“지역주택조합원 모집 신고지역도 가로주택정비사업 동의서 가능”
“지역주택조합원 모집 신고지역도 가로주택정비사업 동의서 가능”
법제처, 유권해석에 담긴 뜻
  • 최진 기자
  • 승인 2021.09.29 11:11
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주택법·소규모정비법 간에 명시적 금지규정 없어
조합원 모집신고 취지 주목… 선택은 소유자 몫

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 법제처가 지역주택조합원 모집 신고가 수리된 지역이라 하더라도 가로주택정비사업 조합을 설립하기 위한 서면동의서 검인을 할 수 있다는 해석을 냈다. 지난해 소규모재건축에 이어 가로주택사업도 지역주택조합 설립이 준비 중인 곳에서도 조합설립 절차를 진행할 수 있다는 해석이 나온 것이다.

정비업계는 지역주택조합 조합원 모집 신고제의 법제화 취지가 지역택조합의 설립을 인가하는 것이 아니기 때문에 이번 유권해석이 가로주택정비사업 추진에 별다른 지장을 초래하지 않는다고 보고 있다. 또 토지등소유자가 어떤 사업을 선택할지 더욱 자유롭게 결정할 수 있다는 점에서 긍정적인 법리적 해석이라고 보고 있다.

다만, 재개발·재건축의 정비구역 지정 후 지역주택조합사업과의 구분이 명확한 바와 같이 소규모재건축·가로주택사업 간의 법적 테투리를 명확하게 규정해야 지역주택조합과의 불필요한 주민갈등이 발생하지 않을 것이라는 지적도 나오고 있다.

▲법제처, “주택법과 소규모정비법 간 명시적 금지규정 없다”

법제처는 지난 8월 2일 지역주택조합의 설립인가를 받기 위한 조합원 모집 신고가 수리된 지역에서 가로주택정비사업의 토지등소유자가 조합을 설립하기 위해 필요한 서면동의서의 검인 신청을 하는 경우 시장·군수 등은 서면동의서에 연번 부여 및 검인을 할 수 있다는 유권해석을 냈다. 지역주택조합원 모집이 진행되는 곳에서 가로주택 조합설립을 위한 동의서 징구가 가능하다는 것이다.

이러한 해석은 지역주택조합의 모법인‘주택법’과 가로주택정비사업의 모법인 ‘소규모주택정비법’에서 각각 규정하는 조합원 모집과 조합 설립에 관한 명시적인 금지규정이 없기 때문이다. 주택법 제11조의3제1항에 따르면 지역주택조합 설립인가를 위해 조합원을 모집하려는 자는 주택건설대지의 50% 이상 토지의 사용권원을 확보해 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있다. 

또 소규모주택정비법 제23조 제1항 및 동법 제56조는 가로주택정비사업의 토지등소유자가 조합을 설립하려는 경우 토지등소유자의 80% 이상 및 토지면적의 2분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받아 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 

반면, ‘도시 및 주거환경정비법’제19조 제8항은 정비예정구역 또는 정비구역에서는 주택법에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 안 된다는 금지규정을 명시하고 있다.

법제처는 이러한 법체계에 따라 지역주택조합의 조합원 모집 신고와 조합설립인가를 위한 토지등소유자 동의 절차는 서로 별개의 법령에 기초한 각각의 조합설립 사전 절차라고 봤다. 따라서 지역주택조합 설립인가를 위한 조합원 모집 신고 수리가 가로주택정비사업 조합설립을 위한 동의를 제한하는 것으로 볼 수 없다는 것이다.

▲정비업계, “지역주택조합원 모집 신고제… 법제화 취지 주목”

정비업계는 지역주택조합의 조합원 모집과 가로주택정비사업 조합설립 서면동의서 징구가 사업추진의 초석을 닦는다는 점에서는 동일하지만, 각각의 규정이 법제화된 배경이 다르다는 점을 주목하고 있다.

지역주택조합 설립인가를 위한 조합원 모집 신고제는 그동안 사업의 아무런 기반도 마련하지 않은 채 조합원 모집에 나선 지역주택조합 업무대행업체들의 사회문제를 막기 위한 것이다. 지역주택조합원을 모집하려면 최소한 주택건설대지의 50% 비율을 확보해야 한다는 취지며, ‘내 집 마련’의 희망을 품고 사업에 참여했다가 무분별한 조합원 모집에 따른 무주택자들의 피해를 방지하기 위한 취지라는 것이다.

따라서 지역주택조합 조합원 모집 신고가 수리됐다는 것은 지자체가 지역주택조합의 사업을 절차적·행정적으로 인정한다기보다는‘조합원을 모집할 수 있는 최소한의 요건을 갖췄다’는 정도에 불과하다는 것이다. 

따라서 지역주택조합의 조합원 모집이 진행 중이면 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업을 추진하지 못하게 막아야 한다는 공식이 성립하지 않는다. 

또 가로주택정비사업 조합을 설립하기 위한 서면동의서 검인의 경우 무분별한 서면동의서 확보로 자칫 조합설립 과정에서 주민분쟁 및 추진세력 간의 쟁송이 발생하는 것을 막기 위한 조치로 구청이 배포한 서면동의서를 통해 주민의 총의를 확인한다는 것이다. 즉, 지역주택조합사업은 피해 예방을 위해. 가로주택정비사업의 경우 절차적 명확성을 확보하기 위한 것이다.

정비업계 관계자는 “도시정비법의 경우 정비구역이 지정되면 이후 개발행위가 금지되기 때문에 이러한 행정적 상황을 고려해 지역주택조합의 조합원 모집을 명시적으로 금지한 것”이라며 “사업 기반을 준비하는 초기단계임은 분명하지만, 각각의 법제정 취지와 방향성은 명확하게 다르다”고 말했다.

▲토지등소유자 의사 자유도 핵심… 선택은 소유자의 몫

전문가들은 지역주택조합의 조합원 모집이 선행됐다는 이유로 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업을 금지할 경우 토지등소유자의 재산권을 침해할 수 있다는 의견을 내놨다. 

지역주택조합원 모집 신고제가 절차법에 따른 인가행위로 보기 어렵기 때문이다.

지자체가 해당 사업의 사업성을 검증했거나 행정결정에 대한 책임을 진다는 개념도 아니기 때문에 단순히 모집활동을 진행하는 것에 대해 추가적인 사업금지 규제는 도시정비법의 금지규정과는 달리 불필요한 것이라고 보고 있다.

오히려 지역주택조합의 조합원 모집이 선행적으로 나섰다고 하더라도 가로주택정비사업 및 소규모재건축이 더 좋은 사업성과 대안으로 제시된다면 토지등소유자가 자유롭게 결정을 번복할 수 있어야 한다고 보고 있다. 토지등소유자와 달리 해당 사업의 조합원이 될 경우 사업 성패에 따른 이익은 물론 금전적인 손실까지도 감당해야하기 때문이다. 

따라서 지역주택조합 조합원 모집과 가로주택 조합설립 서면동의서 징구는 토지등소유자가 자유롭게 선택할 문제고, 각각의 사업자는 양질의 사업 내용을 준비해 토지등소유자에게 보다 많은 선택을 받도록 하는 것이 중요해 졌다.

진상욱 법무법인 인본 대표변호사는 “재개발·재건축의 도시정비법이나 각각의 사업을 규정하는 법들은 토지등소유자의 의사가 왜곡되지 않고 명확하게 반영하는 것을 핵심적으로 다루고 있다”라며 “이번 법제처의 유권해석은 일선 현장에 혼선을 발생시키기보다는‘토지등소유자가 자유롭게 사업을 검토하고 판단할 수 있게 됐다’는 측면으로 보는 게 바람직하다”고 말했다.



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