[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 흑석2구역 재개발사업이 민간재개발에서 공공재개발로 바뀌어 추진된다.

흑석2구역 재개발추진위원회(위원장 이진식)는 지난 5월 29일 주민총회를 개최하고 주민대표회의 운영규정(안) 제정의 건과 주민대표회의 제규정(안) 제정의 건을 의결했다. 주민대표회의 위원장 1명, 주민대표회의 부위원장 1명, 감사 3인, 위원 20인도 선출했다. 추진위원회는 59.2%의 동의서를 징구하고 지난 2일 구청에 주민대표회의 승인과 SH사업시행자 지정을 신청했다.

▲새롭게 주민대표회의 구성… 단독시행자 SH와 상호협의

공공재개발사업 시행방식은 2가지이다. 하나는 SH의 단독시행방식이고, 또 하나는 공동시행방식이다. 흑석2구역처럼 추진위원회 단계에 있는 사업장은 SH의 단독시행만 가능하다. 공동시행방식은 조합설립이 된 구역에서 가능하다. 

공공재개발로의 주민대표회의 기구는 민간재개발의 추진위원회 승인방식과 같다. 그러나 추진위원회는 조합설립을 위한 제반 업무를 진행하는 반면 공공재개발의 주민대표회의는 SH와 시행규정 및 약정을 체결하고, SH와 협의를 진행하는 주민대표 기구다. 

SH는 공공재개발사업의 단독시행자로서 제반업무의 주체가 된다. 즉 사업비 및 이주비등을 저리금리로 대여해주고, 인·허가 등을 빠르게 추진한다. 또한 추정사업성의 분석을 비롯한 신축할 건물의 설계 등의 검토, 종전자산평가 및 분양관련 제반업무 임대주택의 가격산정, 평형별 배분 등 사업추진 시행자로서의 주민대표회의와 협의를 통하여 사업을 추진하는 역할을 하는 것이다.

▲12년간 조합 미 설립… 공공재개발로 돌파구 마련

흑석2구역은 2009년 3월 4일 추진위원회 승인을 취득한 후 12년 동안 구역해제 투표까지 거치며, 조합설립을 위해 노력했다, 하지만 상가소유자의 반대로 동의율이 70%에서 멈춰서면서 조합설립을 하지 못했다.

정부의 대책으로 지난 1월 14일 시범구역으로 선정되면서 공공재개발 설명회를 비롯한 사업설명회를 개최했다. 제반 절차에 따라 지난 5월 29일 공공재개발 동의서 징구에 필요한 추진위원회의를 개최하고, 주민대표회의 운영규정을 비롯한 제반규정을 의결했다. 

이어서 공공재개발 사업시행자(공사 단독시행) 지정동의서와 공공재개발 정비사업 주민대표회의 구성동의서(주민대표회의 운영규정 첨부), 원안설계(안) 준비를 위한 토지등소유자 아파트·상가분양 조사 설문 등을 발송했다. 지난 6월 초부터 동의서를 징구하여 7월초까지 59.2%의 주민동의를 받아 지난 7월 2일 구청에 주민대표회의 구성 승인 및 SH 사업시행자 지정을 신청했다.

▲분양가상한제 미적용 시 추정비례율 28.35%P 상승

민간개발에서는 분양가상한제 적용을 보면 고품격자재를 사용해 아파트를 고급화해도 그 가치를 인정받기가 쉽지 않다. 

이에 반해 흑석2구역의 공공재개발은 용적률 상향, 높이규제 완화, 분양가상한제 면제, 사업비 및 이주비 저리 금융지원, 그 밖에 주어지는 인센티브로 분양수입이 늘어나 토지등소유자의 이익이 민간개발보다 28.35%P 이상 상승한다. 

이 위원장은 “십 수 년 간 주민 간 갈등으로 정체되었던 구역이 개발을 빨리 할 수 있다는 장점이 있다. 규제로 얼룩지고 갈등으로 정체되어 있는 민간재개발을 기다리는 것보다는 공공재개발이 빠르고, 이익도 크다”고 말했다.

그는 또 “평당 650만원 공사비를 가정할 때 민간재개발(분상제 적용 시세의 62% 기준)의 추정비례율은 84.09%이다. 공공재개발(분상제 면제 시세의 75% 기준)의 추정비례율은 112.44%로 높아져 사업성이 훨씬 호전된다”고 말했다.

HUG의 고분양가 심사기준이 정립되어 주변 신축아파트 시세의 85~90%로 될 경우에는 공공재개발의 추정비례율은 대폭 상향될 것으로 예측된다.

▲인·허가 단축으로 준공까지 총 5~6년 소요 전망

일선 현장에서는 민간재개발이나 공공재개발의 공사기간이 같다고 본다. 다만 공공재개발은 인·허가 과정의 단축으로 인해 사업기간이 줄어든다는 게 그간 공공의 설명이었다. 재개발의 인·허가는 지자체의 소관이라 향후 사업추진 과정에서 어떻게 진행될지 예측하기는 쉽지 않다. 민원이나 시위, 이주 거부자 처리문제 등에 의해 사업기간은 천차만별일 수 있기 때문이다. 

공사비 면에서는 기본적으로 공공재개발과 민간재개발의 시공비 차이는 없다. 두 사업방식 모두 토지등소유자 의견이 입찰에 반영되어 시공자를 선정하기 때문이다. 

이 추진위원장은 “구역 내 토지등소유자가 시공자를 선정하고, SH에 인계해주기 때문에 우리가 원하는 수준의 공사비를 우리가 결정할 수 있다”며 “추진위원회에서 계속되는 협의와 의견요청으로 사업성이 더 좋은 용적률과 층수를 약속받은 것과 같이 주민대표회의 역시 시공사 선정 및 시공비 결정 등 당 구역의 사업성 및 사업에 수반되는 여러 가지 사안에 대해 최대한의 이익을 볼 수 있도록 노력할 것이다”고 말했다.

추진위는 공공재개발사업의 인·허가 기간을 2년으로 예상하고 있다. 착공 후 준공까지 3년을 예측해 볼 때 사업 중단이 없는 한 총소요시간은 5~6년이 소요될 것으로 보인다.

▲흑석2구역 공공재개발사업은

SH를 시행자로 선정하여 동작구 흑석동 99-3번지 일대 4만5천229㎡ 부지에 용적률 600%와 건폐율 37.81%를 적용해 지하 5층부터 지상 최고 49층까지 아파트 1천324가구와 부대복리시설을 공급하는 공공재개발사업이다. 

전용면적별 공급 가구는 △180㎡ 2세대 △155㎡ 6세대 △115㎡ 172세대 △84㎡ 352세대 △59㎡ 440세대 △39㎡ 352세대 등이다. 

300가구의 조합원 분양분을 제외하면 512가구가 일반에 분양된다. 또한 357가구(재개발임대 104가구, 소형임대 253가구)는 공공임대로, 155가구는 수익형 전세로 구성할 예정이다.