[하우징헤럴드] 재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 후 현금청산대상자나 세입자를 상대로 부동산 인도청구를 구할 경우, 현금청산대상자나 세입자가 주거이전비 등의 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있는지 여부에 대한 대법원 판단을 살펴본다.
1. 도시정비법의 규정
도시정비법 제81조 제1항은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받은 경우 또는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.
2. 도시정비법 제81조 제1항의 의미 및 쟁점
1) 의미
도시정비법 제81조 제1항은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·임차권 등 권리자는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우 등 이외에는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있다. 따라서 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하기 위해서는 관리처분계획 인가·고시만으로는 부족하고 도시정비법 제81조 제1항 제2호에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 한다.
2) 쟁점
재개발사업의 사업시행자가 도시정비법 제81조 제1항에 따라 현금청산대상자나 세입자를 상대로 부동산 인도청구를 할 때 현금청산대상자나 세입자가 토지보상법 제78조 등에서 정한 이주정착금, 주거이전비, 이사비(이하‘주거이전비등’이라 함)의 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있는지 여부이다.
3. 대법원의 판단
도시정비법 제81조 제1항의 내용, 그 개정경위와 입법취지를 비롯하여 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합하여 보면,
1) 도시정비법 제81조 제1항은 사업시행으로 인하여 소유권 등 권리를 상실하는 권리자가 주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장함으로써 소유자, 세입자 등 권리자의 재산권에 대한 손실을 보전하고 안정적인 주거 이전을 확보하기 위한 것으로 평가할 수 있다.
2) 토지보상법 제6장 제2절은 ‘손실보상의 종류와 기준 등’이라는 제목 아래 여러 종류의 손실보상을 규정하고 있는데, 여기의 손실보상에는 이주정착금, 주거이전비, 동산 이전비 등이 포함되어 있다. 따라서 토지보상법 제78조 제1항의 이주정착금 및 같은 조 제5항의 주거이전비와 이사비의 보상은 도시정비법 제65조 제1항에 의하여 준용되는 토지보상법에 명문으로 규정한 손실보상에 해당한다.
3) 재개발사업의 사업시행자는 사업의 신속한 진행을 위해 주거이전비 등에 대하여 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고 그 경우 관할 토지수용위원회는 주거이전비 등에 대하여 재결해야 한다. 주거이전비 등의 보상항목에 대하여 수용재결에서 심리·판단되지 않았다면 사업시행자가 수용재결에서 정해진 토지나 지장물 등 보상금을 지급 또는 공탁한 것만으로 도시정비법 제81조 제1항에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어렵다.
4. 소결
위 대법원 판결에 의하면, 재개발 사업구역 내에서 주거용 건축물을 소유하면서 거주하던 자 또는 세입자 등이 주거이전비 등의 지급대상자인 경우 재개발조합은 현금청산대상자나 세입자에게 협의나 재결절차 등에 의하여 결정된 이주정착금, 주거이전비 등을 지급해야 도시정비법 제81조 제1항의 손실보상이 완료되었다고 할 수 있으며, 재개발사업자가 현금청산대상자에게 부동산 인도를 구하기 위해서는 토지나 건축물에 대한 손실보상금뿐만 아니라 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대한 지급절차도 이행되어야 한다고 판시한 최초의 대법원 판결로 평가된다.
따라서 사업시행자가 수용재결에서 정한 주거이전비 등을 수용개시일까지 지급하거나 공탁한 경우 도시정비법 제81조 제1항에서 말하는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되고, 현금청산대상자나 세입자는 행정소송을 통해 주거이전비 등의 증액을 구할 수 있음은 별론으로 하고 사업시행자의 인도청구를 거절할 수는 없다 할 것이다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
