도시재생 폐지연대 소속 12곳, 사업방향 선회
주택시장 안정화와 정비사업 정상화 ‘투트랙’
주민선호도 높아… 동의율 상승 시너지효과

 

[하우징헤럴드=최진 기자] ‘오세훈표 재개발’로 불리는 서울시 공공기획 민간재개발 활성화대책이 도시재생 사업지를 중심으로 흥행을 예고하고 있다. 도시재생 구역은 지난해 8월 공공재개발 공모신청 대상에서 제외되면서 지난 1년간 도시재생 출구전략 마련을 무기한 기다려야 했다.

하지만 지난 5월 발표된 공공기획 민간재개발 정책에 도시재생 구역까지 후보지 대상으로 포함시키겠 내용이 최근 발표되면서 주민들의 기대감을 키우고 있다. 이미 대다수 도시재생 구역에서는 공공재개발 대신 공공기획으로 사업노선을 변경하는 절차에 돌입했다.

정비업계에서는 공공재개발 주택공급 대책이 해제구역을 중심으로 흥행한 것처럼 공공기획 활성화대책 역시 도시재생 사업지를 중심으로 시장 연착륙에 성공할 것이라는 전망을 내놓고 있다.

▲도시재생 사업지들, ‘공공기획’ 전환 시도

최근 ‘도시재생 폐지연대’에 소속된 다수의 구역들은 사업추진 노선을 공공재개발에서 공공기획 민간재개발로 전환하는 추세다. 전체 구역 20곳 중 12곳이 공공기획으로 사업방향을 전환했다. 세부적으로는 △창신동 △숭인동 △서계동 △구로1구역 △장위11구역 △가리봉5구역 △동자동 △자양4동 △불광1동 △신림4구역 △행촌동 △상도동 등이다.

경기도 지역 2곳(수진2, 태평2·4)을 제외한 나머지 6곳은 현재 사업전환에 대한 주민의견 수렴 절차를 진행하고 있다. 이곳은 공공재개발 참여여부가 가로막힌 상황이라서 공공기획 사업전환은 시간문제라는 전망이 나오고 있다. 다만, 종상향 및 용적률 증가가 어려운 성북5구역의 경우 용적률 인센티브가 없는 공공기획 대신 지난 2·4대책에서 발표된 도심 공공주택 복합사업으로 활로를 찾는 모양새다.

도시재생 지역 대부분이 공공기획 민간재개발을 추진하는 이유는 지속적인 요청에도 불구하고 국토교통부가 도시재생 지역에 대한 공공재개발 참여제외 조항을 개선하지 않고 있기 때문이다. 정부 및 서울시 측은 법리적으로 도시재생 구역도 재개발사업을 추진할 수 있다는 입장이다. 

하지만 예산 중복투입 및 이에 따른 지역 간 형평성 문제를 이유로 도시재생 구역들은 공공재개발 신청 대상에서 제외하도록 빗장을 걸고 있다.

공공기획 민간재개발은 지난 5월 주거정비지수제 폐지를 포함한 ‘6대 재개발 규제완화’정책 중 하나로 발표됐지만, 발표 당시에는 큰 주목을 받지 못했다. 하지만 최근 후보지 공모신청 대상에 도시재생 사업지를 포함시키면서 도시재생사업의 유일한 출구전략으로 각광받고 있다.

▲규제완화책 기반한 공공기획, 주민선호도 더 높아

공공기획 방향전환을 결정한 도시재생 구역들은 주민들의 동의율이 상승하는 시너지 효과를 보고 있다. 그동안 재개발에 반대해온 다수의 토지등소유자들이 공공기획 민간재개발로 사업진로를 전환하자, 재개발사업 추진을 찬성하는 쪽으로 입장을 바꾸고 있기 때문이다.

강대선 도시재생 폐지연대 회장은 “공공기획으로 사업방향을 전환한 뒤 문의전화가 크게 늘어났고 재개발을 반대하던 많은 분들이 찬성으로 돌아섰다”라며 “주택공급 실적과 공공성에 초점을 맞춘 공공재개발보다 신속한 사업추진을 목적으로 하는 공공기획 민간재개발이 주민들에게 더욱 선호받는 것으로 보인다”고 말했다.

공공재개발은 지난해 정책발표 이후부터 과도한 임대주택 요구 논란과 권리산정기준일 관련 현금청산 분쟁이 예고되면서 부정적 인식이 다소 증가한 측면이 있었다. 반면, 공공기획의 경우 민간재개발 규제완화라는 측면에서 토지등소유자들의 자산가치 상승에 대한 기대감이 높고 개략적으로 공개된 정책 내용도 신속한 정비구역 지정 및 사업기간 단축이라는 장점만 부각된 상태이기 때문에 인식 측면에서 공공재개발보다 우위를 점하고 있다.

공공기획 민간재개발은 서울시가 사전타당성조사부터 정비계획 수립까지를 주도하며 공공성이 담보된 정비계획을 수립하는 것이다. 정비구역 지정까지 소요되는 기간을 줄이고 동시에 주변 경관과 조화를 이루는 재개발사업을 추진하도록 하는 것이다. 

통상적으로 지구지정 절차에 걸리는 소요기간을 42개월에서 14개월로 혁신적으로 감축하는 것이 정책의 핵심이다. 

▲공공기획 청사진에 도시재생 지역들 기대감‘부쩍’

업계에서는 공공기획 역시 공공성에 대한 요건이 포함돼 있지만, 향후 세부적인 정책내용이 발표된다 하더라도 별도의 공공성을 요구하기보다는 재개발사업이 지닌 본래의 기부채납과 유사한 맥락일 것으로 분석하고 있다. 증가한 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 일괄 기부채납 하는 공공재개발의 공공성과는 방향이 다르다는 것이다.

‘오세훈표 재개발 정책’이라는 점도 공공기획의 흥행을 견인하고 있다. 재개발·재건축 정비사업과 부동산 분야의 전문성을 내세운 오세훈 시장인 만큼 향후 서울시장 재선을 통한 정책 지속성이 유지될 것이라는 기대감이 작용하는 것이다. 

공공재개발의 경우 정부 주도의 주택공급대책인 반면, 공공기획은 민간 주택시장 안정화와 정비사업 정상화를 함께 고려하고 있어, 상대적으로 완성도가 높은 부동산 안정화 정책이라는 것이다.

또 도시재생 사업지의 경우 민간 재개발사업을 추진할 수 있다는 사실 하나만으로도 타 정책과 비교 불가한 메리트를 지녔다는 평가가 나오고 있다. 

정비업계 관계자는 “정부의 각종 주택활성화 대책에서 외면당했던 도시재생 구역들의 경우 공공기획 민간재개발은 사실상 유일한 주거개선의 대안”이라며 “구역 내부사정에 따라 사업전환이 신속히 이뤄지지 못한 구역들은 있을 수 있어도 공공재개발 참여가 가로막힌 상태에서는 점차 공공기획으로 노선이 전환될 것으로 예상된다”고 말했다.