8·4 공급대책 1년… 공공정비사업 성적표는
8·4 공급대책 1년… 공공정비사업 성적표는
공공재건축 4곳 1,530가구 불과… 재개발 28곳 일단 출발
  • 문상연 기자
  • 승인 2021.09.02 10:55
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공공재건축 5만가구 목표치 중 겨우 3% 추진 그쳐
공공재개발 주민반대 변수… 1차 4곳 시행자 신청 

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 부동산 정책 기조를 ‘규제 강화’에서 ‘공급 확대’로 전환한 8·4 공급대책을 발표한지 1년이 지났다. 정부는 공급대책을 통해 공공 정비사업을 새롭게 도입 후 적극 추진하면서 서울권에서 총 9만가구 공급을 예상했지만, 아직까지 큰 성과를 내지 못하고 있다.

특히 공공재건축의 경우 공급 목표량은 5만가구지만, 현재까지 추진 중인 단지는 4곳, 1천537가구에 불과한 초라한 성적을 거두고 있다. 공공재개발은 당초 목표치에 근접한 물량을 확보하면서 진척이 있어 보이지만, 후보지 곳곳에서 사업추진 여부를 두고 일부 주민들의 반대목소리가 나오면서 장담할 수 없는 상황이다. 

▲공공재건축 추진 단지 단 4곳, 1천538가구에 불과… 시장 외면 받는 분위기

공공재건축사업은 지난 8·4대책을 통해 가장 많은 공급물량인 5만가구가 목표였지만, 1천538가구라는 가장 초라한 성적표를 받았다. 공급 목표의 3%가량이다. 

국토부는 지난해 서울에서 정비구역으로 지정된 후 사업시행계획인가를 득하지 못한 재건축 구역은 총 93곳이며, 가구수는 약 26만호 규모로 이중 20%(약 5만가구)가 공공재건축에 참여할 것으로 내다봤다.

하지만 실제 공공 재건축사업을 추진 중인 단지는 단 4곳, 그마저도 약 300가구에 불과한 소규모 단지들이다. 당초 후보지로 5개 단지가 선정됐지만, 가장 큰 규모인 관악구 미성건영아파트(695가구)가 민간 재건축으로 방향을 틀었다. 세부적으로 △중랑구 망우1구역 △광진구 중곡아파트 △영등포구 신길13구역 △용산구 강변강서 등이다. 

4개 구역 중 주민 동의 요건을 충족한 곳은 중랑구 망우1구역이 유일하다. 광진구 중곡아파트는 동의서를 확보하고 있고 영등포구 신길13구역과 용산구 강변강서는 아직 심층컨설팅을 진행 중이다. 

공공재건축이 시장에 외면 받고 있는 이유는 재건축초과이익환수제 등 규제가 그대로 적용되는 데다 기부채납 비율이 높아 사업성이 떨어진다고 판단한 조합이 관심을 보이지 않고 있기 때문이다. 여기에 공공재건축사업의 인센티브인 용적률 상향이 일조권 등의 문제로 기대에 미치지 못한 경우도 발생하면서 실효성 논란이 커져 관심이 점점 떨어지고 있는 상황이다.

실제 최초 후보지중 하나인 미성건영아파트는 정밀시뮬레이션 결과 일조권 문제로 용적률 혜택을 받지 못하면서 민간 재건축사업으로 방향을 틀었다. 국토부 발표에 따르면 미성건영은 용도지역 상향과 용적률 인센티브 등을 통해 299%까지 용적률을 완화하고 이에 따른 사업성 향상으로 조합원 분담금이 45% 가량 감소하는 것으로 나타났다. 

하지만 서울주택도시공사(SH)가 미성건영에 대한 일조 시뮬레이션을 진행한 결과 인근 학교의 일조 문제가 확인되면서 용적률 상한이 300%에서 230%로 떨어졌다. 결국 조합은 앞서 추진해 온 민간재건축방식을 택했다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공재건축에 용적률 인센티브가 있다고 하지만, 늘어난 용적률의 절반을 공공임대 등으로 기부채납 해야 하는 만큼 조합들의 거부감이 커서 관심도가 떨어질 수밖에 없다”며 “용적률 인센티브마저 단지 상황에 따라 적용 유무가 천차만별이기 때문에 사업 활성화를 위해서라면 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 규제 면제와 같은 보다 강력한 혜택을 줘야 참여하는 단지가 늘어날 것”이라고 말했다. 

▲공공재개발 28개 후보지서 사업 추진 중… 공급량 3만2천345가구

공공재건축사업에 비해 공공재개발사업은 당초 목표물량에는 못 미치지만 준수한 성적표를 받았다. 공공재개발사업의 목표공급량은 총 4만가구다. 지난해 5·6대책에 따른 사업추진현장에서 2만호, 8·4대책을 통한 구역해제 및 예정구역에서 2만호 등이다.

현재까지 공공재개발사업이 가시화된 곳은 서울 24곳, 경기 4곳 등 28개 후보지로 총 3만2천345가구에 달한다.

국토부에 따르면 공공재개발은 서울시 1차 후보지 8곳 중 용두1-6(SH), 신설1(LH), 신문로(SH), 흑석2(SH) 등 4곳이 시행자지정을 신청했고, 지난달 용두1-6과 신설1이 시행자지정을 완료했다. 

흑석2·신문로·망우1구역 등은 동의요건을 완료해 시행자 지정절차를 진행 중이다. 성북1구역과 장위9구역 등은 주민과 공공시행자 간 양해각서를 체결해 내년 상반기 시행자를 지정할 계획이다.

또한, 서울시 2차 후보지 16곳 모두 주민설명회를 개최하였으며, 주민중심으로 ‘사업준비위원회’를 구성하고 공공-주민 간 업무협약을 체결하기 위한 주민 협의를 진행하고 있다. 경기권 4개 후보지는 개략적인 계획 검증 중이다. 국토부는 주민 사업주체 구성을 지원하고, 연내 정비계획을 수립하는 후보지가 나올 수 있도록 할 계획이다.

문제는 후보지 곳곳에서 주민 간 의견이 엇갈려 사업이 순항할지 미지수라는 점이다. 최근 사업시행자 지정신청까지 마친 공공재개발 최대어로 손꼽히는 흑석2구역의 경우 주민반대로 인해 갈등의 골이 깊어지고 있다. 특히 상가소유주들 중심으로 비상대책위원회를 구성해 사업에 반대하고 있다.

이들은 재개발구역 해제 진정서를 제출한 상태다. 일방통행식 정책 추진으로 사유재산권을 침탈하고 있다는 게 반대 이유다.

흑석2구역 비대위 관계자는 “토지면적과 상관없이 동일한 투표권을 갖는 것은 불공평하다는 것이 사업에 반대하는 주민들의 의견”이라며 “반대 주민들이 힘을 모아 재산권을 무시하며 졸속 추진되고 있는 공공개발의 잘못된 점을 지적해 사업 중단을 촉구해 나갈 예정”이라고 말했다.

이에 대해 이진식 흑석2구역 추진위원장은 “전체 면적의 54% 이상 주민들이 공공재개발사업에 동의했다”며 “다수결의 횡포가 아니라 민주적 절차에 의한 합법적인 사업 진행으로 동의율 60%를 넘겨 공공 단독 시행이 확정된 만큼 사업이 예정대로 진행돼 하루빨리 주민들의 재개발사업에 대한 염원이 이뤄지길 바란다”고 말했다.

이외에도 강북구 강북5구역, 영등포구 양평13·14구역 등 3곳은 주민 동의율 확보에 난항을 겪고 있다. 특히 강북5구역의 경우 상가건물이 많아 주민 반대로 인해 준비위원회 구성도 지연되고 있는 상황이다.

이에 대해 SH 관계자는 “후보지에 적용된 도시재정비촉진을 위한 특별법은 이번 공공재개발을 위해 만들어진 것이 아니라 지난 2006년 제정된 것”이라며 “현재 사업 진행에 위법 요소가 전혀 없고 주민 동의를 바탕으로 합법적으로 공공재개발 사업을 추진하겠다”고 말했다.



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