저밀관리·고밀개발 상생… 경관·사업성 모두 잡아
시범사업지 성북2·신월곡1 순항… 세후방안 논의

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부의 주택공급 정책이 실효성 논란을 빚으면서 ‘결합정비사업’이 재조명되고 있다.

서울 구릉지에 위치한 낙후지역들은 최근 정부가 내놓은 공공재개발·도심공공주택복합사업 등을 신청하며 개발사업 추진에 안간힘을 쏟고 있지만, 정부가 이들 지역들을 번번이 후보지에서 탈락시키면서 낙후지역에 대한 개발 대안이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

또 공공정비사업 후보지 곳곳에서 주민반발이 거세지면서 정부의 공급정책에 대한 불만도 커지고 있다. 공공지원이 절실한 낙후된 저밀구역은 외면한 채, 사업성이 보장된 역세권 고밀구역만을 후보지를 선정해 공급량 실적 채우기에 급급한 것이 아니냐는 지적이다.

정비업계는 구릉지 저밀보존구역과 역세권 고밀개발구역을 함께 개발하는 결합정비사업에 대한 활성화가 필요하다며, 정부와 지자체가 용적률 이양에 대한 기준 등 추가적인 정책 검토에 적극적으로 나서야 한다고 보고 있다.

▲저밀·고밀 상생의 결합정비사업… 구릉지 현장 돌파구

결합정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 정하고 있는 사업방식이지만, 그동안 추진사례가 적어 정비업계에서는 다소 생소한 사업방식이다.

도시정비법 제18조 제1항은 정비사업의 효율성을 높이기 위해 서로 연접하지 않은 둘 이상의 구역을 하나의 정비구역으로 결합할 수 있도록 정하고 있다. 정비구역 결합의 시행방법과 절차는 조례에서 정하도록 하고 있는데, 서울시 정비조례 제13조 등에 따르면 구청장은 주민공람 전 도시계획위원회 자문을 거쳐 시장에게 결합정비구역 지정을 신청할 수 있다. 인천(제12조)과 경기도(제11조)도 관련 내용을 조례로 정하고 있다.

서울시가 정하고 있는 저밀관리구역 요건은 △자연경관지구 또는 최고고도지구로 지정돼 있는 낙후한 지역 △문화재보호구역 주변 △제1종일반주거지역 △제2종일반주거지역으로서 7층 이하인 지역 △한옥밀집지역 등이다. 고밀개발구역의 요건은 △지하철·국철 및 경전철역 중심으로부터 반경 500m 이내의 역세권 △제2·3종 일반주거지역 또는 준주거지역으로 폭 20m 이상의 도로에 인접해 토지의 고도 이용이 가능한 지역 등이다.

결합정비사업의 핵심은 주거환경이 낙후돼 개발사업이 절실함에도 불구, 구릉지에 위치하거나 문화재 보호 및 도시경관 등의 이유로 용적률 활용이 어려워 사업성이 떨어지는 지역을 용적률 활용이 용이한 지역과 결합해 개발하는 것이다.

저밀관리구역의 활용되지 못한 용적률을 고밀개발구역에 이양해 도시경관을 보전하면서도 늘어난 용적률 수익의 일부를 나눠 사업성을 높이는 것이다.

▲성북2·신월곡1구역… 6월부터 세부방안 협의 추진 중

결합정비사업은 현재 성북2구역과 신월곡1구역, 그리고 이문3구역에서 추진되고 있다.

성북2구역은 만해 한용운 선생의 유택인 심우장과 한양성곽 등 지리적인 특색을 지니고 있다. 또 도시계획 용도구분에 따라 제1종전용주거지역·역사문화미관지구·자연녹지지역·자연경관지구·도시자연공원지구 등이 혼재해, 일반 재개발 방식으로는 사업이 불가능한 곳이다.

지난 2004년 추진위원회 승인을 받고 시공자 선정에도 나서며 본격적인 사업추진을 시도했지만, 2009년 국토교통부와 서울시, 성북구로부터 도시계획상 용도제한 등을 이유로 ‘업무중지’ 행정명령을 받았다. 하지만 이후 결합정비사업을 통해 사업의 불씨가 되살아났다.

성북2구역은 장기전세주택(쉬프트) 사업을 추진하는 길음2구역과 ‘미아리 텍사스’를 개발하는 신월곡1구역으로부터 결합재개발을 추진하자는 제안을 받았다. 길음2구역은 사업방식 변경을 통해 쉬프트사업 대신 일반재개발사업으로의 전환을 구상했고, 신월곡1구역은 30%에 달하는 상가비율로 떨어진 사업성을 높이기 위해 성북2구역에 결합재개발을 제안했다.

이후 세부적인 협의과정에서 신월곡1구역으로 파트너가 정해졌고, 성북구청의 적극적인 행정지원으로 지난 2011년 11월 성북2구역과 신월곡1구역 결합개발 협약이 체결됐다. 그리고 2012년 6월 기본계획변경 관련 지역균형발전위원회 심의를 거쳐 결합정비구역 지정을 성북구청에 제안했다.

서울시의 결합재개발 계획서에 따르면 성북2구역 기본계획용적률 128%는 경관보호를 위해 관리목표용적률 90%로 용적률을 줄인다. 신월곡1구역은 성북2구역의 감소된 용적률에 따른 이전대상연면적 3만9천688.1㎡를 이전용적률 96%로 받게 됐다.

성북2구역이 감소한 용적률은 38%이지만, 정비구역 대지면적이 신월곡1구역보다 더 넓기 때문에 이전용적률은 두 배 이상 대폭 상승했다.

아울러 신월곡1구역은 인센티브 용적률 20%까지 더해 최대 716%로 용적률이 증가하게 됐다. 다만, 도시계획위원회가 신월곡1구역 과밀화를 우려해 용적률 상한을 680%로 낮추는 대신 상가비율을 30%에서 15%로 낮추고 이중 비주거부문 오피스텔 5%를 도입해 사업성을 보전하게 됐다.

▲구릉지 개발에 탁월… 오 시장 재선 시 활성화 기대

신월곡1구역의 용적률 배분은 양 조합의 협약으로 결정됐다. 추가·증가한 신월곡1구역의 80% 용적률 중 성북1구역은 48.5%를, 신월곡1구역은 31.5% 용적률을 각각 나눠 갖는다. 산술적으로는 40%씩으로 나눠져야 하지만, 결합재개발을 통해 신월곡1구역 주상비율이 30%에서 10%로 크게 감소함에 따라 성북2구역이 8.5%의 용적률 수익을 더 확보하게 됐다.

성북2구역 재개발은 기존 주택을 유지·보수하거나 테라스하우스로 신축하는 방식인데, 결합재개발을 통해 신월곡1구역 신축아파트의 용적률 48.5%에 해당하는 주택을 분양받을 수 있다. 

서울시는 지난 2018년 7월 제9차 도시계획위원회을 통해 성북2구역 공동정비지구 경계와 규모를 조정하고, 정비계획을 변경·고시함에 따라 사업을 본격적으로 추진할 예정이다. 양 조합은 지난 6월부터 회동을 통해 추가 협의를 진행하고 있다.

이문3구역의 경우 지난 2006년 재정비촉진지구로 지정되면서부터 역세권 3-1구역 고밀개발지구와 문화재보호구역(의릉) 및 천장산이 인접한 3-2구역 저밀도 개발이 진행되고 있다. 3-1구역은 기존 255.8%에서 475.31%로 용적률을 올려 사업성을 높였고, 3-2구역은 기존 90%에서 75%로 용적률을 줄였다. 

이로 인해 이문3구역은 경관보호와 역세권개발 효율성을 동시에 충족할 수 있게 됐다.

신애영 성북2구역 조합장은 “공원비율이 28%에 달하고 한양성곽과 문화재로 인해 모두가 재개발이 불가능할 것이라고 말했지만, 결합정비사업을 통해 낙후된 주거환경을 개선할 수 있는 돌파구를 마련했다”라며 “서울시 균형발전과 도시밀도 관리, 그리고 주택공급 활성화를 위해 결합정비사업에 대한 정부와 지자체의 지속적인 연구과 검토가 필요하다”고 말했다.

정비업계 관계자는 “결합정비사업은 탁월한 장점과 낙후지역 개발에 대한 필요성에도 불구하고 일부 학계에서 이것을 용적률을 사고파는 거래제로만 인식해 법리적 논쟁을 거치다가 동력이 사라진 안타까운 정책”라며 “결합정비사업을 본격적으로 도입한 오세훈 서울시장이 내년 재선에 성공할 경우 도시경관을 보호하면서도 낙후된 지역을 개발할 수 있는 결합재개발이 다시 활성화될 수 있다”고 말했다.