부동산 중개보수체계 개편의 바람직한 방향
부동산 중개보수체계 개편의 바람직한 방향
  • 김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수
  • 승인 2021.09.02 19:06
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[하우징헤럴드] 중개보수를 비롯한 중개제도는 부동산거래와 불가분의 관계에 있는 중요한 사항이므로 부동산거래의 참여자에게는 누구나 관심의 대상이 되는 사항이다.

국토부에서는 부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안을 발표했다. 최근 거래가격이 전반적으로 상승함에 따라 중개보수에 대한 국민 부담도 증가해 중개보수를 낮추겠다는 것이 핵심이다.

중개보수에 대한 개편은 소비자와 중개업계를 모두 만족시키는 결론을 도출하기는 어렵다. 그럼에도 불구하고 금번 국토부의 중개보수 개선방안에는 여러 가지 문제점을 남기고 있다.

첫째, 중개보수 개편이 주택에 관한 것이었지만, 쟁점 사항들이 심도 있게 논의되지 않았다. 동일한 물건에 대하여 임대차 중개를 하는 경우, 전세냐 월세(보증부)냐에 따라 중개보수에 많은 차이가 발생하고 있는바, 이는 바람직하다고 볼 수 없다.

예컨대, 서울 상암동 월드컵파크 10단지 전용 84아파트는 전세는 8억원, 월세는 보증금 5천만원/월세 260만원이다. 이 물건에 대한 전세 중개인 경우 거래액은 8억원이 되나, 월세 중개인 경우 거래가액은 31천만원[5천만+(260×100)]이 된다.

거래가액에 따라 상한요율의 적용이 달라지면 결국 중개보수에 많은 차이가 발생하게 된다. 이 문제를 해결하기 위해서는 월전세전환배율(현행 100, 예외 70)의 조정이 필요하나, 이에 대하여 국토부에서는 논의 대상에 포함하지 않았다.

사실 동일 물건에 대한 전세 중개와 월세 중개의 불균형 문제는 월전세전환배율의 검토뿐만 아니라 임대차시장이 전세에서 점차 월세(보증부)로 바뀌어가는 추세를 감안한다면 월세의 일반화에 따라 중개보수 기준을 1개월 분 내지 2개월 분 월세 등으로 정하는 방법도 검토될 필요가 있다.

그러나 전세 중개와 월세 중개보수의 논의가 소비자에게는 현행보다 불리할 수 있다는 이유로 논의 대상에서 제외하는 것은 중개보수 체계 개편의 취지를 도외시하는 것과 다를 바 없다.

또한 고정요율 체계에 대한 논의도 심도있게 행해졌다고 볼 수 없다. 당초 국민권익위에서는 여론조사에서 선호도가 높은 안에서 고정요율을 원칙으로 제시했다. 고정요율은 중개보수에 관한 분쟁을 막기 위한 것이고, 중개업계에서도 원하는 사항이었다.

그러나 국토부에서는 고정요율은 쟁점대상에서 제외했다. 사실 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의해 요율을 정하는 체계가 되려면 상한요율 자체가 없는 완전 보수 자율약정이거나, 상한이 있더라도 그 폭이 큰 경우에 효과가 있고 의미가 있다.

그러나 예컨대 요율이 최소 1%도 아닌 0.3% 내지 0.4%인 경우, 협의를 하라는 것은 의미가 별로 없다. 따라서 낮은 요율체계라면 고정요율 문제도 깊이 있게 검토될 필요가 있다.

둘째, 중개보수를 부동산서비스산업발전이라는 큰 틀에서 바라보지 않았다고 하는 문제점이다. 중개보수 체계개편은 단기적 시각에서 당면하는 문제를 해결할 필요도 있지만 보다 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직하다.

금번 중개보수 개선이 주택가격 상승 등이 원인이 되었지만, 우리나라의 주택가격 상승은 세계적으로 19위에 그친다. 그러나 우리보다 주택가격이 더 많이 상승한 국가들에서 주택의 중개보수 인하 문제가 우리처럼 뜨겁게 제기된 사례는 찾아보기 어렵다.

주택가격과 거래량은 은 매년 변동 증감하는데, 상승증가할 때마다 중개보수를 조정하려는 것은 중개보수체계에 근본적 문제가 있다고 볼 수 있다. 물론 중개보수는 그 속성상 상방경직성이 있어 주택가격이 하락한다고 하여 다시 조정되기 어렵다.

부동산중개업은 부동산서비스산업의 대표적 분야이고 많은 종사자를 가지고 있기에 육성발전시켜야 할 부동산산업 분야이다. 이 분야가 발전하려면, 전문적 서비스에 대한 정당한 대가를 받을 수 있는 중개보수체계가 되어야 한다. 소비자도 안전한 부동산거래와 거래 관련 전문서비스에 대해서는 충분한 대가를 지불한다는 인식의 전환이 필요하다.

이런 점에서 중개보수를 개선함에 있어서는 미국, 일본 등의 중개보수체계를 심도 있게 검토하고, 그러한 체계가 유지될 수 있는 여건 및 환경조성, 규제완화 등의 제도 개선을 할 필요가 있다.

셋째, 절차상의 문제이다. 공인중개사법에는 공인중개사정책심의원회를 두고 있으며, 위원회에서는 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득, 중개보수 변경, 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항을 심의할 수 있도록 하고 있다(2조의 2).

따라서 위원회의 업무사항이 법에 규정되어 있으면 그에 관하여는 심의를 거치는 것이 바람직하다. 그러나 금번 개선방안은 이 절차를 거치지 않고 발표되었다.

국토부 개선방안에 대해 중개업계에서 반대하며, 대정부 투쟁까지 돌입하고 있는 상황이다. 이런 상황에서 중개보수 및 기타 개선방안에 대해서 검토, 조정할 수 있는 기회는 공인중개사정책심의원회에서 심의하면서 논의과정을 거치는 것이라고 볼 수 있다.

김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수


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