재건축 초과이익환수 연말부터 징수 시작… 쓰나미 ‘목전’
재건축 초과이익환수 연말부터 징수 시작… 쓰나미 ‘목전’
집값상승에 재건축부담금 ‘껑충’… 조합들 집단대응 예고
  • 문상연 기자
  • 승인 2021.08.12 10:48
  • 댓글 0
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예정액 첫 통보받은 반포현대·연희빌라 타깃
서울 조합·추진위 80곳 연대 움직임에 촉각

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축 초과이익환수제에 대한 공포가 현실로 다가오기 시작하면서 재건축조합들의 불안감이 커지고 있다. 방배현대 등 최초로 재건축부담금 예정액을 통보받은 단지들이 조만간 입주를 앞두면서 납부시기가 코앞으로 다가오고 있기 때문이다.

또한 정부의 다양한 부동산 대책에도 불구하고 부동산 가격이 지속적으로 상승해 당초 예상한 금액보다 재건축부담금 규모가 커질 것으로 전망되면서 재건축조합들의 집단 대응이 예고되고 있다. 

▲재건축부담금 예정액 점점 높아져…반포3주구 1인당 4억200만원

2018년 재건축 초과이익 환수제 부활 이후 서울 강남권에서 처음으로 서초구 반포현대아파트가 재건축 부담금 예정액으로 108억5천500만원(1인당 1억3천569만원)을 통보받았다.

같은 해 7월 은평구 구산동 연희빌라가 5억6천만원(1인당 770만원)을, 9월에는 송파구 문정동 136번지 일원 재건축사업이 502억4천만원(1인당 5천796만원)을, 10월에는 광진구 자양아파트가 3억6천만원(1인당 320만원)을, 11월 구로구 개봉5구역 조합이 22억500만원 등이 통보받았다. 2019년에는 강서구 화곡1(97억2천500만원), 광명 철산주공8·9단지(373억3천800만원) 등을 통보받았다. 

지방에서는 상대적으로 부동산 가격이 급등한 대구에 부담금 예정액 통보가 집중됐다. 세부적으로 대구 남구 골안지구가 32억2천900만원으로 가장 큰 부담금 예정액을 통보받았고, 동구 동신천연합 29억3천900만원, 동구 효동지구 21억500만원, 북구 지산시영1단지 13억1천500만원, 수성구 파동강촌2지구 9억5천900만원 등을 통보받았다.

이때까지만 해도 예상보다 부담금 규모가 작아 재건축부담금 영향이 예상 외로 미미할 것이란 전망이 나오기도 했다. 

하지만 지난해 반포3주구 등에서 역대 최고 부과액이 통보되면서 재건축조합들이 패닉에 빠졌다. 지난해 9월 반포주공1단지3주구 재건축조합은 서초구청으로부터 재건축 부담금 예정액을 통보받았다. 조합에 통지된 총 금액은 5천965억6천844만원으로 조합원 1인당 금액은 4억200만원이다. 이는 재건축 초과이익환수제 시행 이후 가장 높은 금액이다.

같은 해 11월에는 과천주공4단지 재건축조합이 조합원 1인당 약 1억417만원의 재건축부담금 예정액을 통보받았다. 

올해에는 서울 서초구 방배삼익아파트가 재건축부담금 예정액으로 총 1천271억8천332만2천원, 조합원 1인당 2억7천500여만원의 예정액을 통보받았다. 한강삼익아파트는 총 551억원(조합원 1인당 1억9천700만원)을 통보받았다.

국토부가 지난해 6·17대책 발표 당시 강남 5개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 평균 4억4천만~5억2천만원의 재건축부담금을 내야 하는 것으로 나타났다. 한 단지는 최고 7억1천300만원까지 나왔다.

강북의 경우 예상 부담금이 1천80만~1천290만원, 경기 지역 2개 단지는 각각 2천340만~4천350만원, 60만~210만원 수준으로 강남과 비교하면 상당히 낮았다. 당시 국토부는 전국 37개 지방자치단체의 62개 조합에 총 2천533억원의 부담금 예정액을 통보했다고 밝혔다. 

▲올해 말부터 재건축부담금 부과… 실제 부과액 규모는

문제는 지난 2년간 서울 집값이 급등했고 공시가격도 이와 연동해 오르고 있어 실제 부과되는 부담금 규모는 더 커질 전망이라는 점이다. 이에 올해 하반기부터 예정액이 아닌 실제 부담금 부과가 이뤄질 경우 재건축 시장에 본격적인 부담금 공포가 현실화될 전망이다. 

업계에 따르면 반포주공1단지 3주구 등의 부담금 예정액 통보 과정에서 서초구청은 시장의 충격을 줄이기 위해 부담금 액수를 어느 정도 낮게 조율해 통보한 것으로 알려지고 있다. 따라서 실제 부과 통보시 조율한 금액을 정상화 하고 올해에도 지속적으로 부동산 가격이 상승하고 있는 점까지 감안한다면 실제 부담금 규모는 더욱 높아질 것으로 내다보고 있다.

국토부는 지난해 말 초과이익 환수제가 합헌 판결을 받은 만큼 올해 연희빌라와 반포현대를 시작으로 본격적인 재건축부담금 징수에 나설 계획이다. 재건축부담금 예정액 첫 통보단지인 반포현대는 올해 8월 입주를 앞두고 있다. 연희빌라 재건축사업은 지난 5월 20일 준공인가를 받고 6월부터 입주에 들어갔다.

현행 재건축 초과이익환수제에서 재건축부담금의 납부의무자인 조합원은 재건축부담금 부과일로부터 6개월 이내에 재건축부담금을 납부해야 한다. 부과일은 시장·군수·구청장이 부과종료시점(준공인가 등)부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하는 시점이다. 다시 말해 입주 후 1년도 채 되지 않는 기간 동안 조합원들은 수억원대의 부담금을 납부해야 한다는 의미다.

재건축부담금 납부는 현금에 의한 납부를 원칙으로 하되, 신용카드·직불카드 등으로 납부하거나 당해 재건축사업으로 건설·공급되는 주택으로 물납할 수 있다. 현행법에서 개인의 경우 최대 3년 유예 혹은 5년 분할 납부도 가능하도록 명시하고 있지만 그 요건이 엄격해 △재해나 도난으로 재산에 심한 손실이 발생 △납부 의무자 또는 가족의 질병이나 중상해로 장기 치료가 필요한 경우 등 극히 예외적인 상황에만 적용하고 있다.

반포현대 재건축조합 관계자는 “조합원 분담금과 보유세 내기에도 벅찬데 입주 1년도 되지 않은 시점에서 1인당 수억원의 부담금을 추가로 내야 하는 건 과도한 처사”라며 “향후 실제 부담금도 예정액과 같은 수준에서 결정되거나 더 높아진다면 단체행동에 나설 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

최근 재건축부담금에 대한 불만도 커지면서 이와 관련한 재건축조합들의 집단대응도 예고되고 있다. 서울 서초구 방배삼익 재건축조합은 지난달 25일 서울 내 재건축 조합·추진위 80곳에 ‘재건축정비사업조합연대’참여 의사를 묻는 서신을 발송했다.

박경룡 방배삼익 조합장은 “지방에서도 수억원대 재초환 부담금 통보를 받는 곳이 나타나는 등 재건축부담금이 전국적인 문제가 되고 있다”며 “자체적으로‘재건축 초과이익 환수제’의 폐지 또는 시행 유예를 호소하는 탄원서 서명을 받고 있지만 효과를 높이기 위해서는 조합 간 연대가 절실하다”고 말했다.



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