주택가격 급등과 주택공급 부족
주택가격 급등과 주택공급 부족
  • 김우진 원장/ (사)주거환경연구원
  • 승인 2021.09.15 16:23
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[하우징헤럴드] 주택가격 급등이 공급부족이라는데 대해서, 2021년 7월 홍 부총리는 “과거 10년 서울의 평균 주택입주물량이 7만3천 가구인데, 올해 입주물량이 8만3천호로 결코 공급부족이 아니라”고 했다.

또한 아파트 입주물량도 2013~16년 연평균 3만2천호→17년 3만호→18년 4만4천호→19년 4만6천호→20년 5만3천호로 시간이 갈수록 늘어났다.

서울시의 주택인·허가 실적을 살펴봐도 공급부족 때문에 주택가격이 급등하고 있다고 말하기 어려워 보인다. 

그러나 주택가격이 급등하는 속에서 먼저 눈여겨 볼 사안중 하나가 빈집의 증가이다. 통계청의 2015년 주택 총 조사에 따르면 서울시 빈집 중 재정비사업 등의 경우를 제외한, 시장에서 외면 받고 있는 빈집이 1만7천659호에 이르고 있다. 서울의 주택보급률이 96%에 불과한데도 빈집은 증가하고 있다

두 번째 살펴 볼 사항은 어떤 주택이 가격 상승을 주도했는가 하는 것이다. 신규아파트와 신규아파트가 들어설 재건축단지 아파트들이었다. 즉, 주택가격 급등의 진원지가 여기였다.  

집의 의미가 달라졌다. 핸드폰이 2G에서 5G로 진화하듯, 집도 아파트단지도 진화했다. 2G 핸드폰은 무료로 주어도 찾지 않고, 반면 5G 핸드폰에 수요가 몰리는 시장 변화가 주택시장에도 나타난 것이다. 

현 정부 전까지 주택재정비사업의 주종은 전면철거 방식이었다. 전면철거 재개발·재건축사업으로 당해 지역 주거환경은 개선되었다. 그러나 젠트리피케이션(gentrification)이라는 고소득 가구들이 저소득 가구들을 밀어내어 지금까지의 삶의 터전이었던 공동체를 와해시키고, 저소득 가구들의 주거불안을 가중시키는 부작용도 나타났다. 

현 정부에 와서 전면철거 위주의 사업은 주민의 소득증가와 함께 점진적으로 주거환경을 개선하는 도시재생으로 정책 기조를 전환했다. 뉴타운구역을 해제하고, 안전진단 요건을 강화하고, 재건축초과이익 환수제를 도입하는 등 전면철거 재정비사업을 억제하기 시작했다. 

그러나 주택시장은 질적으로 변했다. 전면철거 재정비사업은 100호의 주택을 철거해 110호의 주택을 공급하는, 따라서 숫자상 증가하는 호수는 10호에 불과하다. 2G 핸드폰과 같은 아파트가 철거되고 5G 핸드폰과 같은 아파트가 110호 공급되므로 신규아파트 공급 증가는 10호가 아닌 110호이다.

결과적으로 원하는 지역에 원하는 주택이 공급되지 않는 상황에서 초저금리의 풍부한 유동성이 신규아파트와 재건축단지 아파트 가격을 끌어 올리고, 이어 주변으로 확대된 것이다. 

주택가격 안정의 해법은 주택가격 급등의 불씨를 먼저 끄는 것이어야 한다. 그러나 정부는 아직도 이러한 시장의 변화를 이해하지 않고 과거에 머무르고 있다.

정부에 따르면, 현재 인·허가를 대기하고 있는 은마아파트, 압구정 등 재건축 물량은 약 3만5천호에 이른다. 이를 확 풀어버리면 약 3만5천호의 주택이 사라져 버리고, 철거가 시작되면 임대료 급등은 명약관화하다는 것이다. 

결과적이지만 재건축사업을 억제해서 주택가격이 안정 되었는가? 오히려 재건축단지에 대한 각종 규제가 풍선효과만 가져오지 않았는가?

이제 시장 상황도 변했다. 금리인상과 가계대출 억제로 유동성 문제는 줄어들 것이다. 그리고 도심 내 공공택지 개발과 신도시사업이 본격적으로 시행되고 있다. 지금까지 억제하고 있던 재건축사업들에 대한 규제를 푼다고 해서 하루아침에 3만5천호가 철거 되지 않는다.

호응이 없는 공공직접시행방식을 고집할 때가 아니다. 용적률 인상이나 층수 완화, 재건축초과이이환수 적용배제 등 공공직접시행재정비시 적용하려는 혜택을 주민에게 주고, 주민 스스로 5G 핸드폰과 같은 아파트를 건설하게 해야 한다.

젠트리피케이션 문제를 완화하기 위해서는 양질의 주택을 기부채납 받아 공공임대주택으로 운영하면 되는 것이다. 주택가격 급등의 불씨부터 끄지 않는 한, 주택가격은 언제든 다시 타오를 수 있는 것이다.

김우진 원장/ (사)주거환경연구원


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