일조권 문제로 용적률 깎이면서 사업성 하락
저층주거지 고밀개발 주택공급정책 급제동

 

[하우징헤럴드=최진기자] 정부가 공공정비사업의 유인책으로 제시한 용적률 및 종상향 인센티브에 실효성 논란이 제기되고 있다. 공공재건축 후보지 중 최대 현장으로 주목받던 미성건영 재건축단지가 최근 용적률 문제로 공공재건축 사업을 포기하겠다고 밝히면서 이러한 논란은 더욱 커지고 있다.

정부가 사업성 향상과 고밀개발을 위해 발표한 공공재개발과 도심공공주택복합사업 등에서도 이러한 논란이 지속되고 있다. 정비업계에서는 공공이 주도하는 정비사업은 민간보다 일조권 문제에 민감할 수밖에 없기 때문에 용적률 관련 인센티브를 제시할 때 보다 신중한 검토과정이 필요하다고 지적하고 있다.

일각에서는 공공정비사업 용적률 인센티브의 실효성을 높일 수 있는 대안으로 ‘용적이양제’를 검토해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

▲공공정비사업 용적률 인센티브, 실효성·전문성 살려야

서울 관악구 미성동 신림건영1차아파트 재건축조합(미성건영)은 이달 초‘공공참여형 고밀재건축(공공재개발)’을 포기하고 민간재건축으로 사업방식을 전환했다. 공공재건축 파트너로 선정된 서울주택도시공사(SH)가 최근 미성건영에 대한 일조 시뮬레이션을 진행한 결과 인근 학교의 일조 문제가 확인되면서 용적률 상한이 300%에서 230%로 떨어졌기 때문이다.

미성건영 조합은 사전컨설팅 당시 단지의 3면(서·남·북)이 모두 학교로 둘러싸여 있어, 용적률 혜택이 적용되기 어려울 수 있다는 점을 미리 SH측에 알렸다. 하지만 SH는 사전컨설팅을 진행하면서 “용적률을 300%까지 완화하더라도 북측 초등학교 강당의 일조만 침해하는 정도라서 문제가 없다”고 설명했다.

이에 조합은 사전컨설팅 내용에 따라 공공재건축으로 사업방식을 전환, 이후 주민설명회·사업설명회 등의 단계를 밟았다. 이후 국토교통부는 지난 4월 미성건영 단지를 공공재건축 5개 후보지 중 하나로 발표했다.

국토부 발표에 따르면 미성건영은 용도지역 상향과 용적률 인센티브 등을 통해 299%까지 용적률을 완화하고 이에 따른 사업성 향상으로 조합원 분담금이 45% 가량 감소하는 것으로 나타났다. 하지만 공공재건축 추진이 좌절되면서 정부의 이러한 발표는 조합원들에게 단순 희망고문으로 남게 됐다. 

▲강북 다수의 공공정비현장들, 용적률·종 상향 실효성 필수

미성건영 조합은 앞서 추진해 온 민간재건축 방식의 250% 용적률로도 정상적인 사업추진이 가능하다는 입장이다. 정비계획이 당초 250%고 정밀한 동 배치와 설계를 통해 학교와의 일조 문제를 풀어낼 수 있다는 것. 하지만 정책 신뢰도 차원에서 정부의 공공정비사업에 대한 인센티브 실효성 점검은 반드시 점검이 필요하다고 꼬집었다. 

이덕근 미성건영 재건축 조합장은 “정밀시뮬레이션 이전부터 용적률 완화에 대한 우려를 수차례 제기했음에도 불구하고 300% 용적률이 가능하다며 주민설명회까지 추진했는데, 정밀분석 결과 조합의 예상대로 결국 공공재건축이 불가능하게 됐다”라며 “용적률 혜택은 각종 공공정비사업의 핵심 유인책이이기 때문에 정부의 실효성 재고를 위한 노력이 요구된다”고 말했다.

또 하나의 공공참여형 정비사업인 공공재개발도 유사한 상황이 발생하고 있다. 

특히, 성북구를 비롯해 강북 다수의 지역들이 참여한 공공재개발은 용적률과 종상향 문제로 인센티브 실효성 논란과 이에 따른 사업성 향상에도 제동이 걸렸다. 정책 인센티브를 통해 제한된 사업성을 향상코자 했지만, 오히려 제한된 구역특성으로 인해 인센티브가 제한되는 경우가 발생하고 있는 것이다.

높은 주민동의율을 기록하며 기대를 모았던 성북1구역의 경우 한국토지주택공사(LH) 공동사업시행자와 현재 건폐율 32%, 용적률 201.1%를 적용해 사업을 추진하고 있다. 성북1구역 추진위원회는 공모신청 당시 공공재개발의 높은 용적률 인센티브를 활용한 250% 수준의 용적률을 기대했지만, 사업이 구체화되면서 고밀개발의 청사진은 접어야 했다.

도심공공주택복합사업을 지향하고 있는 성북5구역의 경우 용도지역 상향에 발목이 잡혔다. 구역면적 90% 이상이 제1종 전용주거지역으로 이뤄진 성북5구역은 공공재개발 추진이 좌절된 후 역세권·저층주거지·준공업 고밀개발을 위해 도입된 도심공공주택복합사업에 사활을 걸었다. 그러나 저층·단층주거지가 다수인 제1종 전용주거지역이라는 이유로 도심복합사업 후보지에서 탈락한 것으로 전해지고 있다.

모현숙 성북5구역 추진준비위원장은 “저층주거지 고밀개발을 위해 발표된 정책이 정작 대상지 선정절차에서는 저층주거지라는 이유로 후보지에서 탈락하는 모순적인 상황”이라며 “부족한 사업성을 공공이 지원하면서 주택공급을 활성화하겠다는 취지와는 달리, 사업성이 부족하고 사업추진에 어려움을 겪는 현장들임에도 공공의 지원을 기대할 수 없는 현상이 반복되고 있다”고 지적했다.

▲체계적·제도적 정부제도 지원체계 갖춰야

전문가들은 용적률·용도지역의 경우 일조권과 매우 밀접하게 연관된 문제기 때문에 전문적인 검토가 없을 경우 실효성을 거두기 힘들 것으로 내다보고 있다. 과거 정부가 주도한 뉴스테이(공공지원 민간임대 연계형 정비사업)의 경우에도 50%의 용적률을 인센티브로 제안했지만, 고도제한과 일조 문제 등으로 차질을 빚었다. 결국 청천2·부평4구역 등 용적률 인센티브를 받지 못한 다수의 구역들이 일반재개발로 전환됐다.

정비업계 관계자는 “공공재개발·재건축의 경우 정책을 세부적으로 검토할 시간이 부족했고, 정책을 수립하게 된 배경도 주택공급 확대라는 실적 중심이었기 때문에 앞으로도 인센티브 실효성 문제는 지속적으로 제기될 수 있다”라며 “공공이 민간보다 국민들의 일조를 침해할 수 없는 상황이기 때문에 까다로운 과정이 될 것”이라고 우려했다.

허경원 예시건 대표는 “일조권 및 용도지역 상향과 관련한 정책지원은 다수의 현장 전문가들의 전문성이 요구되는 분야임에도 불구하고 정책수립 과정에서 소통이 부족한 것이 실효성 논란의 발단”이라며 “지금부터라도 공공정비사업의 인센티브를 보완할 수 있는 방안을 현장과 소통하며 검토해 나가는 방향성이 필요하다”고 말했다.