[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 공공정비사업의 유인책으로 제시하고 있는 용적률 및 종상향 인센티브에 대한 실효성 논란이 제기되고 있다. 공공재건축 후보지 중 최대 현장으로 주목받던 미성건영 재건축단지가 최근 용적률 문제로 공공재건축 사업을 포기하겠다고 밝히면서 이러한 논란은 더욱 커지고 있다.
서울 관악구 미성동 신림건영1차아파트 재건축조합(미성건영)은 이달 초 ‘공공참여형 고밀재건축(공공재개발)’을 포기하고 민간재건축으로 사업방식을 전환했다. 공공재건축 파트너로 선정된 서울주택도시공사(SH)가 최근 미성건영에 대한 일조 시뮬레이션을 진행한 결과 인근 학교의 일조 문제가 확인되면서 용적률 상한이 300%에서 230%로 떨어졌기 때문이다.
미성건영 조합은 앞서 공공재건축 사전컨설팅 당시 단지의 3면(서·남·북)이 모두 학교로 둘러싸여 있어, 용적률 혜택이 적용되기 어려울 수 있다는 점을 알렸다. 하지만 SH는 “용적률을 300%까지 완화하더라도 북측 초등학교 강당의 일조만 침해하는 정도라서 용적률 문제가 없다”고 설명했다.
이에 조합은 사전컨설팅 내용에 따라 공공재건축으로 사업방식을 전환, 이후 주민설명회·사업설명회 등의 단계를 밟았다. 이후 국토교통부는 지난 4월 미성건영 단지를 공공재건축 5개 후보지 중 하나로 발표했다. 하지만 공공재건축 추진이 좌절되면서 정부의 이러한 발표는 조합원들에게 단순 희망고문으로 남게 됐다.
또 하나의 공공참여형 정비사업인 공공재개발도 유사한 상황이 발생하고 있다. 특히, 성북구를 비롯해 강북 다수의 지역들이 참여한 공공재개발은 용적률과 종상향 문제로 인센티브 실효성 논란과 이에 따른 사업성 향상에도 제동이 걸렸다.
높은 주민동의율을 기록하며 기대를 모았던 성북1구역의 경우 한국토지주택공사(LH) 공동사업시행자와 현재 건폐율 32%, 용적률 201.1%를 적용해 사업을 추진하고 있다. 성북1구역 추진위원회는 공모신청 당시 공공재개발의 높은 용적률 인센티브로 인해 250% 수준까지 용적률이 상향될 수 있을 것으로 기대했지만, 사업이 구체화되면서 고밀개발의 청사진은 접어야 했다.
전문가들은 용적률·용도지역의 경우 일조권과 매우 밀접하게 연관된 문제이기 때문에 전문적인 검토가 없을 경우 실효성을 거두기 힘들 것으로 내다보고 있다.
일각에서는 정부 공공정비사업의 핵심 유인책인 용적률 완화를 현실화하기 위한 방안으로 용적률을 사고 파는 ‘용적이양제’활용을 제시하고 있다.
그동안 용적이양제는 거래관계에 놓인 양측의 사업이 일정속도를 동일하게 유지하거나, 지역 간 이해관계 문제로 현실화에는 큰 어려움을 겪었지만, 공공정비사업의 경우 정부와 공공기관이 정비사업에 직·간접적으로 참여하고 있기 때문에 이러한 이해관계의 갈등을 보다 원만하게 풀어나갈 수 있다는 것이다.
