[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축ㆍ재개발 조합원의 지위취득 제한 논란으로 여론이 들끓자 국토교통부와 서울시가 민심 달래기에 나섰다. 소급도 하지 않고, 일괄 규제도 하지 않은 채 가격이 급등하는 일부 지역만 타깃해 규제하겠다는 것이다.
정리하면, 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시ㆍ도지사가 기준일을 지정하면 지위취득 제한이 시작된다는 것이다. 따라서 지정일 이후 건축물 또는 토지를 매입해 소유주가 된 자는 합법적인 소유주라 하더라도 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산 대상이 된다.
▲시도지사의 기준일 지정 이후부터 지위취득 제한
국토교통부와 서울시는 지난 24일 정비사업 조합원 지위취득 제한 관련 입장정리에 나서 조합원 지위취득 양도 제한 규정을 소급하지 않고, 일괄 적용시키지도 않는다고 밝혔다. 이미 거래가 종료된 사인 간의 법률관계를 보호하는 한편 모든 재건축ㆍ재개발 구역에 일괄적으로 적용하지도 않겠다는 것이다.
국토부와 서울시는 조합원 지위취득 제한은 ‘시ㆍ도지사가 별도로 기준일을 지정한다’는 전제조건이 충족돼야 그 이후부터 실제 지위취득 제한이 이뤄진다고 해명에 나섰다. 구체적인 ‘지역’과 ‘기준일’이라는 두 가지 전제 조건이 갖춰져야 하며, 그것도 기준일 지정 이후 미래 시점부터 조합원 지위취득 제한 효력이 발생한다는 것이다.
아울러 국토부와 서울시는 예외 규정을 둬 과도한 재산권 침해 논란을 비켜가기 위한 장치도 마련했다고 밝혔다.
지위취득 제한을 위해 별도로 기준일을 지정하더라도 △1주택자로서 10년 소유ㆍ5년 거주한 장기보유자의 경우 △상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우 △근무 또는 생업상 사정이나 질병 치료, 취업, 결혼, 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우 △공공 및 금융기관에 대한 채무불이행에 따른 경매ㆍ공매 등의 경우에는 조합원 지위양도가 가능하도록 했다.
나아가 사업이 장기정체 됐을 때도 조합원 지위양도가 허용된다. 재건축재개발 사업의 장기정체에도 불구, 조합원 지위양도 제한이 지속될 경우에는 거래가 오랫동안 막혀 매물잠김 현상으로 인한 주택가격 상승이 우려되기 때문이라는 것이다.
이와 관련해 국토부와 서울시는 사업 장기정체의 실례로 재건축의 경우는 △안전진단 통과 후 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우 △정비구역 지정 후 2년 이상 추진위 설립 신청이 없는 경우 △추진위 설립 후 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우를 들었다.
재개발의 경우는 △조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 △사업시행인가 후 3년 이상 착공하지 못한 경우 △착공 후 3년 이상 준공하지 못한 경우에 각각‘사업 장기정체’에 해당한다고 간주해 조합원 지위양도를 허용하기로 했다.
다만, 언제라도 가격상승 가능성이 상존한다고 보는 토지거래허가구역에 대해서는 예외 없이 규제 조치를 유지하기로 했다. 토지거래허가구역에서는 사업 장기정체 구역에 포함된다고 하더라도 예외를 인정하지 않고 지위양도 제한을 계속 유지하겠다는 것이다.
정비업계에서는 압구정이나 여의도, 목동 등 주요 강남권 재건축단지로 분류되는 곳들이 규제의 주요 타깃이 될 것으로 예상하고 있다. 반면 재개발의 경우 특별한 개발 호재가 있는 지역 중심으로 지위취득 제한 조치가 시행될 것으로 전망되고 있다.
▲전문가들 “과도한 규제… 입법 어려울 것”
국토부ㆍ서울시의 해명에도 불구, 전문가들은 과도한 재산권 침해라고 지적하며 비판 수위를 높이고 있다.
우선, 조합원 반발로 제2의 ‘재건축 2년 실거주 의무제’가 될 수 있다는 지적이 나온다. 입법 과정에서 반발에 막혀 입법이 흐지부지될 것이란 얘기다.
재건축 2년 실거주 의무제는 투기과열지구 내 재건축 조합원이 2년 이상 실거주하지 않았을 경우 분양신청 대상에서 제외한다는 법안으로 지난해 9월 11일 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의했다. 하지만, 여전히 국회에 계류 중이다.
A정비업체 대표는 “너무 과격한 법안이라 재건축 실거주 의무제처럼 아마도 국회를 통과하지 못할 것”이라며 “일반적으로 10년 넘는 기간이 걸리는 사업을 사업초기부터 거래를 못하게 막는 건 재산권 침해 논란에 부닥칠 게 자명하다”고 말했다.
정비사업 조합원의 물건 보유기간이 장기화 할 수 있다는 점에서, 부자들을 위한 제도가 될 수 있다는 지적도 나오고 있다. 오랜 사업기간을 견뎌낼 수 있는 경제력 있는 소유주만 이 같은 제도의 혜택을 보게 될 것이란 얘기다.
B정비업체 대표는 “오랜 기간을 버텨낼 수 있는 부자들이 장기투자의 방법으로 재건축 안전진단 전, 재개발 정비구역 전에 투자해 오래 붙잡고 있다가 후일 큰 과실을 차지하는 상황을 초래하게 될 것”이라고 말했다.
