역세권 공공임대와 효율적 공급대책
역세권 공공임대와 효율적 공급대책
  • 안중호 / 안시티엔지니어링 대표이사
  • 승인 2021.08.25 13:35
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[하우징헤럴드] 역세권 공공임대주택 사업이란 승강장경계로부터 250m이내(22년까지 한시적으로 350m 운용)에 위치하는 1차역세권에 대하여 용도지역 상향을 해주고 이에 따른 완화받는 용적률의 절반을 임대주택으로 나머지 절반은 분양주택으로 공급하는 사업이다. 

제2종일반주거지역을 준주거지역까지 종상향해 최대 용적률 500%까지 계획이 가능하다.

주변 시세보다 최대 80% 저렴한 임대료에 최장 20년까지 거주할 수 있고, 공급물량 중 80%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생에게 우선공급을 하며, 설계부터 시공 마감까지 분양주택과 동일한 건설사가 동일한 방법으로 공급하는 주택을 역세권 공공 임대 주택이라 한다.

역세권 공공임대주택의 성공사례로는 첫번째로 개화산역세권 공공임대주택 도시환경정비사업이 있는데 제2종 7층에서 준주거로 3단계 상향했고 용적율 460%로 2020년에 준공 및 입주 완료했다. 두번째로는 천왕2역세권 공공임대주택 도시환경정비사업으로 역시 제2종 7층에서 준주거로 3단계 상향했고 용적율 430%로 건축심의 준비 중에 있다.

세번째로는 신이문역세권 공공임대주택 도시환경정비사업이 마찬가지로 제2종 7층에서 준주거로 3단계 상향했고 용적율 435%에 세대수 990세대중 공공임대가 426세대에 이른다. 

그 외에도 남성역세권 공공임대주택 도시환경정비사업, 남구로역세권 공공임대주택, 신대방역세권 도시환경정비사업, 동일한 방식을 적용받은 송정역세권 공공임대주택 지구단위계획 등 크고 작은 역세권현장들이 많이 있다.

정부는 2ㆍ4대책으로 공공주도 3080+방안을 발표했다. 유례없는 초저금리와 지속적인 주택가격 상승으로 인해 주택시장이 여전히 불안한 상태에서 해당 대책이 발표되었다. 2ㆍ4대책 역시 기존의 역세권 공공임대 기존 정책에 공공을 사업시행자로 지정해서 진행하게 되면 인센티브를 더해주는 형식의 급조한 정책이다.

이로 인해 서울뿐만 아니라 전국의 역세권 일대 부동산의 거래 절벽 현상을 가져왔으며 확실한 세부 지침도 없이 막연하게 정책부터 발표하니 시장엔 혼란만 가중되고 부작용이 따르게 되며 거래절벽 등 계속해서 악순환이 반복되고 있다.

공공주도 공공개발을 해야만 인센티브를 제공한다고 하면서 공공의 구체적인 가이드라인이나 구체적인 정보 고지도 없이 막연하게 인센티브 준다고 하고, 얼마나 용적률이 상향되는지 얼마나 임대주택을 넣어야 하는지 토지 소유자들에게 알려주지 않는 상황이다 보니 공공주도 개발이 더 이익인지 손해인지 비교조차 불가한 상태이다. 

역세권 공공임대 활성화 또한 문제가 많다. 서울시에만 역이 370개소이며 역승강장 경계로부터 350m(동서남북)를 적용하면 서울 대부분이 해당된다고 해도 과언이 아니라 할 수 있다.

서울 전지역의 고밀개발 우려를 잠재울 수 있는 면밀한 검토가 필요하다. 부동산은 부지매입부터 입주 시까지 최소 4~5년 이상, 재개발·재건축은 10년 이상의 시간이 소요된 후에야 공급이 되기에 단순 정책이나 대책으로는 한계가 있다.

한마디로 이런 상황을 해결하기 위해선 최소 10년 정도의 미래를 들여다보는 대책과 정책이 있어야 한다. 따라서 구체적인 지침이나 가이드라인이 우선 만들어져야하고 보다 신중하게 검토해서 시행착오를 줄여야 한다.

안중호 / 안시티엔지니어링 대표이사


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