[하우징헤럴드] 재개발조합이 관리처분계획에 대한 인가를 받은 후 현금청산자 또는 세입자에게 건물의 인도를 구하는 소를 제기했다.
이에 대해 이 사건의 피고는 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 지급받지 못했으므로 인도 청구에 응할 수 없다고 다툰다. 이 경우 피고의 항변 내지 주장은 타당한 것일까?
이에 관련해 하급심의 판결이 엇갈리고 있었다.
위 예에서 피고의 주장 내지 항변이 타당하지 못하다고 판시한 하급심 판결의 이유는 “사업시행자가 주거용 건물의 거주자에 대하여 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상해야 할 의무는 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 사회보장적 목적을 위하여 토지보상법에 따라 인정되는 공법상의 의무이다.
반면 적법한 수용절차에 따라 소유권을 취득한 사업시행자에게 수용보상금을 지급받은 점유·사용자가 부담하는 부동산 인도의무는 사법상의 의무로 별개의 원인에 의하여 발생한 것이어서, 양 의무 간에 이행상의 견련관계를 인정할 수 없으므로, 양 의무가 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 없다”는 것이었다.
그러나 최근 대법원은 “재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다”라고 판시해 이와 같은 논란을 종식시켰다.
대법원은 이와 같은 판시의 근거로 다음과 같은 사유를 들고 있다. 우선 “구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 제정 당시 ‘사업시행자의 동의’를 받은 경우에만 관리처분계획의 인가·고시에도 불구하고 권리자의 사용·수익이 정지되지 않도록 예외를 두고 있었는데, 도시정비법이 2009.5.27. 법률 제9729호로 개정될 때 ‘제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자’의 경우가 추가되었다”는 점을 근거로 적시했다.
도시정비법의 개정은 사업시행으로 인해 소유권, 임차권 등 권리를 상실하는 권리자가 주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장함으로써 소유자, 세입자 등 권리자의 재산권에 대한 손실을 보전하고 안정적인 주거 이전을 확보하기 위한 것이므로 이를 위해 주거이전비 등의 지급이 부동산 인도에 선행하거나 동시이행관계에 있다고 보아야 한다는 것이다.
다음으로 대법원은 도시정비법이 토지보상법을 준용하도록 하고 있고, 토지보상법은 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 규정하고 있으므로 이는 토지보상법에서 명문으로 규정하고 있는 손실보상에 해당한다는 점을 근거로 들었다.
따라서 협의 또는 재결시 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비에 관한 사항이 누락되거나 이에 대한 심리·판단이 이루어지지 않아 주거이전비 등이 보상금에 포함되지 않았다면 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어렵다는 것이 대법원의 판시 내용이다.
이와 같은 이유로 대법원은 “사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 다른 특약이 없는 한 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되지만,
사업시행자가 재결절차 등을 통해 심리·판단된 주거이전비 등을 지급하거나 공탁할 때에는 구 도시정비법 제40조 제1항에 의해 준용되는 토지보상법 제62조가 정한 사전보상의 원칙에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다”라고 판시했고,
이 판결에 따른다면 위의 예에서 피고의 주장 내지 항변은 타당한 것이 되고, 조합의 인도청구가 기각되게 될 것이다.
현행 도시정비법 역시 제81조 제1항 단서제2호에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우”를 규정하고 있으므로 이 대법원 판결에 따라 주거이전비 등을 지급하지 않고 건물의 인도를 구할 수 없다는 점이 분명해 졌다는 것을 유념해야 한다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
