조합설립 등 행정·재정지원… 공공지원제 적극 도입
대수선은 세대수 증가 없이 주택성능 개선에 초점

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 경기도 부천시가 리모델링에 대한 청사진을 내놨다. 도심 내 노후아파트가 늘어나 공동주택 리모델링사업에 대한 수요가 증가하면서 대상 단지들의 체계적인 관리와 사업 활성화 및 효율적인 리모델링 방안을 제시하기 위함이다.

부천시는 2025년을 기준으로 리모델링 대상 단지는 총 424곳으로 파악했고, 이 중 맞춤형 및 세대수 증가형 리모델링사업으로 323개 단지에서 총 1만4천726가구의 주택공급이 가능할 것으로 내다봤다. 시는 원활한 리모델링사업 추진을 위해 이주 및 수요 측정을 통한 사업 속도 조절과 부천시만의 공공지원 방안을 마련할 방침이다.

▲노후단지 424곳이 리모델링 추진 대상… 323개 단지서 1만4천726가구 공급

부천시는 지난달 10일부터 24일까지‘부천시 공동주택 리모델링 기본계획(안)’에 대한 주민 공람·공고를 실시했다. 이는 공동주택 리모델링으로 인한 도시 과밀, 이주 수요 집중 등을 체계적으로 관리하기 위한 것이다. 

시는 지속적으로 늘어나는 노후 공동주택의 원활한 리모델링사업 추진을 통해 주거환경을 개선하고 거주민의 삶의 질 향상을 위한 관리방안을 마련하기 위해 기본계획을 수립하게 됐다고 밝혔다. 또한 리모델링사업이 재건축과 비교해 사업조건, 사업기간, 공사비, 인센티브 등에 장점이 있어 사회적 관심과 필요성이 증대하고 있다고 설명했다. 

시가 공람·공고한 기본계획 수립용역 결과에 따르면 오는 2025년 부천시 아파트 총 518개 단지 중 424곳이 준공된 지 15년 이상 되면서 리모델링사업 추진이 가능해진다. 이중 323개 단지에서 맞춤형 및 세대수 증가형 리모델링사업 추진이 가능하며, 이를 통해 총 1만4천726가구가 늘어날 것으로 내다봤다.

나머지 101개 단지는 이미 재개발, 재건축, 가로주택 등 정비사업을 추진하고 있는 곳들로 리모델링 대상에서 제외시켰다. 세부적으로 재개발·재건축 11개 단지, 가로주택 32개 단지, 유지관리형 공동주택 58개단지 등이다.

리모델링사업 유형은 맞춤형과 세대수 증가형으로 구분된다. 하지만 시는 추후 여건 변화 및 주민의 리모델링 선택의 폭을 높이기 위해 총량관리 및 유동적 대처가 가능하도록 별도 구분하지 않고 통합해 맞춤형 및 세대수 증가형 리모델링으로 관리한다.

맞춤형은 대수선과 세대 구분형으로 나뉜다. 대수선은 세대수 증가 없이 발코니 확장 또는 노후배관 교체 등 주택의 성능을 개선하는 사업 유형이다. 세대 구분형은 일부를 구분해 독립적인 생활이 가능한 형태로 평변구조 변경을 통해 일부 세대수 증가가 가능하다. 

세대수 증가형은 수평증축, 수직증축, 별동증축과 단지 개별조건에 따라 혼합해 적용하는 혼합형으로 구분했다. 수평증축의 장점은 보수보강비가 상대적으로 낮고, 수직증축은 기존 단지 배치를 유지해 조망확보 및 간섭이 발생하지 않으며 증가하는 물량을 통해 사업비 조달이 가능하다. 별동증축은 별동 세대를 일반분양해 사업비 조달이 가능하다는 장점이 있지만, 조망권 간섭 등이 발생할 수 있다.

혼합형은 전체 면적 증가분에서 수평증축으로 기존 조합원의 전용면적을 증가시키고, 남은 증축면적에 대해서는 수직증축을 통해 일반분양하는 리모델링 계획이 가능하다. 수평과 수직증축이 동시 적용돼 평면구성이 다양해지고, 일반분양을 통해 사업비 조달이 가능하다는 장점이 있으나, 보수보강에 따른 공사비가 높다는 단점이 있다.

부천시 관계자는 “여건 및 사업추진 유형에 따라 실제 증가세대수가 달라질 수 있지만, 법적 최대 증가 가능한 세대수(세대수 15%)를 적용해 계획을 수립했다”며 “시는 기반시설 등에 미치는 사항을 검토하고 적극적으로 대처할 예정으로 조합 및 주민은 사업추진방식 및 건축설계를 통한 최적안을 검토 후 결정하게 된다”고 말했다.

▲일시집중방지 등을 위해 단계별 추진… 평가항목 배점해 우선 순위 단지 선별

시는 동시다발적인 리모델링 사업추진으로 인해 일시적 이주수요 집중 등의 문제가 발생되지 않도록 단계별 리모델링 시행방안을 세웠다. 이주가구수와 주택재고량을 고려해 리모델링사업도 속도조절이 필요하다는 판단에서다.

시는 단지별로 리모델링의 시급성 및 입지여건 등의 검토를 통해 순서를 결정하겠다는 방침이다. 평가항목별 중요도에 따라 총 100점 내에서 점수를 배분하고 단계별 가중치를 부여, 리모델링 적합성과 우선순위를 평가한다.

평가는 주민의식, 노후도, 세대수, 입지여건, 주차장 등의 항목으로 나뉜다. 주민의식은 35점으로 배점 점수가 가장 크다. 주민의식은 선호하는 사업유형(20점), 희망 착수시기(15점)로 주민 설문조사 결과를 반영한다. 노후도는 25점으로 경과연도가 클수록 높은 점수를 받는다. 또한 증가 세대수에 따라 배점을 부여 받는다. 

법적 최대 증가세대수에 해당하는 단지는 최대 점수인 20점을 받는다. 이밖에도 입지여건 10점(교통 5점, 공공시설 5점), 주차장 10점 등의 배점이 책정됐다.

▲리모델링에도 공공지원 적용… 조합설립, 정비사업전문관리업자 선정 등 행·재정적 지원

부천시는 리모델링사업 활성화를 위해 적극적인 행·재정적 지원에 나설 계획이다. 

행정적 지원으로는 리모델링에도 정비사업과 같이 공공지원제를 도입할 계획이다. 먼저 리모델링주택조합 설립을 위한 공공지원으로 △주민설명회 개최와 관련한 업무지원 △구분소유자 명부 작성과 관련한 업무지원 등이 이뤄진다. 또한 업체 선정에 있어서도 정비사업전문관리업자와 용역업체 선정을 위한 절차 및 방법 등에 따른 업무지원을 할 방침이다.

이밖에도 조합 및 총회운영 정관 등 운영 정립을 위한 업무지원과 조합의 정보공개를 통한 유기적 연계유도를 위해 조합의 운영 및 정보공개에 관한 업무도 지원할 계획이다.

재정적 지원으로는 안전진단과 안전성 검토를 지원한다. 건축적 에너지 성능 향상을 위한 사업인 ‘그린리모델링’에도 재정을 지원한다. 세부적으로 △외벽 단열·고성능 창호·일사조정장치 공사 △기타 그린리모델링센터가 인정하는 외피성능 향상 공사 등이 대상이다.

법정기준을 초과해 설치되는 주차면수에 대한 주차장 설치비용도 일부 지원한다. 이를 위해 조례에 근거를 마련할 예정이다. 또한 부천시 리모델링 지원센터도 설치한다. 지원센터는 리모델링 제도개선 연구·개발과 자문위원회 구성 및 운영을 하게 된다.