공공재개발 연내 정비계획수립… 공공재건축 사업시행자 지정
공공재개발 연내 정비계획수립… 공공재건축 사업시행자 지정
국토부 ‘2021년 주거종합계획’ 주요내용
  • 문상연 기자
  • 승인 2021.08.09 10:39
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직접시행 총 54곳 제안… 하반기 후보지 선정
분양가 보장 등 건설업계 규제사항도 구체화

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 국토교통부는 지난 6월 30일 2021년 주거종합계획을 발표했다. 발표에 따르면 정부가 수도권 도심 내 주택공급 방안으로 도입한 공공 재개발·재건축사업의 본격적인 시행에 나선다. 또한 2·4 대책을 통해 발표한 3080+ 공급대책인 공공 직접시행 정비사업과 공공 참여형 소규모재개발·재건축 등에 대한 후속 절차에 착수할 계획이다.

이밖에도 정비사업의 투명성 강화를 위해 분양가 보장 등 건설사들의 제안 금지사항을 구체화하고 위반 시 처벌기준도 마련할 방침이다. 국토부 관계자는 “국민 모두가 집 걱정 없는 포용적 주거정책을 실현하겠다”며 “공공 정비사업 등을 통해 주택공급 대책을 차질 없이 추진하고 제도를 정비해 공정하고 투명한 환경을 조성하겠다”고 말했다.

▲공공재개발 1·2차 후보지 연내 정비계획 수립 및 변경, 공공재건축은 사업시행자 지정

국토부는 올해 안으로 공공재개발·재건축사업의 공공시행자를 지정하고, 정비계획 수립에 착수하는 등 본격적인 사업을 추진할 계획이다. 

1차 후보지의 경우 올해 초 8곳을 선정해 상반기 주민설명회와 공공시행자 지정을 진행해 연내 정비계획 변경을 목표로 사업을 추진 중이다. 1차 공공재개발 후보지는 △동작구 흑석2구역 △영등포구 양평13·14구역 △동대문구 용두1-6·신설1구역 △관악구 봉천13구역 △종로구 신문로2-12구역 △강북구 강북5구역 등이다. 

2차 후보지는 지난 5~6월 설명회를 진행해 16곳에 대한 예정구역과 시행자 지정을 이달 중 추진하고, 올해 안으로 정비계획과 구역지정 절차에 착수한다. 2차 후보지 16곳은 상계3, 천호A1-1, 본동, 금호23, 숭인동 1169, 신월7동-2, 홍은1, 충정로1, 연희동 721-6, 거여새마을, 전농9, 중화122, 성북1, 장위8, 장위9, 신길1 등이다.

사업 후보지는 모두 역세권에 위치한 구역들이다. 공공시행자로 사업에 참여하는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)는 이곳에 용적률 법정 한도의 120%를 부여해 기존 1천794가구를 4천763가구로 3천여가구 증가시킬 계획이다.

동작구 흑석2구역은 기존 270가구에서 1천310가구로 5배 증가한다. 정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공된다.

주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 나머지의 50% 중 25%를 공공분양하고 25%는 공공임대로 공급해 원주민과 주거지원계층(청년ㆍ신혼ㆍ고령자)의 주거안정에 기여하게 된다. 

공공재건축은 지난 4월 선도사업 후보지로 5개 단지를 선정한 상태다. 국토부는 정비계획(안) 마련을 추진하고 주민동의를 거쳐 연내 정비계획을 확정하고 사업시행자를 지정할 계획이다. 공공재건축 선도사업지는 서울 영등포 신길13지구와 중랑 망우1지구, 관악구 미성 건영아파트, 광진 중곡아파트, 용산 강변강서 등 5곳이다.

공공재건축사업은 용적률을 300~500%까지 받을 수 있고, 최고 층수도 현행 35층에서 50층으로 상향할 수 있다. 대신 늘어나는 용적률의 절반은 기부채납해야 한다. 국토부가 후보지를 대상으로 예상수익성을 분석한 결과 5곳 모두 용도지역을 한 단계씩 높일 수 있고, 이에 따라 용적률은 현재보다 평균 178%가 증가해 사업성 향상을 기대할 수 있을 것으로 내다봤다. 

▲공공 직접시행 정비사업 하반기 후보지 선정… 공공참여형 소규모정비사업 후보지 47곳 확정

지난 2월 4일 발표한 대책에서 처음 도입된 3080+ 주택공급방안인 △도심공공복합사업 △공공 직접시행 정비사업 △공공참여형 소규모재개발·재건축 등에 대한 제도기반이 마련됨에 따라 후보지 선정 등의 후속 절차에 착수한다.

공공 직접시행 정비사업은 조합 등 주민 의사가 선행돼야 해 동의율을 확인한 뒤 후보지 선정 여부를 결정한다. 3분기에 주민 동의 10%를 초과한 사업지를 후보지로 정한다. 이후 정비계획 변경을 제안하기 위한 주민동의율 50%를 받기 위해 주민설명회 등을 추진하고, 추가 사업지 발굴도 병행할 계획이다. 국토부에 따르면 상반기에 주민과 지자체 등으로부터 총 54곳의 후보지 제안을 받았다.

공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 방식이다. 따라서 공공이 직접 사업을 시행하고, 사업 및 분양계획 등을 주도한다. 그동안 사업 주체였던 조합은 직접시행방식에 존재하지 않고 기존 조합이 있는 경우에는 해산하고 공공이 사업주체가 된다. 사업은 관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행된다. 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식이다. 

공공참여형 소규모정비사업은 후보지로 총 47곳을 제안 받았다. 이들을 대상으로 공모를 실시해 3분기 후보지를 발표하고, 4분기에 주민동의 4분의 1을 받아 사업예정구역 지정할 계획이다.

또한 새롭게 도입한 소규모 주택정비 관리지역 20곳, 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 7곳 등은 주민설명회를 거쳐 계획(안)을 마련 중이며 연내 관리지역, 혁신지구를 지정하는 후보지가 나올 수 있도록 한다는 방침이다.



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