지 리모델링조합이 이 예외 대상에서 빠져있다는 점이다. 이에 리모델링조합들로부터 12% 중과세 대상에서 제외해 달라고 요구가 빗발치고 있다. 사업 진행상 소유권 확보 차원에서 불가피하게 매도청구를 한다는 점에서 리모델링조합은 재건축ㆍ재개발ㆍ소규모재건축조합과 똑같은 입장이기 때문이다. 

이형욱 회장은 “1천가구 아파트를 리모델링할 경우 지역마다 다소 차이가 있지만 평균 전체 가구수의 3~5% 가량의 현금매도청구 물량이 발생한다. 아파트 평균가를 7억원으로 계산해도 조합의 매입비용은 210억~350억원에 달해 이에 따른 순취득세만 무려 25억2천만~ 43억원에 이르게 된다”며 “조합의 매입비용 조달도 벅찬 상황에서 추가로 수십억원의 취득세를 납부해야하는 것은 사업성을 악화시켜 조합원의 부담을 가중시키게 되는 것으로 하루빨리 리모델링조합을 이 적용 대상에서 제외시켜야 한다”고 말했다. 

▲“제각각인 리모델링 용적률 형평성 있게 만들자”

사업성과 직결된 리모델링 용적률 적용에 형평성을 추구하자는 주장도 제기되고 있다. 기존 사업 진행 사례에 따르면, 일반주거지역과 택지지구에서 진행된 리모델링 용적률 차이가 적기 않기 때문이다. 

서울 시내 일반주거지역에서 진행되는 리모델링사업의 경우 300%를 훌쩍 넘어 400% 가까운 용적률을 적용받는 곳이 나오고 있는 상황이다. 실제로 서울 강남구 모 아파트 현장은 355% 용적률로, 서울 마포구 모 아파트의 경우 387% 용적률로 리모델링 됐다. 

이 같은 요구 목소리는 지구단위계획으로 용적률 규제를 받는 1기 신도시 등 주요 택지지구 내 사업장들로부터 제기되고 있다. 이들 지역은 모두 지구단위계획으로 묶여 용적률 상한 폭이 대개 300% 이하로 규제되고 있다. 

따라서 일괄적인 용적률 규제보다는 용적률 증가에 따른 기반시설 수용량 등을 따져 탄력적인 용적률 제도 운용 기준이 마련돼야 한다는 주장이 나오고 있다. 



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