투기수요 차단하기 위한 
재건축 실거주 2년 의무화
되레 세입자들 내쫓아
당정, 결국 없었던 일로

대출규제도 변화조짐
LTV 최고 60%까지 완화
무주택자 내집마련 유도

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 부동산 정책 변곡점의 신호탄일까? 최근 당정의 부동산정책 방향에 변화의 움직임이 감지되고 있다. 정부ㆍ여당은 올해를 기점으로 수요억제에서 공급확대로의 정책 전환을 선언한데 이어 지난해 6ㆍ17대책에서 도입을 선언한 규제책도 철회하겠다는 결정을 내렸다. 공공주택 분양과 임대주택 입주를 유도하던 무주택자 주택정책도 대출 문턱을 낮춰 민간주택 매입이 쉬운 시장여건 만들기에 나서고 있다. 

▲“투기수요 차단하겠다는 법안이 되레 세입자 내쫓아”… 비난 봇물

우선 정부ㆍ여당은 6ㆍ17대책의 대표적인 재건축 규제책인 조합원 실거주 의무제 도입을 포기하기로 했다. 투기수요를 몰아내겠다는 취지로 도입하려던 제도가 되레 세입자를 내쫓는다는 비판에 직면하자 한 발 물러난 것이다. 

국회 국토교통위원회는 지난달 12일과 13일 양 일간 법안소위와 전체회의를 열어 지난해 9월 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 일부개정안 중 재건축조합원 실거주 의무 관련 조항을 삭제한 채 해당 법안을 의결했다.

삭제된 내용은 제72조 제6항 2호를 신설한 것으로 “과밀억제권역의 투기과열지구에서 시행하는 재건축사업의 경우 분양공고일 현재 소유하고 있는 주택에서 2년 이상 거주하지 아니하거나 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁한 주택에서 위탁자가 2년 이상 거주하지 아니한 경우 분양신청을 할 수 없다”는 것이다.  

이같은 결정은 현 정부 출범 이후 부동산정책을 스스로 포기한 첫 사례로 그간 이어온 규제 행렬에 비춰본다면 이례적이라는 평가다. 특히 재건축 조합원 2년 실거주 의무제는 15억원 이상 주택 대출을 전면 금지한 2019년 12ㆍ16 대책 이후에도 불구, 서울 주택가격이 다시 상승하면서 정부ㆍ여당이 작심하고 내놓은 강력 규제정책의 일환이기 때문이다.

당시 정부ㆍ여당은 시세 견인의 주범으로 서울 재건축아파트와 비거주 재건축 투자자들을 지목, 이들을 정조준한 규제로 조합원 실거주 2년 의무제를 도입했다. 문제는 작심하고 내놓은 정책에서 논리상 앞뒤가 안 맞는 갖가지 모순들이 노출됐다는 점이다.

‘실수요자를 보호하고 투기수요를 차단한다’는 현 정부 부동산정책의 대전제를 무색하게 할 정도로 현실에서는 되레 세입자를 쫓아내고, 재건축단지들의 조합설립을 앞당기는 상황이 벌어졌다. 실제로 서울 강남구 압구정 지역에서는 위기감을 느낀 조합원들의 단합으로 줄줄이 조합설립에 안착했다. 

한 업계 관계자는 “재건축 실거주 의무제 도입이 예고되자, 분양권 자격을 갖추고자 하는 집주인들이 직접 거주를 통보해와 재건축아파트 세입자들은 집에서 쫓겨나올 수밖에 없는 상황에 처해지고 있다”며 “여기에 더해 최근 정부의 부동산규제로 서울 도심 아파트의 전세 가격이 고공행진을 하고 있어 세입자들은 도시 외곽으로 쫓겨날 수밖에 없는 상황이다”고 말했다. 

상황이 이러다보니 전후 사정을 면밀히 살펴보지 않은 채 막무가내로 도입한 정책 실수라는 지적이 이어지고 있다. 전 국민에게 커다란 영향을 끼치는 부동산 정책을 너무 쉽게 발표했다는 것이다. 

업계에서는 설익은 주택정책으로 집주인과 세입자 모두를 피해자로 만들었다고 꼬집는다. 임대인은 본인 의사와 다르게 노후주택에 들어가야 한다는 점에서, 임차인은 자신의 보금자리에서 쫓겨난다는 점에서 모두가 피해자라는 것이다.

그 결과, 집주인은 주소만 옮겨 놓고 실거주하지 않는 경우가 비일비재하고, 세입자는 기존 생활기반에서 쫓겨난 뒤 급등한 전세가 때문에 수도권 외곽으로 밀려나는 최악 상황이 만들어졌다는 것이다. 

노형욱 국토부장관도 “주무부처인 국토부가 시장 상황을 정확하게 예측하고 맞춤형으로 대책을 내놨어야 했는데 그러지 못했다”며 “시장에서도 당초 예상했던 것과는 다른 부작용이 나타났다”고 해명했다. 

▲무주택자에게 내 집 마련 유도… 대출규제 완화 나서

정부의 입장 변화는 대출규제 완화 부문에서도 나타나고 있다. 공공주택 분양과 임대주택 입주로 유도하던 종전 방침에서 한 발 물러나 무주택자에 한해 돈줄 풀기에 나선 것이다. 

금융위원회는 무주택자에게 투기과열지구에서는 9억원 이하의 주택 매입 시 6억원까지 구간은 LTV 60%까지, 6억~9억원 구간은 LTV 50%까지 대출을 받을 수 있도록 했다. 

조정대상지역에서는 8억원 이하의 주택 매입 시 LTV 기준은, 5억원까지 구간은 70%, 5억~8억원 구간은 60%까지 대출을 받을 수 있도록 했다. 종전에는 투기과열지구는 50%, 조정대상지역은 60%까지만 허용한 것에서 다소 숨통을 틔워 준 것이다. 

금융위원회는 이번 규제 완화를 통해 연소득 8천100만원의 차주가 6억원 짜리 주택을 구입할 경우 투기과열지구와 조정대상지역에서 주택담보대출 한도는 각각 1억2천만원, 1억원이 증가한다고 밝혔다.